Airbnb, Wimdu & Co.

Wie verhält es sich mit der kurzzeitigen Vermietung von Wohnungseigentum?

Immer mehr Plattformbetreiber bedienen die zunehmende Nachfrage nach kurzzeitig zu mietenden Wohnungen. Diese Nachfrage besteht nicht nur aufseiten der Mieter, wie man vielleicht annehmen möchte, sondern auch aufseiten der Vermieter, die wegen stetig sinkender Renditen der „klassischen“ Wohnraumvermietung auf das Alternativmodell umsteigen möchten. Wo aber für Vermieter der finanzielle Vorteil im Fokus steht, fühlen sich andere Hausbewohner oder Miteigentümer durch den häufigen Nutzerwechsel und die Überanspruchung des gemeinschaftlichen Eigentums gestört. Der so vorprogrammierte Konflikt stellt auch Immobilienverwaltungen vor Herausforderungen, für die die folgenden Ausführungen zur bestehenden Rechtslage wappnen sollen.

Wohnzweck oder gewerbliche Nutzung? 

Die erste Frage, die sich im Zusammenhang mit der kurzzeitigen Vermietung von Wohnungseigentum stellt, ist, ob das – nur dann vom Wohnungseigentum umfasste – „Wohnen“ auch noch gegeben ist, wenn die Mieter stetig und in kurzen Zeitabständen wechseln. Diese Frage wurde bereits im Jahr 2010 vom Bundesgerichtshof (BGH) umfassend entschieden (BGH, Urteil vom 15.1.2010, Az. V ZR 72/09). Dargelegt wurde dabei, dass auch die Vermietung von Wohnungseigentum an täglich oder wöchentlich wechselnde Mieter vom Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gedeckt ist, es sei denn, die Teilungserklärung enthält ausdrücklich eine gegenteilige Bestimmung, oder etwas Gegenteiliges wurde durch die aktuellen Wohnungseigentümer schuldrechtlich vereinbart. Bei dieser Art der Vermietung handle es sich im Sinne des WEG eben gerade nicht um eine gewerbliche Nutzung oder eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig ist. Somit ist auch ohne ausdrückliche Erlaubnis die kurzfristige Vermietung von Wohnungseigentum grundsätzlich möglich (vgl. auch BGH, Urteil vom 12.4.2019, Az. V ZR 112/18).

Für jene, die sich nun durch dieses Mietmodell belästigt fühlen, stellt sich folgerichtig die Frage, ob es denn Möglichkeiten gibt, es zu unterbinden bzw. sich gegen die Kurzzeitvermietung zur Wehr zu setzen.

Regelung in der Teilungserklärung

Der einfachste Weg, um die kurzzeitige Vermietung zu unterbinden, wäre eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung bzw. eine entsprechende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung. In der Praxis wird man hierbei jedoch meist an Grenzen stoßen, da sowohl die Änderung der Teilungserklärung als auch eine entsprechende Vereinbarung die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in grundbuchtauglicher bzw. notarieller Form erfordert, sofern eine entsprechende Vereinbarung nicht bereits existiert.

Von der allseitigen Zustimmungsbedürftigkeit des Verbotes der kurzfristigen Vermietung kann auch im Wege einer allgemeinen Öffnungsklausel nicht abgewichen werden: Im Jahr 2019 stellte der BGH klar, dass auch das Recht der Wohnungseigentümer, kurzzeitig an einen wechselnden Personenkreis zu vermieten, durch das WEG garantiert wird (BGH, Urteil vom 12.4.2019, Az. V ZR 112/18). Dieses Recht wiege dem BGH zufolge so schwer, dass darauf nur verzichtet werden kann, wenn die ausdrückliche Zustimmung des jeweils betroffenen Wohnungseigentümers vorliegt. Eine Beschlussfassung hierzu, der jeder betroffene Eigentümer explizit zustimmt, scheint aus diesem Grund also unmöglich.

Anders wäre nur zu verfahren, wenn eine Öffnungsklausel das nötige Mehrheitserfordernis explizit für einen Beschluss über die Versagung der kurzfristigen Vermietung herabsetzt, was nur in extremen Ausnahmefällen der Fall sein dürfte.

