Agenda 2024

Das gehört auf die Tagesordnung der diesjährigen Eigentümerversammlungen

Die Versammlungssaison steht vor der Tür, oder Sie stecken vielleicht sogar schon mittendrin. Wie sollte die Tagesordnung aufgebaut sein? Welche Punkte sind zu berücksichtigen?

Die Einladung muss so gestaltet sein, dass sie die Wohnungseigentümer angemessen auf die Erörterung der Tagesordnungspunkte in der Eigentümerversammlung vorbereitet, so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 1. April 2011, Az. V ZR 96/10. Gestalten Sie die Tages­ordnung aber auch so, dass sie für die Eigentümer interessant ist. Hier ein Muster für den Aufbau:

• Eröffnung
• Bericht der Verwaltung zur Wohnanlage 
• Genehmigung der Abrechnung 2023
• Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirates
• Genehmigung des Wirtschaftsplans
• Sondertagesordungspunkt

Wichtig ist der Punkt „Bericht der Verwaltung“. Die Eigen­tümer sehen oftmals wenig davon, was Ihre Verwaltung für sie und ihre Wohnanlage tut. Zu vielen von ihnen haben Sie nur auf der Eigentümerversammlung Kontakt! Stellen Sie daher Ihre Tätigkeit dar. Als Verwalter leben wir schließlich von Weiterempfehlungen. Damit unsere Eigentümer als gute Multiplikatoren wirken, müssen wir sie von uns überzeugen. Die Eigentümerversammlung eignet sich sehr gut dafür, wird sie klar strukturiert, kompetent und in einem guten zeitlichen Rahmen abgewickelt. Ihr Bericht sollte daher nicht allzu lang sein, sondern wichtige Punkte darstellen und Ihre Kompetenz herausstellen – das ist gutes Verwaltermarketing. Was können Sie 2024 in den Bericht zu jeder Wohnanlage aufnehmen?

• den Energieeinkauf durch ihre Verwaltung
• den aktuellen Gasvertrag, seine Laufzeit und den Gaspreis
• das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz
• die weitere Entwicklung und welche Schritte Sie geplant haben
• die Auswirkungen auf Wirtschaftsplan und Abrechnung
• Möglichkeiten der Energieeinsparung

Darüber hinaus gehören noch die speziell die jeweilige Wohnanlage betreffenden Themen in den Bericht. Gestalten Sie ihn aber so, dass er nicht länger als 15 Minuten dauert.

Nun zum letzten, dem „Sondertagesordnungspunkt“: Bauen sie hier ein allgemeines Thema mit ein, dass Sie in jeder Gemeinschaft in diesem Jahr behandeln müssen oder wollen. In die Vergangenheit waren dies Rauchwarnmelder, Trinkwasserverordnung, § 35a Einkommensteuergesetz (EStG), die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes, Ent­scheidungen des Bundesgerichtshofes zur Abrechnung, kurz: Themen, die die Branche bewegt haben. Es gibt jedes Jahr eins, dass uns der Gesetzgeber oder die Rechtsprechung mit auf den Weg geben.

Trinkwasserverordnung, § 35a Einkommensteuergesetz (EStG), die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes, Ent­scheidungen des Bundesgerichtshofes zur Abrechnung, kurz: Themen, die die Branche bewegt haben. Es gibt jedes Jahr eins, dass uns der Gesetzgeber oder die Rechtsprechung mit auf den Weg geben.

Auch allgemeine Themen eignen sich, z. B. der Versicherungs­schutz der Eigentümergemeinschaft: Was sollten Eigentümer selbst absichern? Auch damit können Sie Kompetenz beweisen und Vertrauen aufbauen.

Welche Themen bieten sich hierfür in diesem Jahr an?

• Durchführung der Eigentümerversammlung während der üblichen Geschäftszeiten oder die gesonderte Abrechnung nach dem Musterver waltervertrag des VDIV Deutschland
• die TKG-Novelle und der Wegfall des Nebenkosten-Privilegs für Kabel-TV
• das Wärmeplanungsgesetz
• das Gebäudeenergiegesetz, § 71 GEG, Pflichten des Eigentümers
• die Rauchwarnmelderpflicht

Die Tagesordnungspunkte sollten so gestaltet sein, dass sie verständlich sind und Eigentümer das zu behandelnde Thema erkennen können. Sinnvoll ist es daher, entsprechende Er­läuterungen beizufügen. Gerade beim elektronischen Versand der Einladungen ist dies unkompliziert und verursacht keine zusätzlichen Kosten.

Um Eigentümer angemessen vorzubereiten, gehören auch Abrechnung und Wirtschaftsplan zur innerhalb der Ladungsfrist versandten Einladung. Ist es mit diesen beiden Dokumenten getan? Das kommt auf die Tagesordnung an. Geht es auch um Sanierungsbeschlüsse und Klageverfahren etc., sollten auch Erläuterungen zur Tagesordnung mit versandt werden, etwa ein kurz zusammengefasster Sachverhalt. Ein vorformulierter Beschlussantrag kann aber auch schon zu viel sein und eine Einschränkung darstellen, falls man in der Eigentümerver­sammlung davon abweichen will. Oft eine Gratwanderung für Verwaltungen: Zu wenig ist schlecht und zu viel kann schlecht bzw. einschränkend sein. Lassen Sie sich in jedem Fall ein Hintertürchen für den Versammlungsverlauf offen. Denn falls während der Versammlung ein guter Gedanke aufkommt, der umgesetzt werden soll, muss dies auch noch möglich sein.