Aktuelle Urteile - Verjährungsbeginn bei Annahmeverzug des Vermieters bei der Rückgabe

Die kurze Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters bei Rückgabe der Mietsache ist ein immer wieder aktuelles Thema. Die Frist beträgt sechs Monate, und sie beginnt und endet taggenau. Für die Fristwahrung kann also jeder Tag ausschlaggebend sein, so auch in dem vom OLG Brandenburg entschiedenen Fall:

DER FALL

Der Mieter eines Gewerbeobjekts hatte zunächst das Vertragsverhältnis außerordentlich zum 30.9.2012 gekündigt, war dann aber nicht sofort ausgezogen. Schließlich hat er der Vermieterin mit Schreiben vom 9.11.2012 die „Rückgabe der Mieträume ab sofort“ angeboten und einen kurzfristigen Vor-Ort-Termin  vorgeschlagen, zu dem auch die vom Mieter installierte zentrale Schließanlage von der Vermieterin übernommen werden sollte. Die Vermieterin hat hierauf zunächst nicht reagiert und erst am 8.7.2013 Klage auf Schadensersatz eingereicht.
Zu diesem Zeitpunkt waren nach Ansicht des OLG Brandenburg sämtliche Schadensersatzansprüche der Vermieterin jedoch bereits verjährt. Die Vermieterin befand sich ab dem 10.11.2012 in Annahmeverzug. Der Annahmeverzug löst den Beginn der kurzen Verjährungsfrist aus.
Es handelt sich zunächst nicht um eine Fallkonstellation, in der der Vermieter auf Zuruf des Mieters, gegebenenfalls auch weit vor Ende des Mietverhältnisses, gezwungen wird, den Besitz am Mietobjekt wieder zu übernehmen. Einen solchen Fall hatte der BGH im Jahr 2011 (Az. VIII ZR 8/11) zugunsten des Vermieters entschieden. Vielmehr war hier das Mietverhältnis aufgrund der außerordentlichen Kündigung des Mieters bereits beendet und der Mieter schon zur Räumung verpflichtet. Auch hat der Mieter nicht einfach die Schlüssel zurückgegeben, sie gar per Post zurückgeschickt oder einfach in den Briefkasten des Vermieters geworfen, sondern er hat die Vermieterin um einen zeitnahen Übergabetermin mit „Übergabe des Zugangscodes zur Zentralschließanlage“ gebeten, wobei die Vermieterin frei war, diesen ­Termin zu benennen.
Ab diesem Termin hätte sich die Vermieterin wieder die unmittelbare Sachherrschaft, den Besitz des Gebäudes, aneignen können und wäre in der Lage gewesen, das Gebäude zu besichtigen, auf Mängel zu prüfen und Schritte zur Mängelbeseitigung, zur Kostenschätzung und zur Unterbrechung der Verjährungsfrist einzuleiten. Das OLG Brandenburg betont, dass der Beginn der Verjährungsfrist nicht von einem Entschluss des Vermieters abhängen kann, wann er die Mietsache zurücknehmen möchte. Die Vermieterin hätte sich durch kurzfristige Anberaumung eines Termins jederzeit den Zugangscode und Zutritt zum Mietobjekt verschaffen können. Die Vermieterin ist daher so zu behandeln, als hätte sie ab dem 10.11.2012 Zutritt zum Objekt gehabt. Damit beginnt auch die Verjährung mit diesem Tag, und sie endete taggenau am 9.5.2013.

Verwalter­strategie

Die Rechtsprechung scheint zum Thema „Schlüsselrückgabe“ noch keine ganz einheitliche Linie gefunden zu haben. Einerseits ist der Vermieter nicht gezwungen, die Schlüssel und damit den unmittelbaren Besitz und die gesamte Betriebsverantwortung längere Zeit (mehrere Wochen) vor Ende des Mietverhältnisses zu übernehmen. Ist das Mietverhältnis jedoch beendet und bietet der Mieter dem Vermieter die Schlüsselrückgabe (Verschaffung des unmittelbaren Besitzes) auch nur an, so ist der Vermieter in der Pflicht, diese Verantwortung wieder zu übernehmen, selbst dann, wenn der Mieter nicht pünktlich zum Mietende, sondern verspätet räumt. Verweigert der Vermieter dann die Rücknahme und behauptet gar, das Mietverhältnis sei durch die nicht pünktliche Rückgabe fortgesetzt worden, so kann auch dies erhebliche Konsequenzen für Nutzungsentschädigung und Schadensersatz haben.

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