Der Zustimmungsvorbehalt

Dem ersten Anschein nach sind der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer somit die Hände gebunden. Das Wohnungseigentumsrecht stellt sie jedoch nicht wehrlos. Als abgeschwächte Form der Verteidigung könnte sich zumindest die Möglichkeit bieten, über eine allgemeine Öffnungsklausel einen Zustimmungsvorbehalt durch Dritte zur kurzfristigen Vermietung zu beschließen, beispielsweise dass vor jeder Kurzzeit-Vermietung die Zustimmung der Verwaltung eingeholt werden muss. Diese Zustimmung darf in entsprechender Anwendung des § 12 Abs. 2 S. 1 WEG nur versagt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies könnte z. B. der Fall sein, wenn bei der konkret geplanten Vermietung eine unzumutbare Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer zu befürchten ist, etwa weil die Zahl der einziehenden Personen die Kapazitäten der Wohnung übersteigt.

Störungsabwehrrechte geltend machen

Des Weiteren haben Wohnungseigentümer die Möglichkeit, im Falle einer über das ordnungsgemäße Maß hinausgehenden Beeinträchtigung durch die kurzfristige Vermietung Störungsabwehrrechte geltend zu machen. Hierbei muss allerdings differenziert werden, ob die Beeinträchtigung das jeweilige Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum betrifft. Bei einer Beeinträchtigung des Sondereigentums hat der jeweilige Eigentümer die Störungsabwehrrechte geltend zu machen. Im Gegensatz dazu obliegt dies bei einer Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümer-gemeinschaft.

Beschränkende rechtliche Regelungen

Konfliktpotenzial birgt die kurzzeitige Wohnraumvermietung in Bezug auf weitere Rechtsgebiete, die für die Verwaltertätigkeit ebenfalls von Bedeutung sein können. Hierzu zählen die in angespannten Wohnungsmärkten, wie etwa in München oder Berlin, öffentlich-rechtlich erlassenen sogenannten Zweckentfremdungsverbote.

Sie untersagen die kurzfristige Vermietung ohne entsprechende Genehmigung, um der Wohnungsknappheit entgegenzuwirken, und Verstöße können empfindliche Geldbußen nach sich ziehen.

Darüber hinaus, etwa zur Oktoberfestzeit in München, regelmäßig auf den Websites von Airbnb & Co. zu finden sind zahllose Angebote zur Untervermietung von Wohnungen an Touristen, in der Regel zu horrenden Preisen. Mietrechtlich betrachtet steht es Vermietern bzw. ihrer Mietverwaltung zu, ihre untervermietenden Mieter in solchen Fällen zunächst abzumahnen und im Falle der Erfolglosigkeit außerordentlich zu kündigen (LG Berlin, Beschluss vom 27.7.2016, Az. 67 S 154/16). Ausnahmen gelten, wenn es einem Mieter ausdrücklich erlaubt wurde, seine Wohnung über entsprechende Portale zur kurzzeitigen Untermiete anzubieten. Eine pauschale Genehmigung zur Untervermietung berechtigt indes noch nicht zur kurzzeitigen Untervermietung über die Online-Dienste (BGH, Urteil vom 8.1.2014, Az. VIII ZR 210/13).

Konflikte präventiv angehen

Letztlich wird deutlich, dass Probleme, die durch Kurzzeit-Vermietung entstehen können, nach aktueller Gesetzeslage grundsätzlich nur präventiv umfassend gelöst bzw. vermieden werden können. Verwaltungen sind daher dazu angehalten, frühestmöglich auf entsprechende Stimmungsbilder in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einzugehen und beispielsweise mit zu diesem Zeitpunkt noch erreichbaren Mehrheiten Beschlüsse herbeizuführen, um spätere Konflikte zu vermeiden. Sollte allerdings die durchaus auch vorteilsbehaftete Möglichkeit der kurzzeitigen Vermietung als Option von der Gemeinschaft gewünscht sein, besteht keinerlei Handlungsbedarf – es sei denn, in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ist etwas anderes vereinbart.