Aktuelle Urteile: Um Folgen des Berliner Mietendeckels ging es vor Gericht und um Begründungen für „coronabedingt“ nicht geleistete Mietzahlungen.

BERLINER MIETENDECKEL – VERFASSUNGSMÄSSIGKEIT UND SCHATTENMIETE

(LG Berlin, Beschluss vom 23.6.2020 – Az. 67 T 58 /20, Urteil vom 31.7.2020 – Az. 66 S 95/20, Urteil vom 15.7.2020 – Az. 65 S 76/20)

DAS THEMA
Der sogenannte Berliner Mietendeckel, umgesetzt mit dem am 23. Februar 2020 in Kraft getretenen Gesetz zur Mietbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (BlnMietenWoG), wird uns ab dem 23. November 2020 erneut erheblich beschäftigen, denn dann tritt das Verbot in Kraft, eine höhere als die nach §§ 3 – 7 BlnMietenWoG geregelte Miete zu fordern oder anzunehmen. Nun wurden drei Entscheidungen des Landgerichts (LG) Berlin veröffentlicht, in denen sich die drei mietrechtlichen Berufungskammern zu Fragen äußern, die sich bereits im letzten Jahr gestellt haben, als der Berliner Senat den 18. Juni 2019 als sogenannten Stichtag festlegte, ab dem die Mieten nicht mehr erhöht werden dürfen. Außerdem haben sich alle drei Berufungskammern nunmehr zur Verfassungsmäßigkeit des Landesgesetzes geäußert:

Die 67. Kammer des LG Berlin hat, wie der Presse bundesweit zu entnehmen war, bereits mit Aussetzungs- und Vorlagebeschluss vom 12. März 2020, Az. 67 S 274/19 dem Bundesverfassungsgericht die Frage vorgelegt, ob der „Berliner Mietendeckel“ verfassungsgemäß ist. Die Kammer hat dabei ihrer Überzeugung Ausdruck gegeben, dass der Mietendeckel verfassungswidrig und nichtig ist, weil dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz fehle. Weiter hat die 67. Kammer die „unechte Rückwirkung“ durch die Stichtagsregelung zum 18. Juni 2019 beanstandet. Sie führt weiter aus, dass im Falle der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes jedenfalls die Vorschrift von Treu und Glauben, § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), verhindern würde, eine Mieterhöhung noch durchzusetzen, die nicht bis zum 18. Juni 2019 rechtskräftig entschieden war.

Da mehrere Klagen in verschiedenen Verfahren beim Bundesverfassungsgericht anhängig sind und voraussichtlich frühestens im April 2021 entschieden werden, müssen sich die Berliner Gerichte auf eine Zwischenphase einrichten. Die 67. Kammer hat daher mit ihrem Beschluss vom 23. Juni 2020 zur Kostenverteilung entschieden, die Kosten gegeneinander aufzuheben, d. h. dass jede Partei ihre eigenen Kosten trägt und die Gerichtskosten hälftig geteilt werden. Sie hat dies damit begründet, dass bislang weder die Verfassungsgemäßheit des Berliner Mietendeckels geklärt sei, noch zwei weitere darüber hinaus offene Fragen höchstrichterlich geklärt wurden: Unklar ist nämlich die Wirkung des Berliner Gesetzes auf einen geltend gemachten Mieterhöhungsanspruch wie auch die Antwort auf die Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen, das vor dem Stichtag zugegangen ist, aber erst nach dem Stichtag zu einer Mieterhöhung führen würde, noch wirksam ist. Zu diesen beiden Fragen lässt die 67. Kammer in dieser Entscheidung keine Tendenz erkennen.

Umgekehrt sind die beiden anderen Berufungskammern in ihren Entscheidungen von der Verfassungsgemäßheit des Berliner Mietendeckels ausgegangen; anderenfalls hätten sie zu den von der 67. Kammer offengelassenen Fragen der sog. Schattenmiete gar nicht Stellung nehmen können, sondern hätten sie ebenfalls dem Bundesverfassungsgericht vorlegen müssen.

