Abschreibung oder Förderprogramm? - Für die Sanierung denkmalgeschützter Wohnimmobilien gibt es mehrere Möglichkeiten.

Bei der Durchführung von Baumaßnahmen an Gebäuden stellt sich die Frage, ob die dafür getätigten Aufwendungen dem sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand, den abschreibungspflichtigen Herstellungskosten oder besonders geförderten energetischen Maßnahmen zuzuordnen sind. Hierbei unterscheidet das Steuerrecht zwischen einer selbstgenutzten Immobilie und einem vermieteten Objekt. Für die Abschreibung der Kosten für die Sanierung von Denkmalimmobilien gilt: Sie kann gleichermaßen für vermietete und selbstgenutzte Gebäude in Anspruch genommen werden, aber ausschließlich für Gebäude, die von der Denkmalbehörde als Baudenkmal klassifiziert wurden. Die Sanierungsmaßnahmen müssen vorab von der zuständigen Behörde genehmigt werden. Rechtsverbindliche Grundlage für die steuerliche Absetzbarkeit ist die Bescheinigung der Denkmalbehörde.

So wird gefördert
Im Vergleich zu einer herkömmlichen Altbausanierung verursacht die Sanierung eines Baudenkmals erheblich höhere Kosten. Der Erhalt von Baudenkmälern liegt im öffentlichen Interesse. Daher gibt es in Deutschland zahlreiche Förderprogramme zur finanziellen Unterstützung der Eigentümer. Mit dem speziellen Förderprogramm KfW-Effizienzhaus-Denkmal setzt sich auch die staatliche Förderbank für die Denkmalsanierung ein. Hier steht die Steigerung der Energieeffizienz des Gebäudes im Vordergrund. In vielen Städten und Gemeinden existieren auch Stadterneuerungsprogramme.

Die steuerliche Förderung
Als Sanierung werden bauliche Maßnahmen bezeichnet, die die Funktion und Gebrauchsfähigkeit eines Gebäudes wiederherstellen und das Haus wieder nutzbar machen. Über die Denkmal-AfA gewährt der Gesetzgeber den Eigentümern denkmalgeschützter Gebäude hohe Steuervorteile, die im Gegensatz zu den klassischen Abschreibungsvarianten für Neu- und Altbauten auch von Selbstnutzern in Anspruch genommen werden können. Anders als Vermieter können Selbstnutzer den Kaufpreis jedoch nicht abschreiben. Die Sanierungs- und Modernisierungskosten aber können sie bei Selbstnutzung des Denkmalgebäudes für zehn Jahre mit jährlich jeweils bis zu neun Prozent als Sonderausgaben absetzen. Bei Vermietung ist eine erhöhte Abschreibung möglich: Die Modernisierungskosten können bei einem vermieteten Denkmalgebäude für einen Zeitraum von acht Jahren mit jährlich neun Prozent und für weitere vier Jahre mit je sieben Prozent abgeschrieben werden. Jedoch ausschließlich die Kosten von Maßnahmen, die dem Erhalt des Gebäudes als Baudenkmal dienen oder für eine sinnvolle Nutzung erforderlich sind. Bei einem vermieteten Objekt können somit Sanierungskosten von 100 Prozent geltend gemacht werden. Die Denkmal-AfA kann nicht auf spätere Käufer des sanierten Gebäudes übertragen werden.

Instandsetzung von Denkmalgebäuden
Durch die Instandsetzung wird der ursprüngliche Zustand des Gebäudes, eines Bauteils oder eines Gerätes wiederhergestellt, zum Beispiel durch Heizungsreparatur oder Malerarbeiten, die nicht zur Werterhöhung des Gebäudes beitragen, jedoch notwendig sind. Bei vermieteten Objekten können nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG) Kosten für Instandhaltungsarbeiten oder Renovierungen binnen der ersten drei Jahre nach dem Kauf als Erhaltungsaufwendungen und anteilige Werbungskosten direkt mit den Mieterträgen steuermindernd verrechnet werden, wenn sie in dieser Zeit zusammengerechnet 15 Prozent des Gebäudewertes nicht übersteigen. Wird diese Schwelle in den ersten drei Jahren aber überschritten, sind die Ausgaben wie nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten zu behandeln. Das bedeutet, sie werden wie üblich über die Jahre abgeschrieben. Das gilt nicht für selbstgenutzte Immobilien.

Energetische Sanierung von Denkmalgebäuden
Seit dem 1. Januar 2020 können Wohnungs- und Hauseigentümer Kosten für „energetische“ Sanierungsmaßnahmen von der Steuer abschreiben bzw. absetzen. Die steuerliche Förderung beläuft sich auf 20 Prozent der Gesamtkosten, maximal 40.000 Euro pro Immobilie. Die Sanierungskosten können nur von den Eigentümern steuerlich geltend gemacht werden, wenn diese das Objekt selbst nutzen. Zu den förderfähigen Einzelmaßnahmen zählen die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, auch die Erneuerung von Fenstern oder Außentüren sowie der Heizungsanlage, zudem die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind, und der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung.

Entweder Fördermittel oder Steuerbonus
Die steuerliche Abschreibung von Sanierungskosten ist eine Alternative zur Nutzung von Förderprogrammen. Eigentümer müssen sich also entscheiden, ob sie Fördermittel in Anspruch nehmen oder stattdessen ihre Steuerschuld mindern wollen. Um in den Genuss der steuermindernden Wirkung zu kommen, müssen Einzelmaßnahmen von einem Fachunternehmen ausgeführt und die Anforderungen der Rechtsverordnung erfüllt werden. Sie bestimmt, welche energieeinsparende Wirkung zu erzielen ist. Die Förderung erfolgt durch Abzug von der Steuerschuld, also der tariflichen Einkommensteuer. Aufwendungen können verteilt über drei Jahre mit der Steuererklärung geltend gemacht werden. Die Ausgestaltung der steuerlichen Abschreibung bzw. Absetzung energetischer Gebäudesanierungen erfolgt gemäß § 35c EStG als progressionsunabhängiger Steuerabzug von 20 Prozent der Aufwendungen bis zu einer Investitionsobergrenze von 200.000 Euro und bei Einzelmaßnahmen insgesamt bis maximal 40.000 Euro pro Objekt. Die Förderung von Maßnahmen energetischer Gebäudesanierungen ist befristet auf den Zeitraum vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2029. Energetische Sanierungen an Mietobjekten sind nach § 35 EStG nicht förderfähig. Der Steuerzahler muss das Objekt im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich selbst bewohnen (§ 35c Abs. 2 S. 1 EStG). Der Selbstnutzung gleichgestellt sind Gebäudeteile, in denen Teile des selbst genutzten Wohnraums unentgeltlich an Dritte (zu Wohnzwecken) überlassen werden.

Fazit
Aufgrund der umfangreichen Rechtsprechung und Gestaltungsmöglichkeiten ist es in jedem Fall ratsam, einen Steuerexperten hinzuzuziehen, der die steuerlichen Auswirkungen einer Sanierung, Instandsetzung oder energetischen Sanierung beurteilt.

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