Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

Im Rechtsstreit der Parteien geht es um die Gültigkeit des Beschlusses einer Eigentümerversammlung vom 19.05.2011, mit dem die Verteilungsschlüssel der von den Eigentümern zu tragenden Kosten abweichend von der Vereinbarung in der Teilungserklärung geändert worden sind.
Danach sollte der ursprünglich einheitlich vereinbarte Teilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen hinsichtlich der Müllkosten in eine Verteilung nach Personenzahl, hinsichtlich der Treppenhausreinigung und der Verwaltergebühren in eine Verteilung nach Wohneinheiten und der übrigen Betriebskosten in eine Verteilung nach Wohnflächen geändert werden. Kosten, die eindeutig einem Eigentümer zuzuordnen sind, sollen von diesem allein getragen werden. Nach dem Beschluss sollten die Änderungen bereits für den Abrechnungszeitraum 2010 anwendbar sein.
Die Kläger sind der Auffassung, dass mit den Beschlüssen die Kompetenzen der WEG überschritten worden seien. Darüber hinaus seien die Beschlüsse nicht hinreichend transparent und bestimmt. Darüber hinaus haben die Kläger den Beschluss über die Gesamt-Jahresabrechnung 2010 angefochten, da dieser ein falscher Verteilungsschlüssel zugrunde liege.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auch die von den Klägern eingelegte Berufung wurde vom Landgericht als unbegründet abgewiesen.

Die Meinung des Gerichts

Das Gericht hält die in der Eigentümerversammlung vom 19.05.2011 gefassten Beschlüsse hinsichtlich neuer Verteilungsschlüssel der von den Eigentümern zu tragenden Kosten für wirksam und nicht anfechtbar.

Zum einen seien Kosten, die bereits in der Teilungserklärung mit einem Verteilungsschlüssel versehen wurden, auch von der Änderungskompetenz des § 16 III WEG erfasst. Die in § 16 III WEG vorgesehen Kosten umfassen sowohl die Betriebskosten nach § 556 I BGB sowie Kosten der Verwaltung.

Zum anderen seien die Beschlüsse der Eigentümerversammlung hinreichend transparent und auch hinreichend bestimmt. So sei der Beschluss in der Einladung zur Eigentümerversammlung ausdrücklich genannt und die Änderung des Verteilungsschlüssels ausdrücklich beschlossen worden. Auch sei genau aufgeführt, welcher Verteilungsschlüssel wie geändert werden soll. Hinsichtlich der Kosten, die einem bestimmten Eigentümer zuzuordnen sind, habe die entsprechende Regelung bereits in der Teilungserklärung vorgelegen. Auch sei klar zu erkennen, ab wann die neuen Verteilungsschlüssel gelten sollen, nämlich ab dem Abrechnungszeitraum 2010. Nachdem die Teilungserklärung regelt, dass es sich bei einem Rechnungsjahr um ein Kalenderjahr handelt, sei klar, dass die Regelung ab dem 01.01.2010 gelten solle.

Das Landgericht geht des Weiteren davon aus, dass die Wirksamkeit des Beschlusses nicht daran scheitert, dass eine rückwirkende Geltung grundsätzlich unzulässig ist. Damit folgt das Landgericht der Rechtsprechung des BGH, wonach kein striktes Rückwirkungsverbot gilt. Allerdings sollen sich die Wohnungseigentümer grundsätzlich darauf verlassen können, dass Kosten bis zur Änderung des Verteilungsschlüssels nach dem bis dahin geltenden Verteilungsschlüssel verteilt werden. Insbesondere darf nicht rückwirkend in einen bereits abgeschlossenen Abrechnungszeitraum eingegriffen werden. Allerdings betont das Landgericht, dass im vorliegenden Fall gerade nicht in einen abgeschlossenen Abrechnungszeitraum eingegriffen wird, sondern der Abrechnungszeitraum 2010 erst mit dem Beschluss über die Abrechnung am 19.05.2011 abgeschlossen wurde. Hier käme es aber in erster Linie auch darauf an, dass die Eigentümer gar kein schutzwürdiges Vertrauen auf den in der Teilungserklärung vereinbarten Verteilungsschlüssel hätten, da dieser seit dem Jahr 2000 schon nicht mehr eingehalten wurde und die Kosten so verteilt wurden, wie es nun in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde. Hinzu käme, dass es hier keinen Wirtschaftsplan gab, auf den die Kläger ihr Vertrauen auf Beibehaltung des bislang vereinbarten Verteilungsschlüssels stützen könnten.

Dokumentation: LG Hamburg, Urteil vom 22.02.2013 – 318 S 32/12 = ZWE 2013, 453

Ratschlag für den Verwalter

In dem Moment, in dem eine Veränderung der Verteilung der auf die Eigentümer umzulegenden Kosten besprochen wird, ist dem Verwalter zu raten, einen Beschluss hinsichtlich einer möglichen Änderung herbeizuführen. Bei der Beschlussfassung ist dann darauf zu achten, dass der Beschluss über den neuen Verteilungsschlüssel die Kriterien der Transparenz und der Bestimmtheit erfüllt, d. h. dass für die Eigentümer genau erkennbar ist, welche Kosten von der Änderung betroffen sind, inwiefern sich die Verteilung ändert und ab wann die Änderung wirksam sein soll. Des Weiteren ist bei der Beschlussfassung darauf zu achten, dass der Maßstab der Verteilung interessengerecht für die Gemeinschaft und die einzelnen Eigentümer ist sowie nicht zur Benachteiligung einzelner führt. Eine echte Rückwirkung auf bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume darf nicht beschlossen werden. Eine unechte Rückwirkung auf zurückliegende Abrechnungszeiträume, die allerdings noch nicht durch entsprechenden Eigentümerbeschluss abgeschlossen wurden, ist dann möglich, wenn der einzelne Eigentümer keinen Vertrauensschutz geltend machen kann; beispielsweise weil, wie im vorliegenden Fall, bereits der Wirtschaftsplan nach den neuen Kriterien aufgestellt worden war.

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