7 Tipps zum Umgang mit Energie- und Betriebskosten in der Mietverwaltung

Was dürfen Vermieter angesichts neuer Regelungen und hoher Kosten – und wovon ist dringend abzuraten?

1 Eigenmächtiges Energiesparen

Die Energiekrise berechtigt Vermieter nicht dazu, die Versorgung mit Wärme und/oder Warmwasser eigen­mächtig einzustellen. In den Wohnräumen des Miet­objekts muss die sogenannte Behaglichkeitstemperatur erreicht werden, die tagsüber in den Haupträumen bei 20 bis 22 °C und nachts bei mindestens 18 °C liegt. Auch außerhalb der Hauptheizperiode muss das Miet­objekt beheizbar sein, insbesondere dann, wenn die Außentemperatur mehr als drei Tage in Folge unter 12 °C fällt. Die Temperatur des Warmwassers darf auch in den Nachtstunden nicht abgesenkt werden.

2 Befriedigung aus der Mietkaution

Keinesfalls dürfen Vermieter entgegen ihren treu-händerischen Pflichten über die Mietkaution ver­fügen. Gerät ein Mieter von nicht preisgebundenem Wohnraum während der Mietzeit in Zahlungsverzug, so ist der Vermieter nur dann berechtigt, auf die vom Mieter geleistete Sicherheit zuzugreifen, wenn die Forderungen rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begründet sind. Eine Pflicht, sich bei während der Mietzeit entstehenden Forderungen aus dem Mietverhältnis aus der Kaution zu befriedigen, besteht nicht; Vermieter können vielmehr ihre Mieter auf Zahlung in Anspruch nehmen und – soweit die weiteren Voraussetzungen vorliegen – das Miet­verhältnis kündigen.

3 Anpassung der Vorauszahlungen

Eine beliebige Anpassung der monatlichen Neben-kostenvorauszahlungen ist Vermietern von preisfreiem Wohnraum verwehrt. Denn nach § 560 Abs. 4 Bürger­liches Gesetzbuch (BGB) kann jede Vertragspartei – also auch der Mieter – erst nach einer Abrechnung durch eine Erklärung in Textform die Anpassung auf eine angemessene Höhe verlangen. Voraussetzung in zeitlicher Hinsicht ist, dass eine Abrechnung vor­liegt und diese formell und materiell richtig ist, womit allerdings nicht einhergeht, dass die Anpassung auch unmittelbar nach der Erstellung einer Abrechnung erfolgt sein muss.

4 Den Mietvertrag ändernde Absprachen

In Zeiten steigender Energiepreise haben viele Ver­mieter ihren Mietern angeboten, freiwillig höhere Vorauszahlungen zu leisten, über die dann mit der Betriebskostenabrechnung abgerechnet wird. Kommt es dann allerdings zu Störungen bei der Mietzahlung durch Mieter, ist nicht nachweisbar,welche Betriebskostenvorauszahlung tatsächlich ab welchem Fälligkeitszeitpunkt geschuldet ist. Man sollte daher über alle vertragsändernden Absprachen tunlichst einen schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag schließen. Nur dann ist es acuh möglich, gegen Mieter im Urkundsverfahren vorzugehen, was regelmäßig der schnellste Weg zum Erfolg ist. Im Falle einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs umgehend Vermieter damit auch die Diskussion, welche Miete, in welcher Höhe denn überhaupt zu zahlen gewesen wäre.

5 Kosten für Müll­management und Rauchwarnmelder

Die Betriebskostenabrechnung ist ein fre­quenter Streitgegenstand. Häufig wird disku­tiert, ob und inwiefern Mieter verpflichtet sind, die Kosten für die Wartung von Rauchwarn-meldern (§ 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV), sonstige Betriebskosten) sowie für die Überprüfung der ordnungsgemäßen Müll­trennung (§ 2 Nr. 8 BetrKV, Müllbeseitigung) einschließlich des Nachsortierens durch einen externen Dienstleister anteilig als Betriebs­kosten zu tragen. Vermietern ist zu raten, die mietvertragliche Regelung für Betriebskosten möglichst konkret zu gestalten: Entweder sollten einzelne Kostenarten genau aufgelistet oder ausdrücklich auf § 2 der BetrKV Bezug genommen werden, ohne weitere Kostenar­ten zu nennen, so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 5. Oktober 2022, Az. VIII ZR 117/21. 

6 Dezember-Soforthilfe

Um die Folgen der hohen Energiepreise zu dämpfen, wurde im Dezember 2022 allen Gas- und Fernwärmekunden der Dezember­abschlag erlassen. Diese Entlastung wird als Dezember-Soforthilfe bezeichnet. Umgesetzt wurde sie in der Regel dadurch, dass der Ener­gielieferant die Abschlagszahlung im Dezem­ber nicht abgebucht oder zurücküberwiesen hat. Die endgültige Abrechnung erfolgt in der nächsten Turnusrechnung. Die Soforthilfe hatte den Zweck, den Zeitraum bis zum In­krafttreten der Gas- und Fernwärmepreisbrem-sen im Jahr 2023 zu überbrücken. Vermieter sind verpflichtet, die Dezember-Soforthilfe im Rahmen der Heizkostenabrechnung an die Mieter weiterzugeben.

7 Informationen zur Heizkosten-abrechnung

Nach der neuen HKVO sind in Heizkostenab-rechnungen zusätzliche Informationen nach § 6a Abs. 3 zu geben. Welche, das richtet sich nach der jeweiligen Versorgungs- und Brennstoffart bzw. dem Energieträger. Genannt werden müssen z. B. der Energiemix und die damit verbundenen Treibhausgasemissionen; bei Fernwärme der Primärenergiefaktor des Fernwärmenetzes, die erhobenen Steuern, Abgaben und Zolltarife, zudem Kontakt­daten von Verbraucherorganisationen und Energieagenturen etc., die über Energieef-fizienzmaßnahmen, Endnutzer-Vergleichs­profile usw. informieren. Auch ein Vergleich des witterungsbereinigten Energieverbrauchs der aktuellen Abrechnung mit dem Vorjahr sowie des eigenen Energieverbrauchs mit einem normierten Durchschnittsendnutzer muss enthalten sein.

Die Abrechnungsdienstleister helfen in der Regel bei der Umsetzung der Informations­pflichten. Vermieter sollten diese Verpflichtung durchaus ernst nehmen – bei Nichteinhaltung dürfen Mieter eventuelle Forderungen aus der Abrechnung kürzen.