Aktuelle Urteile - Wann gilt eine vom Vertrag abweichende Mietfläche als Sachmangel, und welchen Schadensersatz schuldet ein Untermieter, der eine Wohnung nicht freigibt? Der BGH entschied wie folgt.

FLÄCHENUNTERSCHREITUNG ALS SACHMANGEL – NACHWEISPFLICHT DES MIETERS
(BGH, Urteil vom 25.11.2020 – Az. XII ZR 40/19)

DAS THEMA
Flächenabweichung hat insbesondere den wohnraummietrechtlichen VIII. Senat des Bundesgerichtshofes (BGH) in den letzten Jahren häufig beschäftigt, und der für Gewerberaum zuständige XII. Senat hat sich den Entscheidungen in aller Regel angeschlossen. Es ist ständige Rechtsprechung, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt, wenn die tatsächliche Mietfläche die vertraglich vereinbarte Fläche um mehr als zehn Prozent unterschreitet, insoweit muss der Mieter keinerlei Nachweise mehr liefern, wie stark ihn die Flächenunterschreitung in seinem Mietgebrauch tatsächlich beeinträchtigt. Nun hatte der XII. Senat den umgekehrten Fall zu entscheiden: Die Flächenabweichung betrug weniger als zehn Prozent, konkreter Vortrag des Mieters zur Beeinträchtigung der Tauglichkeit war allerdings in zwei Instanzen nicht geführt worden. Es ist davon auszugehen, dass sich auch der VIII. Senat für das Wohnraummietrecht dieser Entscheidung anschließen wird.

DER FALL
Die Vermieterin hatte eine Fläche von ca. 300 Quadratmetern (qm) an eine Ballettschule vermietet. Die Mietfläche war in einem Grundrissplan gekennzeichnet, der dem Vertrag beigefügt war. Tatsächlich übergeben wurde eine um ca. zehn qm kleinere Fläche, die fehlenden zehn qm waren dem Nachbarmieter zugeschlagen worden. Außerdem war ein Flur als exklusive Mietfläche gekennzeichnet, der allerdings den einzigen Zugang zum Mietobjekt des Nachbarn darstellte. Die Vermieterin bot zwar den Abschluss eines Nachtrags an, in dem die tatsächliche Mietfläche und die gemeinsame Nutzung des Flurs klargestellt werden sollten. Diesen unterzeichnete die Mieterin jedoch nicht, sondern klagte auf eine Mietzinsminderung um zehn Prozent.

Der BGH und die Vorinstanzen wiesen die Klage ab, allerdings mit unterschiedlicher Argumentation. Das Berufungsgericht argumentierte zu der gemeinsamen Nutzung des Flurs, dass diese sich bereits aus dem Grundriss entnehmen lasse, der dem Mietvertrag beigefügt war. Die gemeinsame Nutzung mit dem Mitmieter war daher bereits Gegenstand des Mietvertrags und stellte keinen Mangel dar. In der Flächendifferenz um zehn qm liege zwar ein Mangel, da dieser jedoch geringer als zehn Prozent sei, müsse die Mieterin vortragen und beweisen, dass die Flächenabweichung zu Umsatzeinbußen geführt habe, beispielsweise dass sie aufgrund des kleineren Übungssaals in allen Kursen Schüler habe abweisen müssen. Hinsichtlich der Nutzung des Flurs als gemeinsamer Zugang schließt sich der BGH vollumfänglich dem Berufungsgericht an. Hinsichtlich der fehlenden zehn qm Fläche, die dem Nachbarn zugeschlagen worden waren, hatte die Revision zunächst eine Doppelvermietung geltend gemacht. Sie hatte behauptet, dass diese Fläche gemäß Mietvertrag sowohl an die Ballettschule als auch an deren Nachbarn vermietet und nun der Mietfläche des Nachbarn zugeschlagen worden sei. Diesen interessanten Ansatz teilt der BGH nicht. Vielmehr qualifiziert er die Flächendifferenz als Sachmangel. Die Räume wurden der Mieterin nämlich vollständig übergeben. Lediglich die Fläche war aufgrund baulicher Maßnahmen, die nach Mietvertragsabschluss vorgenommen worden waren, kleiner als zunächst vereinbart.

Ein Sachmangel liegt dagegen aufgrund der Flächendifferenz auch nach Ansicht des BGH vor. Die Flächenangaben gehen nur aus dem Grundrissplan hervor und wurden dort auch nur als Circa-Angaben vereinbart. Dennoch liegt darin eine vertragliche Vereinbarung und auch das Circa-Maß spricht nicht gegen einen Sachmangel. Zusätzlich muss der Mieter allerdings darlegen und bei Bestreiten auch beweisen, dass er durch den Sachmangel, hier die Flächenabweichung, im vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist. Der BGH betont nochmals, dass dies bei einer Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent nicht notwendig sei, hier spricht eine tatsächliche Vermutung (die allerdings vom Vermieter widerlegt werden kann!) dafür, dass die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt ist. Unter dieser Grenze muss der Mieter dies allerdings konkret darlegen und beweisen. Der Vortrag, die Ballettschule hätte auf der fehlenden Fläche vier zusätzliche Schüler unterrichten können, genügt insoweit nicht. Die Behauptung eines Einnahmeverlusts bleibt abstrakt. Auch der BGH hat damit die Klage der Mieterin abgewiesen.

VERWALTERSTRATEGIE
Interessant an der Entscheidung ist, in welchem Maße der als Anlage dem Mietvertrag beigefügte Grundrissplan den Inhalt des Mietverhältnisses bestimmt. Zum einen musste die Mieterin da­raus erkennen, dass auch Nachbarmieter den hier zugeschlagenen Flur nutzen und dass daher ein Alleinnutzungsrecht, wie im Wortlaut des Vertrags geschrieben, nicht besteht. Auch die Angabe von Circa-Maßen schwächt die scharfe Grenzziehung bei zehn Prozent nicht ab. Die Angabe der Mietfläche ist daher genau zu prüfen, insbesondere ist hierbei auf die verschiedenen Maßstäbe zur Flächenberechnung zu achten. Im Wohnraummietrecht gilt, sofern nichts anderes vereinbart, die Flächenberechnungsverordnung mit ihren reduzierten Ansätzen bei Terrassen, Balkonen und Dachschrägen; hier kann es leicht zu einer Abweichung von über zehn Prozent zwischen den vertraglichen Angaben und dem tatsächlichen Ergebnis der korrekten Berechnung kommen. Umgekehrt wird es dem Mieter nicht leicht gemacht, bei einer Flächenabweichung unter zehn Prozent eine Gebrauchsbeeinträchtigung darzulegen und zu beweisen. Im vorliegenden Fall hätte der Mieter, wie schon das Berufungsgericht angesonnen hat, konkret darlegen müssen, dass er in allen oder einzelnen Kursen Schüler abweisen musste, weil die Übungssäle zu klein seien. Ein Wohnraummieter dürfte in den seltensten Fällen eine wirtschaftliche Beeinträchtigung in dieser Form nachweisen können. Man darf gespannt sein, ob der für Wohnraummietrecht zuständige VII. Senat des BGH diese Entscheidung auch hinsichtlich der Beweisanforderungen übernimmt oder in diesem Punkt doch noch Erleichterungen für den Wohnraummieter schafft.

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