Aktuelle Urteile - Wichtige mietrechtliche Fragen hatte der BGH zur Umlagefähigkeit von Betriebskosten und zur Vertragsgestaltung bei Anmietung von Wohnraum und Kfz-Stellplatz.

Notdienstpauschale oder Abgrenzung von Betriebs- und Verwaltungskosten
(BGH, Urteil vom 18.12.2019, Az. VIII ZR 62/909)

DAS THEMA
Die Umlagefähigkeit von einzelnen Betriebskostenpositionen ist natürlich ein Dauerthema in der Rechtsprechung. Diese BGH-Entscheidung ist jedoch über den Einzelfall hinaus interessant, weil sie Grundsätze zur Abgrenzung von umlegbaren Betriebskosten einerseits und Verwaltungskosten andererseits herausarbeitet. Letztere sind im Wohnraummietrecht keinesfalls umlagefähig.

DER FALL
Die Vermieterin hatte in der Betriebskostenabrechnung eine „Notdienstpauschale“ auf die Mieter umgelegt. Diese entrichtete die Vermieterin an den Hausmeister, um dessen Notdienstbereitschaft bei Störungsfällen (Stromausfall, Heizungsausfall, Wasserrohrbruch) außerhalb der üblichen Geschäftszeiten abzugelten. Die Mieter zahlten den auf sie entfallenden Betrag dieser Notdienstpauschale nicht und bekamen darin vom Berufungsgericht (LG Berlin) wie auch vom BGH Recht. Beide Gerichte argumentierten damit, dass die Entgegennahme von Mängel-, Schadens-, und Notfallmeldungen Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes seien. Hierbei könne es nicht darauf ankommen, ob diese innerhalb oder außerhalb der üblichen Geschäftszeiten eingehen. Der BGH nutzt das Urteil auch, um wichtige Grundsätze der Betriebskostenabrechnung nochmals darzustellen.

Zunächst wiederholt er seine ständige Rechtsprechung, wonach eine Umlagevereinbarung für die Betriebskosten im Mietvertrag getroffen sein muss, hierfür jedoch ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung (oder früher die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung) genügt. Dann trifft er die Abgrenzung von Betriebskosten einerseits und Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung andererseits. Letztere betreffen Maßnahmen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Es handelt sich hierbei um Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile.

Weiter grenzt der BGH zudem Verwaltungskosten ab, die die zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen betreffen, die Kosten der Aufsicht, auch den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung.

Bezüglich der hier zu entscheidenden Fallpauschale gab es bereits Instanz-Rechtsprechung, die diese für umlagefähig hielt, weil die Notdienstbereitschaft in erster Linie die vom Mieter eingebrachten Sachen vor Schäden durch Strom- oder Heizungsausfall oder bei einem Wasserrohrbruch schützen solle und dieser Sicherheitsbereich zu den Tätigkeiten des Hausmeisters gehöre.

Ein anderer Teil der Instanzrechtsprechung, so auch das Berufungsgericht des vorliegenden Falles, betont jedoch, dass die Entgegennahme von Schadensmeldungen sowie die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Verwaltung sind. Die Kosten des Hausmeisters sind jedoch nur umlagefähig, soweit seine Arbeit nicht die Instandhaltung und Instandsetzung oder die Hausverwaltung betrifft. Diese Kosten müssen regelmäßig herausgerechnet werden.

Der BGH definiert sodann die Tätigkeiten, die der Hausmeister im „Sicherheitsbereich“ zu erbringen hat, insbesondere durch routinemäßige Kontrollmaßnahmen ohne Anlass in einem bestimmten Fall, wie beispielsweise die Überwachung von Flucht- und Rettungswegen, Außentüren, Abflüssen, Beleuchtung, verglasten Bereichen, der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht, der Einhaltung der Hausordnung. Hierzu zählt jedoch auch die Einweisung von Handwerkern, soweit diese wiederum im Rahmen von umlagefähigen Wartungs-, Reinigungs- oder Pflegearbeiten tätig sind.

Nicht dazu zählt beispielsweise die Einweisung von Handwerkern, die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten vornehmen, welche auch beim Hausmeister dann den nicht umlagefähigen Verwaltungskosten zuzuordnen ist. Auch im Rahmen von abgeschlossenen Vollwartungsverträgen ist insoweit zu differenzieren, welche Teile bereits unter Reparatur und Instandhaltung fallen und daher auch im Rahmen der Hausmeisterkosten nicht umlagefähig sind.

Die Aufwendungen für die als Verwaltungstätigkeit einzuordnende Entgegennahme von Störungsmeldungen sind daher unabhängig von der Uhrzeit nicht umlegbar. Eine Ausnahme gilt lediglich bei der Notrufbereitschaft zu einem Personenaufzug, da diese gesetzliche Vorschrift ist und im Rahmen der Aufzugskosten umlegbar bleibt.

Verwalter­strategie
Die BGH-Entscheidung führt dazu, dass alle Nebenkostenpositionen, insbesondere jedoch die Hausmeisterkosten, darauf überprüft werden müssen, ob sich in den umzulegenden Kosten Anteile von Verwaltungskosten verbergen. Diese sind herauszurechnen. Bei den Hausmeisterkosten ist eine konkrete Berechnung in der Regel äußerst schwierig. Die Rechtsprechung erlaubt jedoch eine begründbare Schätzung des Anteils an Verwaltungskosten, die je nach Umfang der Hausmeistertätigkeit von 20 bis zu 50 Prozent reichen dürfte. Bei Vollwartungsverträgen sollte eine solche Schätzung durch das beauftragte Wartungsunternehmen abgegeben werden.

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