Abrechnung der Grundsteuer bei gemischt genutzten Objekten

(BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az. VIII ZR 79/16)

DAS THEMA

Nebenkostenabrechnungen bei Mietobjekten beschäftigen immer wieder die höchstrichterliche Rechtsprechung. Erfreulich ist insoweit, dass der BGH bei der Nebenkostenabrechnung einen zunehmend vermieterfreundlichen Ansatz verfolgt und immer weniger formalistisch entscheidet. Auch die nachfolgende Entscheidung zu gemischt genutzten Objekten lässt sich hier einreihen.

DER FALL

In dem vom BGH bereits 2017 entschiedenen Fall wurde das Mietobjekt zu einem Flächenanteil von ca. 56 Prozent, also leicht überwiegend, gewerblich genutzt, der restliche Flächenanteil entfiel auf Wohnungen. Die Voreigentümerin hatte gegenüber dem klagenden Mieter die Grundsteuer immer so abgerechnet, dass sie einen Betrag von 70 Prozent der anfallenden Grundsteuer, also deutlich mehr als den Flächenanteil der Gewerbeflächen, vorweg auf die Gewerbemieter umgelegt hatte und lediglich den Restbetrag von 30 Prozent flächenanteilig auf die Wohnungen umgelegt hatte. Dieses Verhältnis hatte die Eigentümerin aus dem Berechnungsbogen zum Einheitswertbescheid ermittelt, aus dem wiederum die Verhältnisse der Jahresbruttomiete für Gewerbe und Wohnen nach dem Stand des Jahres 1935 zu entnehmen waren. Nach einem Verkauf des Objekts stellte der neue Eigentümer – ohne Ankündigung – die Abrechnung um, nahm keinen Vorwegabzug für die Gewerbeflächen mehr vor, sondern legte den ganzen Grundsteuerbetrag ohne Unterschied flächenanteilig um, sodass der auf die Wohnungen entfallende Betrag erheblich in die Höhe schnellte. Die Mieter verlangten nun, dass der neue Eigentümer ebenfalls die frühere Abrechnungsweise und den Vorwegabzug für die Gewerbeflächen beibehalten sollte, und klagten den von ihnen errechneten Differenzbetrag ein. Alle Instanzen bis zum BGH wiesen jedoch die Klage ab und gaben dem Vermieter hinsichtlich der „neuen“, rein flächenanteiligen Abrechnung ohne Vorwegabzug Recht.

Die Gerichte nahmen hierzu zunächst Bezug auf den Mietvertrag, in dem als Umlegungsmaßstab für die Nebenkosten „das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses“ vereinbart war. Ein Vorwegabzug ist hierin nicht geregelt. Die Tatsache, dass die Eigentümerin über Jahre anders abgerechnet habe und die Mieter dieses akzeptiert haben, führt nicht zu einer Auslegung dieser Vereinbarung dahingehend, dass ein Vorwegabzug zwingend geschuldet sei, es handelt sich vielmehr um eine bloße Abrechnungsweise.

Die Grundsteuer stellt auch keine Nebenkostenposition dar, die von einem erfassten Verbrauch oder von einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängt und deshalb nach der gesetzlichen Vermutung des § 556a Abs. 1 S. 2 BGB so umgelegt werden muss, dass der Umlagemaßstab dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Abrechnung der Grundsteuer beruht nämlich nicht auf einem Verhalten des Mieters, sondern ausschließlich auf der entsprechenden Festsetzung der Gemeinde.

Auch Treu und Glauben oder Billigkeitsargumente führen nicht dazu, dass der Vermieter zu einem Vorwegabzug verpflichtet wäre. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die gewerbliche Nutzung im Abrechnungszeitraum erhebliche Mehrkosten verursacht und es unbillig wäre, diese Kosten einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen. Die Grundsteuer ist jedoch eine ertragsunabhängige Objektsteuer. Sie hängt gerade nicht von den in einem bestimmten Abrechnungsjahr erzielten Erträgen aus dem Objekt bzw. deren Verteilung auf die Gewerbe- und Wohnflächen ab. Selbst wenn, wie hier, die Festsetzungen im Einheitswert Unterschiede bei der Bewertung von Gewerbeflächen einerseits und Wohnflächen andererseits erkennen lassen, so nehmen diese doch auf die Verhältnisse zu einem weit zurückliegenden Zeitpunkt, hier 1935, Bezug. Zwischen der im jeweiligen Abrechnungsjahr angefallen Grundsteuer und der konkreten Nutzung bzw. den konkreten Erträgen in diesem Zeitraum gibt es keinen Zusammenhang. Als zusätzliche Erwägung stellt der BGH noch die Überlegung an, ob es zu einer gerechteren Verteilung führen würde, wenn der Vermieter sich tatsächlich die Mühe machen würde, für jedes Jahr die Erträge für die gewerbliche Nutzung einerseits und die Wohnnutzung andererseits zu ermitteln, diese ins Verhältnis zu setzen und dann einen entsprechenden Vorwegabzug vorzunehmen. Dies verneint der BGH jedoch, weil der feste Grundsteuerbetrag für diesen Abrechnungszeitraum mit den Erträgen im Abrechnungszeitraum gerade nichts zu tun hat. Damit führen auch Billigkeitserwägungen nicht zu einer Verpflichtung des Vermieters, einen Vorwegabzug für die gewerbliche Einheiten bei der Grundsteuer vorzunehmen.

Verwalter­strategie

Mit dieser Entscheidung kann die Grundsteuer auch bei gemischt genutzten Objekten flächenanteilig gleichmäßig auf Wohnen- und Gewerbeflächen umgelegt werden. Die Vornahme eines Vorwegabzugs ist natürlich nicht verboten. Auch eine Umstellung von einer Abrechnungsmethode auf die andere ist jederzeit möglich. Die Maßstäbe des BGH insbesondere bei dem Aspekt, ob einem unterschiedlichen Verbrauch oder einer unterschiedlichen Verursachung Rechnung getragen wird, können sicherlich auch bei anderen Nebenkostenpositionen angewendet werden.

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