Aktuelle Urteile Um Auswirkungen der Gesetze zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie auf die Rechtmäßigkeit der Verwaltertätigkeit ging es diesmal vor Gericht sowie um Rechte und Pflichten von Verwaltungen.

WIRKUNG DER VERWALTERBESTELLUNG KRAFT COVID-19-GESETZES
(OLG Hamm, Urteil vom 5.8.2020 – Az. I-15 W 266/20)

DAS THEMA
Die COVID-19-Pandemie ist mittlerweile fest in der Rechtsprechung angekommen. So hatte sich das Oberlandesgericht Hamm in vorliegendem Fall mit dem Thema der Verwalterbestellung zu beschäftigen. Konkret ging es um die Anwendbarkeit des am 28. März 2020 in Kraft getretenen Art. 2 § 6 Abs. 1 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (COVMG), wonach eine Verwalterbestellung bis zur Neubestellung in den Fällen fingiert wird, in denen keine Eigentümerversammlung stattfinden konnte. Mit dieser Norm reagierte der Gesetzgeber darauf, dass durch die pandemiebedingten Kontaktbeschränkungen und -verbote Eigentümerversammlungen nur noch unter starken Beschränkungen oder gar nicht mehr zulässig waren.

DER FALL
Die Beschwerdeführer sind Verkäufer einer Eigentumswohnung. Bei der Beantragung der Eintragung des Käufers verlangt das zuständige Grundbuchamt die Vorlage der von der Teilungserklärung geforderten Verwalterzustimmung. Diese wurde vorgelegt und datiert auf den 13. März 2020. Jedoch endete die Verwalterbestellung zum 31. Dezember 2019.

Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung ab. Die hiergegen gerichtete Beschwerde hat keinen Erfolg. Das OLG Hamm begründet diese Entscheidung wie folgt:

Der dem Grundbuchamt vorzulegende Nachweis setzt nicht nur die Vorlage einer notariell beurkundeten Zustimmungserklärung einer als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft auftretenden Person voraus, sondern auch den Nachweis, dass die die Zustimmungserklärung abgebende Person im Zeitpunkt dieser Erklärung tatsächlich Verwalter des Wohnungseigentums war. Dieser Nachweis ist unterblieben, da das vorgelegte Protokoll nur auswies, dass die Bestellung der Verwaltung am 31. Dezember 2019 auslief.

Die Bestellung der Verwaltung zum Zeitpunkt der Zustimmungserklärung folgt auch nicht aus Art. 2 § 6 Abs. 1 COVMG, der da lautet: „Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.“

Denn das COVMG trat erst zum 28. März 2020 und somit 15 Tage nach Abgabe der Zustimmungserklärung in Kraft. Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich, dass die Vorschrift in diesem Fall (nur) dazu führt, dass der vormalige Verwalter mit Beginn des 28. März 2020 kraft Gesetzes wieder ins Amt gehoben worden ist. Daraus folgt aber nicht, dass der Verwalter mit Inkrafttreten des Gesetzes auch rückwirkend als bestellt anzusehen ist, sodass er sich ununterbrochen im Amt befunden hat. Vielmehr endet in diesem Fall die verwalterlose Zeit am 28. März 2020. Die Intention des Gesetzes ist es ausschließlich, eine krisenbedingte Regelung zu treffen. Für eine Rückwirkung finden sich keine Anhaltspunkte. Für den vorliegenden Fall folgt daraus, dass die vor Inkrafttreten des COVMG erklärte Verwalterzustimmung erneut zu erklären ist.

VERWALTERSTRATEGIE
Das COVMG bleibt bis zum 31. Dezember 2021 in Kraft. So lange greift diese Bestellungsfiktion; die Verwaltung kann und darf so lange weiter agieren, bis sie neu bestellt oder abberufen wird. Für diejenigen Verwaltungen, die nur bis zum 31. Dezember 2019 bestellt waren, gilt das ebenso wie für alle Verwaltungen, deren Bestellung im Laufe dieser Zeitperiode ausläuft und keine neue Bestellung oder Abberufung erfolgt (ist). Erstere müssen sich jedoch der Tatsache bewusst sein, dass sie aufgrund der Tatsache, dass das COVMG erst ab dem 28. März 2020 in Kraft ist, im Zeitraum zwischen dem 1. Januar 2020 und dem 27. März 2020 nicht bestellt waren und in diesem Zeitraum daher keine (rechts-) wirksamen Handlungen vornehmen konnten. Weder das Gesetz noch die Gesetzesbegründung geben einen Hinweis auf eine rückwirkende Bestellungsfiktion.

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