Abnahme des Gemeinschaftseigentums und Verjährung nach Kaufvertragsrecht

(BGH, Urteil vom 25.02.2016, Az.: VII ZR 156/139)

DAS THEMA

In der Abnahme des Gemeinschaftseigentums liegen viele juristische Probleme, einige wurden bereits in DDIVaktuell 5/16 thematisiert. Mit Urteil, ebenfalls vom 25.02.2016, dessen Begründung jedoch später veröffentlicht wurde, hat der BGH das zuletzt besprochene Urteil um diejenigen Aspekte ergänzt, die bei der Anwendung des Kaufvertragsrechts relevant werden. Auch die Abgrenzung zwischen Werkvertragsrecht und Kaufvertragsrecht erhält schärfere Kriterien.

DER FALL

Die Bauträgerin hatte Wohnungen errichten lassen, das Gemeinschaftseigentum war im Februar 2004 durch einen Sachverständigen abgenommen worden. Einige Wohnungen blieben zunächst im Eigentum der Bauträgerin, wurden von ihr vermietet und erst 2007 verkauft. In allen Kaufverträgen findet sich die Regelung, dass der Käufer die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bausachverständigen als verbindlich anerkennt, mit der die „Verjährungsfrist für Baumängel am Gemeinschaftseigentum“ beginnt. Weiter war geregelt, dass der Käufer innerhalb von „fünf Jahren ab Übergabe bzw. Abnahme die Beseitigung eines Sachmangels (Nacherfüllung)“ verlangen kann. Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) war durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt worden, Rechte wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend zu machen, und erhob im September 2011 Klage. Die unteren Instanzen hielten die Ansprüche für verjährt, da die Abnahme bereits im Februar 2004 stattgefunden hatte und die Käufer nach dem Vertragstext an sie gebunden waren.

Der BGH bestätigt zunächst seine Rechtsprechung, wonach die WEG die Geltendmachung von Mängelrechten am Gemeinschaftseigentum mit Mehrheitsbeschluss an sich ziehen kann. Er weist weiter darauf hin, dass diejenigen „Käufer“, die ihre Wohnung erst im Jahr 2007 erworben haben, nachdem diese zunächst von der Bauträgerin vermietet worden waren, tatsächlich einen echten Kaufvertrag geschlossen haben, der den kaufrechtlichen Verjährungsvorschriften unterliegt. Derartige Eigentumswohnungen sind nach der Verkehrsanschauung nicht mehr als neu errichtete Objekte zu qualifizieren, das Werkvertragsrecht ist damit hier nicht anwendbar. Der BGH betont auch in diesem Urteil, dass er die bisherige Rechtsprechung zur Anwendbarkeit des Werkvertragsrechts für Fälle vor der Schuldrechtsreform auch für nach der Reform abgeschlossene Verträge aufrecht erhalten will.

Für den Käufer einer Eigentumswohnung sind diese Vertragsklauseln jedoch widersprüchlich und damit intransparent. Die Verjährungsregelung bezieht sich auf „Übergabe bzw. Abnahme“. Hier ist nicht klar, ob die werkvertragliche Abnahme durch den Sachverständigen im Februar 2004 oder aber die tatsächliche kaufrechtliche Übergabe im Jahr 2007 Vorrang haben soll. Im Übrigen liest sich die Kaufvertragsregelung zur Sachmängelhaftung so, dass diese sich auf die kaufvertragliche Übernahme bezieht. Damit erachtet der BGH die Regelung für intransparent und unwirksam. Es gilt die gesetzliche Verjährungsfrist von fünf Jahren ab Übergabe. Jedenfalls hatten die Käufer der Wohnungen, die ihre Kaufverträge erst im Jahr 2007 schlossen, daher Mängelansprüche, die zum Zeitpunkt der Klageerhebung im September 2011 noch nicht verjährt waren. Dies genügt, dass die gesamte WEG die Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum geltend machen kann.

Allerdings ist höchstrichterlich nach wie vor nicht entschieden, ob im Fall eines echten Verkaufs mit kaufrechtlicher Sachmängelhaftung ein insgesamt mangelfreies Gemeinschaftseigentum zur Verfügung gestellt werden muss, oder ob der Käufer hier lediglich Anspruch auf eine Quote der Mängelbeseitigungskosten in Höhe des Miteigentumsanteils hat. Dies konnte im vorliegenden Fall jedoch offen bleiben, da die vertragliche Regelung ausdrücklich die Beseitigung eines Sachmangels (Nacherfüllung) vorsah.

VERWALTERSTRATEGIE

Auch nach diesem Urteil ist der Verwalter gut beraten, bei später auftauchenden Mängeln am Gemeinschaftseigentum Nachzügler ins Boot zu holen, die ihre Wohnung später erworben haben. Auch die kaufvertragliche Gewährleistung läuft fünf Jahre und kann je nach Formulierung noch zu einem Nacherfüllungsanspruch für die gesamte WEG führen.

Foto: © nito / Shutterstock.com