Abändernder Zweitbeschluss

(LG München I, Beschluss vom 24.10.2016, Az.: 36 S 6557/16)

DAS THEMA

Durch Zeitablauf, eine veränderte Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder schlicht eine Veränderung der Gesamtumstände ergibt sich immer wieder die Situation, dass die WEG einen Beschluss fassen will oder muss, der einem früheren Beschluss inhaltlich widerspricht. Wann und unter welchen Umständen ein solcher abändernder Zweitbeschluss möglich ist, damit befasste sich das LG München.

DER FALL

In der streitenden WEG befindet sich in der Einheit Nr. 13 eine Terrasse/Loggia, die bereits mehrfach Beschlussthema der Eigentümergemeinschaft war. Im Jahr 1983 wurde dem damaligen Eigentümer gestattet, eine neue Schiebetür einzubauen, zugleich wurde ihm die Kostenlast zugewiesen. Der Beschluss aus dem Jahr 1983 ist insgesamt (das wurde bereits gerichtlich festgestellt) nichtig. In der Einheit Nr. 13 kam es wiederholt zu Wassereintritten, weshalb im Jahr 2010 ein Sachverständiger mit der Ursachenfindung beauftragt wurde. Dabei wurde festgestellt, dass der Einbau der Schiebetür nicht fachgerecht vorgenommen worden war. In einer Eigentümerversammlung 2011 wurde die Sanierung der gesamten Terrasse beschlossen (einschließlich Schiebetür). Am 25.6.2012 wurde in einer ­Eigentümerversammlung beschlossen, die Architektin H mit der Bauleitung der Terrassensanierung zu beauftragen und die bereits angefangene Terrassensanierung fertigzustellen. Diese Beschlüsse hielten einer gerichtlichen Überprüfung stand.

In der Folgezeit kam es zu Streitigkeiten zwischen dem Eigentümer der Einheit Nr. 13 und der Architektin sowie den ausführenden Firmen darüber, welche Schiebetür fachgerecht eingebaut werden könnte und welche Arbeiten dafür notwendig wären. Deshalb wurde in der Eigentümerversammlung vom 2.2.2015 unter TOP 2 ein Beschluss gefasst, der den Verwalter ermächtigte, den Sachverständigen L mit der Neuplanung der Loggia/Terrasse der Einheit Nr.  13 zu beauftragen, unter anderem mit der Bestandsaufnahme der Ist-Beschaffenheit, der zeichnerischen Darstellung von Details, der Erstellung von Leistungsverzeichnissen, der Einholung und Auswertung von Angeboten sowie dem Erstellen einer Vergabeempfehlung. Diesen Beschluss focht der Eigentümer der Einheit Nr. 13 an. Er ist der Ansicht, es handele sich dabei um einen Zweitbeschluss, der seine schutzwürdigen Belange missachte, weil er sich auf die bestandskräftigen Erstbeschlüsse aus den Jahren 2011 und 2012 verlassen habe. Aufgrund dieser Beschlüsse sei schließlich bereits mit dem Umbau begonnen worden.
Das LG München I hält den Beschluss für wirksam und wies die Berufung des Klägers zurück. Es machte dabei deutlich, dass zwar ein abändernder Zweitbeschluss vorliegt, dieser aber keine schutzwürdigen Belange des Klägers verletzt. Der Beschluss ist gerade ergebnisoffen formuliert und soll eine ­Neuplanung unter Berücksichtigung der aktuellen baulichen Situation ermöglichen. Es handelt sich daher um einen reinen Vorbereitungsbeschluss. Vor dem Hintergrund der technischen Probleme, die sich bei der Sanierung ergeben haben, ist das nach Ansicht des Gerichts nicht zu beanstanden.

Verwalter­strategie

Zunächst ist festzuhalten: Auch die Tatsache, dass die Erstbeschlüsse bereits einer gerichtlichen Überprüfung standgehalten haben, schützt nicht davor, dass ein abändernder Zweitbeschluss erfolgt. Bei der Beschlussfassung ist jedoch zu prüfen, ob und welche schutzwürdigen Belange von Wohnungseigentümern durch den Zweitbeschluss betroffen sind. Diese Interessen müssen bei der erneuten Beschlussfassung zwingend berücksichtigt werden.

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