Zur Einfachrechtlichen Wirkung („Schattenmiete“): Die Frage der Schattenmiete entscheiden beide Kammern jedoch wiederum unterschiedlich: Die 66. Kammer hatte einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter am Stichtag, 18. Juni 2019, ein Mieterhöhungsverlangen gestellt hatte, dem an sich nach dem Berliner Mietspiegel stattzugeben war: Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, weil es das Gesetz zum Berliner Mietendeckel als Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB anerkannt hat, welches über dieses Scharnier auch zivilrechtliche Wirkungen entfaltet. Jede Vereinbarung einer höheren als der Stichtagsmiete ist daher nichtig. Die Berufungskammer des Landgerichts bestätigt dies jedoch nur für die Zeit ab Inkrafttreten des Gesetzes, dem 23. Februar 2020, und damit für alle Mieten ab dem 1. März 2020. Die vom Berliner Senat gewünschte Stichtagsregelung bestätigt die Kammer gerade nicht. Vor seinem Inkrafttreten am 23. Februar 2020 könne das Gesetz keine rechtliche Wirkung entfalten und damit auch nicht die Zustimmung zu einer Mieterhöhung hindern. Bis zu diesem Zeitpunkt ist die Miete also erhöht, und die gemäß Mietspiegel erhöhte Miete muss von den Mietern auch bezahlt werden.

Ab dem 1. März 2020 muss die Miete nach Ansicht der Kammer jedoch wieder auf die Stichtagsmiete abgesenkt werden. Mit dem Inkrafttreten des – nach Ansicht dieser Kammer verfassungsmäßigen – Gesetzes tritt die Nichtigkeitsfolge ein, geregelt in § 134 BGB. In der Vorgabe des Gesetzes, wonach eine höhere Miete weder gefordert noch entgegengenommen werden darf, liegt ein Verbotsgesetz, das zur Nichtigkeit dieser Mieterhöhung führt.

Differenzierter sieht dies die 65. Kammer des LG Berlin in einer ähnlichen Entscheidung, in der allerdings das Mieterhöhungsverlangen erst im Juli 2019, und damit deutlich nach dem Stichtag 18. Juni 2019 ausgesprochen wurde. Diese Kammer geht von einem „engen“ Verbotstatbestand aus, der entsprechend dem Wortlaut des Gesetzes nur das Fordern oder Annehmen einer höheren als der Stichtagsmiete verbietet, nicht aber deren Vereinbarung, auch nicht in einem gerichtlich durchzusetzenden Zustimmungsverlangen. Die Kammer begründet dies zum einen mit dem Wortlaut und verschiedenen Äußerungen im Gesetzgebungsverfahren, zum anderen aber auch damit, dass das Gesetz nur bei dieser Auslegung verfassungskonform wäre. Da das Land seine Gesetzgebungskompetenz auf eine öffentlich-rechtliche Mietpreisregulierung stützt, kann diese keine Auswirkung auf die zivilrechtlichen Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter haben. Diese Kammer geht davon aus, dass die Ausgewogenheit des sozialen Wohnraummietrechts des BGB, wie sie bundesgesetzlich (und nach einigen Eingriffen des Bundesverfassungsgerichts) festgelegt ist, nicht vom Landesgesetzgeber gestört werden darf. Das Berliner Mietendeckel-Gesetz muss daher so ausgelegt werden, dass sich daraus ein möglichst geringer Einfluss auf die privatrechtlichen Beziehungen zwischen den Parteien ergibt. Mit dieser Auslegung ist die Schattenmiete also erlaubt.

Verwalter­strategie
Leider hängt die Verwalterstrategie ganz davon ab, zu welcher der drei Berliner Berufungskammern die in I. Instanz entscheidende Kammer des Amtsgerichts jeweils gehört. Soweit die 67. Kammer zuständig ist, die von der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes ausgeht, müsste jedes anhängige Verfahren zum Ruhen gebracht werden, bis die Verfassungsgerichtsentscheidung rechtskräftig ist. Jedes Verfahren auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung könnte hier angestrengt bzw. weitergeführt werden, natürlich mit dem entsprechenden Kostenrisiko, falls das Gesetz doch verfassungsgemäß sein sollte. Jegliche Klage auf Zustimmung ist auch nach Auffassung der 65. Kammer möglich, obwohl oder gerade weil das Mietendeckel-Gesetz verfassungsgemäß dahingehend ausgelegt werden muss, dass es lediglich ein öffentlich-rechtliches Verbot, nicht aber die Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien regelt. Sollte sich die 67. Kammer auch dieser Auffassung anschließen, wie die ausdrückliche Erwähnung in ihrem Beschluss annehmen lässt, hätte der Vermieter auch insoweit kein Kostenrisiko zu tragen, wenn die Mieterhöhung im Übrigen dem Berliner Mietspiegel entspricht. Lediglich nach der Auffassung der 66. Kammer ist jede Klage auf Zustimmung zu einer Schattenmiete und jede entsprechende Erklärung, insbesondere auch Indexerhöhungen, zum Scheitern verurteilt. Eine Schattenmiete könnte es nach dieser Auffassung nicht geben. Mieterhöhungen für den Zeitraum vor dem 23. Februar 2020 sind allerdings möglich, die vom Berliner Senat gewünschte Stichtagsregelung ab dem 18. Juni 2019 greift nicht.

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