Aktuelle Urteile - Das Ende eines Mietverhältnisses: Wie wird über die Kaution verfügt, und was, wenn der Mieter gar verstorben ist? So entschied der BGH.

Verwertung einer Barkaution bei Mietende: Befugnis, Abrechnung, Aufrechnung (BGH, Urteil vom 24.7.2019, Az. VIII ZR 141/17)

DAS THEMA
Wie der Vermieter auf die Kaution zugreifen kann, und welche Erklärungen diesbezüglich abgegeben werden können, beschäftigt die Rechtsprechung seit Langem. Bereits im Jahr 2014 hat der BGH entschieden (Urteil vom 7.5.2014, Az. VIII ZR 234/13), dass der Vermieter im Wohnraummietrecht während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution nicht für streitige Forderungen verwenden darf. Seither ist umstritten, ob dies auch im Geschäftsraummietverhältnis gilt. Insbesondere haben Stimmen in der Literatur dafür plädiert, dass auch nach Ende des Mietverhältnisses die Kaution nicht sofort auf streitige Forderungen verrechnet werden darf, sondern diese erst – gegebenenfalls gerichtlich – geklärt werden müssen, bevor die Kaution als Sicherheit hierauf in Anspruch genommen werden kann. Der BGH hatte nun Gelegenheit, letztere Frage zu klären und des Weiteren zu den Abrechnungsmodalitäten Stellung zu nehmen.

DER FALL
Dies war dem BGH nur anhand einer eher außergewöhnlichen Fallgestaltung möglich: Die beklagten Mieter hatten im letzten Jahr eines langjährigen Mietverhältnisses die Miete wegen Mängeln gemindert, sodann außerordentlich gekündigt und waren Ende Februar 2015 ausgezogen. Der Vermieter ließ die Mängel zunächst von einem Sachverständigen und dann im Rahmen eines gerichtlichen „selbstständigen Beweisverfahrens“ begutachten. Sodann erhob er direkt Klage auf die geminderte Miete, eine der Höhe nach unstreitige Nebenkostennachforderung und einige weitere Schadenspositionen. Die Kaution wurde nicht zurückgezahlt. In der Berufungsinstanz machten die beklagten Mieter ein „Zurückbehaltungsrecht“ an der Nebenkostennachforderung geltend, weil der Vermieter die Mietkaution noch nicht abgerechnet habe. Die Fallgestaltung ist insofern ungewöhnlich, als der Vermieter in seiner Klage eine Abrechnung oder gar Aufrechnung mit der Kaution nicht vornahm, sondern diese vollkommen unerwähnt ließ.

Die Vorinstanz hatte das von den Mietern geltend gemachte „Zurückbehaltungsrecht“ als Aufrechnungserklärung ausgelegt. Eine Aufrechnung kann jedoch nur erfolgen, wenn sich zwei Geldforderungen fällig gegenüberstehen. Der BGH hatte daher zu prüfen, ob der Kautionsrückzahlungsanspruch, den die Mieter zur Aufrechnung gestellt hatten, bereits abgerechnet und fällig war. Der BGH sieht eine Abrechnung über die Kaution in der Erhebung der Klage, die stillschweigend (konkludent) die Abrechnung über alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis und damit auch konkludent über die Kaution beinhaltet, insbesondere da der Vermieter Vorbehalte nicht geltend gemacht hat. Der BGH weist an dieser Stelle nochmals daraufhin, dass es eine bestimmte Frist zur Kautionsabrechnung nicht gibt. Sie muss angemessen sein, ist aber nicht allgemein bestimmbar.

Wenn in der Klageerhebung durch den Vermieter die Abrechnung der Kaution zu sehen ist, wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters mit dieser Abrechnung auch fällig. Umgekehrt darf sich der Vermieter durch diese Abrechnung auch aus der Kaution befriedigen. Der BGH führt zur Frage, ob die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses auch für streitige Forderungen verwertet werden kann, Folgendes aus: Mit der Abrechnung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses beziffert der Vermieter seine Ansprüche. Damit kann er sich aus der Kaution befriedigen, sei es durch eine eigene Aufrechnungserklärung, sei es umgekehrt durch eine Verrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters. Dies gilt ausdrücklich auch für streitige Forderungen des Vermieters. Ist der Mieter mit der Kautionsabrechnung nicht einverstanden, kann er auf Rückzahlung der Kaution klagen, und die Ansprüche des Vermieters werden in diesem Prozess geklärt, die Beweislast obliegt weiter dem Vermieter. Die Tatsache, dass während dieser Klärung der (ehemalige) Mieter das Insolvenzrisiko des (ehemaligen) Vermieters trägt, entspricht der Risikoverteilung bei einer Sicherheitsleistung. Umgekehrt kann der Mieter mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen, wenn der Vermieter seinerseits keine Aufrechnung oder Verrechnung erklärt. Kommt der Vermieter dem Mieter insoweit zuvor, hat der Vermieter auch Gelegenheit, Tilgungsbestimmungen zu erklären, auf welche Forderungen die Kaution verrechnet werden soll.

Verwalter­strategie
Bei Geschäftsraummietverhältnissen gilt sicherlich das Gleiche. Diesbezüglich ist – nach wie vor – die Frage offen, ob der Vermieter auch während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen darf.

Für Wohnraummietverhältnisse hat der BGH der sehr mieterfreundlichen Auffassung der Literatur eine Absage erteilt. Die Barkaution kann nach Ende des Wohnraummietverhältnisses und nach entsprechender Abrechnung auch für streitige Forderungen verwertet werden. Für diese Kautionsabrechnung bieten sich dem Vermieter mehrere Möglichkeiten: Zum einen kann er ausdrücklich mit seinen vermeintlichen Forderungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen, zum anderen kann er diese auch vollständig ohne Abzug der Kaution geltend machen und dem Mieter die Aufrechnung mit dem dann fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch überlassen. Beides kann außerprozessual oder im Rahmen einer Klage geschehen. Aus Vermietersicht vorzuziehen ist natürlich die ausdrückliche Kautionsabrechnung außerhalb eines Prozesses, da sich hier die Möglichkeit einer ausdrücklichen Tilgungsbestimmung und Verrechnung auf bestimmte Positionen ergibt, die sonst dem Mieter überlassen bleibt.

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