Abrechnungspflicht des vorherigen Verwalters

(BGH, Urteil vom 16.2.2018, Az. V ZR 89/17)

Das Thema

Nach dem Wechsel des Wohnungseigentumsverwalters stellt sich oftmals die Frage, wer die Jahresabrechnung erstellen muss: Der bisherige Verwalter oder der neue Verwalter? Diese Frage war bislang umstritten. Einige Stimmen der Rechtsprechung gingen davon aus, dass es auf den Zeitpunkt der Fälligkeit ankäme. Bei einem Verwalterwechsel nach Fälligkeit der Abrechnung sei der neue Verwalter zur Abrechnung des vergangenen Wirtschaftsjahres verpflichtet; bei einem Verwalterwechsel vor Fälligkeit sei es der bisherige Verwalter. Andere Stimmen der Rechtsprechung gingen davon aus, dass derjenige Verwalter die Abrechnung erstellen muss, der bei Entstehung der Abrechnungspflicht Verwalter ist oder war. Dabei wird allerdings unterschiedlich beurteilt, wann die Abrechnungspflicht überhaupt entsteht. Der BGH hat nun entschieden, wer die Abrechnung für einen abgelaufenen Abrechnungszeitraum erstellen muss, in dem der zwischenzeitlich ausgeschiedene Verwalter noch bestellt war.

Der Fall

Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwalterin die Beklagte war. In der Eigentümerversammlung vom 21.1.2015 wurde die Beklagte mit sofortiger Wirkung abberufen und der Verwaltervertrag gekündigt. Die neue Verwalterin der Klägerin forderte die Beklagte im Juni 2015 dazu auf, die Jahresabrechnung für das Jahr 2014 zu erstellen. Die Beklagte lehnte dies ab. Auch eine mit Anwaltsschreiben vom 13.7.2015 gesetzte Frist zur Erklärung der Abrechnungsbereitschaft lief fruchtlos ab. Die Klägerin ließ die Jahresabrechnung 2014 schließlich durch die neue Verwalterin aufstellen, die hierfür 804,14 Euro berechnete. Die Klägerin verlangt nun von der Beklagten die Erstattung dieses Betrags nebst Zinsen und außergerichtlichen Anwaltskosten.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Revision zum BGH. Der weist diese zurück und führt aus, dass der Klägerin ein Schadensersatzanspruch aus den §§ 280 Abs. 1 und 3 sowie 281 Abs. 2 BGB wegen der Verletzung der Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Jahr 2014 aus dem Verwaltervertrag zusteht. Die Beklagte schuldet die Erstellung der Jahresabrechnung 2014 gemäß § 28 Abs. 3 WEG. Da nichts Gegenteiliges festgestellt wurde, sei davon auszugehen, dass in der Gemeinschaftsordnung kein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr vereinbart wurde. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf die Abrechnung für das Jahr 2014 sei deshalb spätestens am 1.1.2015 entstanden, als die Beklagte noch Verwalterin der Klägerin gewesen ist. Dass das Verwalteramt der Beklagten im Laufe des Monats Januar 2015 endete, ändert hieran nach Ansicht des BGH nichts. Es wird in der Rechtsprechung allerdings unterschiedlich beurteilt, wer nach einem Wechsel des Wohnungseigentumsverwalters die Jahresabrechnung zu erstellen hat. Der BGH hat nun entschieden, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG den Verwalter trifft, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Wenn also der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt ausscheidet, schuldet er – solange es keine abweichende Vereinbarung gibt – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr und zwar unabhängig davon, ob die Abrechnung zum Zeitpunkt seines Ausscheidens fällig war. Die Fälligkeit bestimmt lediglich den Zeitpunkt, zu dem der Gläubiger die Leistung verlangen kann. Die Person des Schuldners kann, so der BGH, aber nicht vom Eintritt der Fälligkeit abhängen. Wenn die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung jedoch einmal entstanden ist, so besteht sie fort, auch wenn der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus dem Amt ausscheidet. Diese Pflicht geht nicht auf den neuen Verwalter über.

Verwalter­strategie

Es wurde bislang unterschiedlich beurteilt, wer nach einem Wechsel des Wohnungseigentumsverwalters die Jahresabrechnung zu erstellen hat. Einigkeit besteht darüber, dass der ausgeschiedene Verwalter für das laufende Wirtschaftsjahr keine Abrechnung zu erstellen hat, wenn das Verwalteramt während des Wirtschaftsjahres endet. Bislang war jedoch streitig, wer die Abrechnung für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum erstellen muss, in dem der zwischenzeitlich ausgeschiedene Verwalter noch bestellt war. Der BGH hat diese Frage nun entschieden und festgestellt, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung den Verwalter trifft, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Nach wie vor offen – da im vorliegenden Fall unerheblich – ist jedoch die Frage, ob die Abrechnungspflicht für das abgelaufene Wirtschaftsjahr am letzten Tag des abgelaufenen Wirtschaftsjahres oder am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres entsteht. Diese Frage wird von § 28 Abs. 3 WEG nicht eindeutig geregelt und ist dann relevant, wenn der Verwalterwechsel zum Ende des Wirtschaftsjahres erfolgt. Unabhängig von der vorliegenden Entscheidung empfiehlt es sich also nach wie vor, die Abrechnungspflicht ­ausdrücklich im Verwaltervertrag zu regeln.

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