Abrechnung in der ­Sondereigentumsverwaltung: Werden WEG und Mietrecht endlich harmonisiert, und wie könnte das aussehen?

Vermieter und Wohnungseigentumsverwalter müssen in der Regel einmal jährlich abrechnen. Die Erstgenannten trifft diese Pflicht, insofern und weil sie Vorauszahlungen für Betriebskosten mit ihren Mietern vereinbart haben. Geht es um die Vermietung von Wohnraum, muss der Vermieter die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Auf die Vermietung von Geschäftsräumen überträgt der BGH diese Frist, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben (s. BGH, Urteil v. 27.1.2010 – XII ZR 22/07).

Hat der Vermieter einen (Sondereigentums-) Verwalter beauftragt, gehört die Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung in der Regel ebenso zu dessen Pflichten wie die rechtzeitige Übersendung derselben an den Mieter. Der Verwalter von Wohnungseigentum hingegen hat nach Ablauf des Wirtschaftsjahres, das nach dem Gesetz das Kalenderjahr ist, eine Abrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG aufzustellen. Wieviel Zeit er dafür hat, sagt das WEG nicht. Die herrschende Meinung gesteht ihm hierfür drei bis sechs Monate zu. Was Gegenstand der Abrechnung sein soll, lässt – an versteckter Stelle – § 29 Abs. 3 WEG erkennen; denn dort ist von einer „Abrechnung über den Wirtschaftsplan“ die Rede.

An sich könnten sich diese Vorgaben ganz gut ergänzen, und das Leben des Sondereigentumsverwalters könnte insofern so schön einfach sein: Zunächst erstellt der Wohnungseigentumsverwalter eine Abrechnung und lässt über diese beschließen und sodann leitet der Vermieter oder sein Sondereigentumsverwalter diese an den Mieter weiter, selbstverständlich nur in dem Umfang, in dem die abgerechneten Kosten umlagefähig sind. Herauszurechnen sind insbesondere die Kosten des Verwalters und der Anteil des Wohnungseigentümers an der Instandhaltungsrücklage. Hinzuzurechnen ist demgegenüber die Grundsteuer, die zu den umlagefähigen Betriebskosten gehört (§ 2 Nr. 1 BetriebskVO), aber nicht über das Konto der Gemeinschaft läuft, sondern vom Wohnungseigentümer direkt bezahlt wird. Daher taucht sie in der Abrechnung nach § 28 WEG nicht auf. Entgegen älterer Rechtsprechung gestattet es der BGH dem Vermieter nunmehr, die Grundsteuer 1 : 1 an den Mieter weiterzugeben. Er muss also nicht mehr, wie früher, die Gesamtgrundsteuer aller Eigentumswohnungen angeben und den Anteil seines Mieters nach dem mietrechtlichen Umlageschlüssel ermitteln (s. BGH, Urteil v. 17.4.2013 – VIII ZR 252/12).

