9. VDIV-Branchenbarometer: Der Wille ist da – nun müssen bei der Honorierung Taten folgen.

Investitionen in Soft- und Hardware für neue digitale Dienstleistungen zugunsten der Kunden sowie für die Weiterentwicklung der Arbeitsprozesse, zusätzliche Ausgaben aufgrund steigender gesetzlicher Anforderungen sowie die hieraus resultierende erforderliche Qualifizierung der Mitarbeiter, höhere Personalkosten – der finanzielle Aufwand nimmt in Immobilienverwaltungen seit Jahren zu. Umso wichtiger ist daher eine entscheidende Erkenntnis des jüngst veröffentlichten 9. VDIV-Branchenbarometers: Acht von zehn Unternehmen werden in diesem Jahr die Vergütungssätze in den von ihnen gemanagten Beständen anheben. 83 Prozent dieser Gruppe planen dabei 2021 Anpassungen um bis zu zehn Prozent, neun Prozent wollen ihre Regelsätze sogar um mehr als 15 Prozent anheben. Zum Vergleich: Im vorangegangenen Branchenbarometer gaben nur zwei Drittel der befragten Unternehmen an, ihre Vergütungssätze im Jahresverlauf anpassen zu wollen.

Bislang nur geringe Erhöhungen in der WEG-Verwaltung
2020 fanden Erhöhungen durchaus statt – allerdings eher im marginalen Bereich. In der WEG-Verwaltung, die für 95,2 Prozent der Umfrageteilnehmer das wesentliche Standbein ist, stieg der Regelsatz pro Einheit und Monat im Bestand um gerade einmal 66 Cent auf nun 22,23 Euro. Inflationsbereinigt entspricht das einem Anstieg um 2,6 Prozent. In Anbetracht von Megatrends wie der Digitalisierung und der zahlreichen sehr komplexen Neuregelungen, die 2020 in Kraft getreten sind, ist die Steigerung absolut unzureichend. Im langfristigen Vergleich zeigt sich kein besseres Bild: Die durchschnittliche WEG-Bestandsvergütung hat sich seit 2010 um 4,76 Euro und somit um 48 Cent pro Jahr erhöht. Unter Berücksichtigung der Inflation bleibt lediglich ein Plus von durchschnittlich 24 Cent pro Jahr.

Nur wenig besser präsentiert sich die Situation bei Neubewerbungen für Verwaltungsmandate. Hier liegen die aufgerufenen Vergütungssätze im Durchschnitt 86 Cent über der Bestandsvergütung des Vorjahres. Je kleiner dabei das jeweilige Objekt ist, desto höher fällt die Differenz aus. Auf regionaler Ebene ermittelt das 9. VDIV-Branchenbarometer nur geringe Unterschiede: Im Osten, Süden und Westen Deutschlands liegen die durchschnittlichen Vergütungssätze dicht beieinander (zwischen 24,00 und 24,40 Euro), allein die Region Nord weicht mit einer durchschnittlichen Vergütungshöhe von 27,54 Euro bei Neubewerbungen deutlich ab.

Bei Betrachtung der Siedlungsstruktur zeigt sich, dass in Agglomerationsräumen zwar weiterhin die höchsten Regelsätze erzielt werden, gefolgt vom verstädterten und dem ländlichen Raum. Doch je größer dabei die verwalteten Objekte werden, desto geringer wird der Unterschied. Beträgt die Spreizung bei Objekten mit weniger als zehn Wohneinheiten (WE) noch 4,70 Euro, schmilzt sie bei Objekten mit 30–49 Wohneinheiten auf 1,90 Euro zusammen. Und sowohl bei Objekten mit 50–99 als auch bei solchen mit über 100 Wohneinheiten werden im ländlichen Raum höhere Regelsätze erzielt als im verstädterten Raum, wobei sich die Differenz zum Agglomerationsraum auf wenige Cent r­eduziert.

Keine Entwarnung in der Mietverwaltung
Im Jahr 2020 erhöhten 41,4 Prozent der befragten Unternehmen in der Mietverwaltung ihre Verwaltergebühr. Insbesondere kleinere Unternehmen (< 150 VE: 38,7 Prozent; 150–399 VE: 37,4 Prozent) nutzten hier Anpassungspotenziale bei Vertragsverlängerungen sowie durch Staffelregelungen und setzten zudem bei laufenden Verträgen Anhebungen durch.

Stellte das 8. VDIV-Branchenbarometer noch einen alarmierenden Nettoverlust in der Mietverwaltung fest (-0,6 Prozent), sind die Vergütungssätze in der aktuellen Erhebung zumindest wieder leicht im Plus. Sie stiegen auf 24,45 Euro je Einheit und Monat und damit inflationsbereinigt um 0,4 Prozent. Auf Bundesebene zeigt sich dabei eine uneinheitliche Entwicklung: Der Süden verzeichnet mit durchschnittlich 27,88 Euro die höchste Steigerung, der Osten mit 21,73 Euro die geringste, während Westen und Norden mit 24,07 Euro bzw. 24,26 Euro auf vergleichbarem Niveau dazwischen liegen. Der Langfristvergleich fällt ähnlich bedenklich aus wie in der WEG-Verwaltung: Der Anstieg um 5,26 Euro zwischen 2010 und 2020 entspricht einem jährlichen Plus um 53 Cent pro Jahr. Somit bleibt inflationsbereinigt ein durchschnittlicher Anstieg pro Jahr um lediglich 27 Cent.

Interessant ist in der Mietverwaltung, dass sich – anders als in der WEG-Verwaltung – der ländliche Raum stärker präsentiert als der verstädterte. Bei großen Objekten mit über 50 Wohneinheiten werden hier sogar höhere Regelsätze erzielt als im Agglomerationsraum.

Nun bleibt abzuwarten, in welchem Ausmaß die Branche ihren Worten Taten folgen lässt und ihre Vergütungssätze anhebt. Eine angemessene Honorierung der Verwaltertätigkeit ist mehr als überfällig – und der Zeitpunkt ideal, wie zuletzt VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin ­Kaßler in seinem Zwischenruf (vdivaktuell 5/21) eindringlich deutlich machte. Ein wichtiger Schritt in Richtung einer leistungsorientierten Honorierung ist zumindest, dass inzwischen 57 Prozent der WEG-Verwaltungen neue Mandate nur bei einer Mindestanzahl an Wohneinheiten oder einer entsprechend hohen Grundvergütung annehmen und nicht rentable Gemeinschaften ablehnen. Dieser Anspruch muss sich in der Branche zwingend weiter durchsetzen.

Neue Kennzahlen
Das 9. VDIV-Branchenbarometer mit umfangreichen betriebswirtschaftlichen Daten und weitreichenden Details zur Immobilienverwaltungsbranche kann unter www.vdiv.de/­branchenbarometer bestellt werden. Unternehmen, die an der Umfrage mitgewirkt haben, erhalten die Publikation kostenlos. Für Mitglieder der VDIV-Landesverbände beträgt der Preis 39 Euro, für Immobilienverwaltungen, die keine Mitglieder sind, 79 Euro. Branchenfremde Unternehmen, Behörden und Verbände können es für 149 Euro bestellen, Unternehmensberatungen und Rechtsanwälte für 249 Euro (alle Preise zzgl. USt.).

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