Diskrepanzen zwischen Miet- und ­Wohnungseigentumsrecht
Dass das Ganze letztlich doch nicht so einfach funktioniert, liegt an teils unterschiedlichen Vorgaben der beiden betroffenen Rechtsmaterien. Unterschiedliche Abrechnungsmethoden (Stichworte: Leistungsprinzip und Zufluss-/Abflussprinzip) und Verteilungsmaßstäbe (Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen vs. Miteigentumsanteile) können Neuberechnungen durch den Vermieter oder seinen Sondereigentumsverwalter erforderlich machen. Auch die Abrechnungszeiträume können divergieren, da das Kalenderjahr nirgends zwingend als Periode vorgeschrieben ist. Das alles ist nicht nur aufwendig, sondern unter Umständen bleibt der Vermieter auf Kosten sitzen, während der Mieter davor geschützt wird, dass ihm Kosten in Rechnung gestellt werden, die bei seinem Vermieter gar nicht angefallen sind.
Erschwerend kommt hinzu, dass die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 3 WEG seit der letzten WEG-Reform 2007 eine abweichende Verteilung der Betriebskosten mit einfacher Mehrheit beschließen können. Selbst wenn es dem Vermieter oder seinem Sondereigentumsverwalter also gelungen sein sollte, den Mietvertrag durch entsprechende Regelungen weitestgehend an die in der Gemeinschaft geltenden Verteilungsmaßstäbe anzupassen, kann es passieren, dass ihm die Eigentümermehrheit einen Strich durch die Rechnung macht. Der Vermieter ist an diesen Beschluss gebunden, der Mieter ist es nicht. Im Verhältnis des Vermieters zum Mieter gilt daher weiterhin der im Mietvertrag vereinbarte Umlagemaßstab, hilfsweise der gesetzliche Flächenmaßstab (die Besonderheiten der HeizkostenVO, die im Wohnungseigentums- und Mietrecht gilt, sollen hier außen vor bleiben). Der Vermieter kann den Vertrag auch nicht einfach entsprechend anpassen, da § 556a Abs. 2 BGB Derartiges nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässt. Diese liegen ausschließlich dann vor, wenn der neue Verteilungsschlüssel einem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder einer erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Was plant der Gesetzgeber, um vermietenden Wohnungseigentümern zu helfen?
Diese Probleme hat auch der Gesetzgeber erkannt. Die 2018 eingesetzte Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des WEG hat im August 2019 ihren Abschlussbericht vorgelegt (https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads/DE/News/PM/082719_Abschlussbericht_Reform_WEG.pdf). Dort finden sich auf den Seiten 86 ff. umfangreiche Ausführungen zum vermieteten Wohnungseigentum, um die Abrechnung geht es konkret auf den Seiten 93 bis 96 (die Gestaltung der Abrechnung als solche wird ferner auf S. 69 ff. behandelt). Dieser Bericht soll die Grundlage für einen Gesetzentwurf bilden, der Mitte Dezember erwartet wurde.

Insbesondere wird von der Arbeitsgruppe vorgeschlagen, dass der vermietende Wohnungseigentümer seine Betriebskosten an den Mieter weiterreichen können soll, wie es der BGH im bereits zitierten Urteil vom 17.4.2013 für die Grundsteuer anerkannt hat. Die in § 556 Abs. 1 BGB vorgesehene Möglichkeit, zu vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten des Vermieters trägt, bezwecke eine Kostenentlastung des Vermieters. Dieses Ziel könne nur durch eine solche Weitergabe 1 : 1 erreicht werden. Vor nachteiligen Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümer, die zu einer besonders hohen Betriebskostenbelastung einzelner Wohnungen führen, seien die Mieter durch Aufklärungspflichten des Vermieters sowie das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB) angemessen zu schützen.

Keinen Regelungsbedarf sieht die Arbeitsgruppe in Bezug auf den Zeitpunkt, zu dem der Verwalter von Wohnungseigentum die Abrechnung vorlegen muss. Ebenfalls abgelehnt wird eine gesetzliche Pflicht, die wohnungseigentumsrechtliche Abrechnung an den Positionen des § 2 BetriebskVO auszurichten. Eine solche Pflicht könne bei Bedarf in den Verwaltervertrag aufgenommen werden.

FAZIT
Der Ansatz der Arbeitsgruppe würde die Abrechnung für vermietetes Sondereigentum enorm erleichtern und ist zu begrüßen. Ob der Gesetzgeber die Einschätzung teilt, der Mieter werde durch Aufklärungspflichten und das Wirtschaftlichkeitsgebot hinreichend geschützt, bleibt allerdings abzuwarten. Persönlich habe ich da Zweifel und mich deshalb in meinem Gutachten, das ich 2013 für den (damals noch) DDIV erstellt habe, für eine differenziertere Lösung ausgesprochen (s. Häublein NZM 2014, 97, 124). Diese ist aber deutlich komplexer und nicht so einfach zu handhaben wie die Lösung der Arbeitsgruppe. Im Interesse einer effektiven Verwaltung wird der VDIV Deutschland deren Vorschlag daher sicher unterstützten.

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