Aktuelle Urteile - Wie ist bei Insolvenzeröffnung mit rückständigen Mieten zu verfahren, und wie verhält es sich mit dem Anerkenntnis von Mietmängeln? So entschieden die Gerichte.

Gewerbemiete als Masseverbindlichkeit oder Insolvenzforderung?
(OLG Köln, Urteil vom 10.7.2020 – Az. 1 U 3/20 und BGH, Beschluss vom 11.3.2021 – Az. IX ZR 152/20)

DAS THEMA
Nachdem die pandemiebedingte Aufhebung der Insolvenzantragspflicht am 30. April 2021 auslief und nicht weiter verlängert wurde, ist nach Ansicht vieler Wirtschaftsexperten trotz großzügiger Corona-Hilfen für kleinere und mittlere Gewerbetreibende mit einer Insolvenzwelle zu rechnen. Das Thema verdient daher aus Vermietersicht Beachtung. Das Urteil des Oberlandesgerichtes (OLG) Köln bringt Klarheit in eine seit Langem umstrittene Frage und regelt die genaue Berechnung; der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Nichtzulassungsbeschwerde abgewiesen und die Ansicht des OLG Köln kurz bestätigt. Zum besseren Verständnis des Urteils seien die Grundlagen der Mieterinsolvenz vorab kurz dargestellt: Mietverträge über unbewegliche Gegenstände bestehen gemäß § 108 Abs. 1 S. 1 Insolvenzordnung (InsO) mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Für den Vermieter gilt die Kündigungssperre nach § 112 InsO, er kann daher nach dem Antrag auf Insolvenzeröffnung nicht mehr wegen eines Zahlungsverzugs bei der Miete kündigen, der vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist. Rückständige Mieten bis zur Insolvenzeröffnung kann der Vermieter als Insolvenzforderungen zur Insolvenztabelle anmelden, und er wird dafür die Insolvenzquote erhalten. Mit der Insolvenzeröffnung steht dem Insolvenzverwalter allerdings das Sonderkündigungsrecht nach § 109 Abs. 1 S. 1 InsO zu, dass er jederzeit während des Verfahrens mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende ausüben kann, soweit keine kürzere Kündigungsfrist vereinbart wurde; dies gilt gerade auch bei langfristig abgeschlossenen Gewerbemietverträgen. Führt der Insolvenzverwalter den Betrieb weiter, so sind die Mieten während dieser Zeit gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 InsO Masseverbindlichkeiten und müssen aus der Masse und meist in voller Höhe befriedigt werden, anders nur bei Masseunzulänglichkeit. Was aber, wenn der Insolvenzverwalter den Betrieb sofort nach Insolvenzeröffnung einstellt, die Kündigung noch im laufenden Monat nach Insolvenzeröffnung ausspricht und das Mietobjekt vorzeitig räumt, möglicherweise auch vorzeitig zurückgibt?

DER FALL
Der Entscheidung lag der klassische Fall zugrunde, in dem es wie so häufig im Insolvenzrecht auf Tage und Stunden ankam. Die Parteien hatten im Jahr 2017 einen auf zehn Jahre befristeten Mietvertrag geschlossen. Am 1. Juni 2018 um 8:30 Uhr eröffnete das zuständige Amtsgericht das Insolvenzverfahren und bestellte den Insolvenzverwalter. Dieser erklärte noch im Juni 2018, gestützt auf sein Sonderkündigungsrecht, die Kündigung zu Ende September 2018. Der Vermieter meldete die rückständigen Mietforderungen einschließlich des Monats Mai 2018 zur Tabelle an, und einigte sich mit dem Insolvenzverwalter über die weiteren Monate Juli bis September. Für den Monat Juni 2018, in dem das Insolvenzverfahren eröffnet und auch die Kündigung ausgesprochen worden war, machte der Vermieter die Miete als Masseforderung geltend, jedoch taggenau ab dem 2. Juni, 0:00 Uhr. Der Insolvenzverwalter lehnte dies ab und argumentierte zum einen, dass die Mietforderung für den Monat Juni bei der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits entstanden war, wenn auch erst zum dritten Werktag des Monats fällig. Zum anderen bestehe eine Regelungslücke für die Miete des Monats, in dem das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Dies regelt weder § 108 InsO, der die Anmeldung der rückständigen Mieten vor Insolvenzeröffnung zur Tabelle vorsieht, noch § 55 InsO. Schließlich sei die Aufteilung in Tage künstlich, da die Miete monatseinheitlich zu zahlen sei, ebenso gut könne man nach Stunden oder Minuten aufteilen. Die Vorinstanz hatte mit einem knappen Verweis auf § 55 InsO dem Vermieter recht gegeben, das OLG Köln bestätigt diese Entscheidung und begründet sie nunmehr ausführlich, und der BGH bestätigt dies kurz in seinem Beschluss. Das OLG verweist zunächst darauf, dass viele Amtsgerichte und ein großer Teil der Literatur die Miete für den Abrechnungsmonat, in dem die Insolvenzeröffnung liegt, als bloße Insolvenzforderung angesehen haben. Es schließt sich zunächst der Auffassung des BGH an, wonach Mietforderungen für ein nach der Insolvenzeröffnung fortbestehendes Mietverhältnis Masseverbindlichkeit seien. Das OLG macht hierbei allerdings keinen Unterschied, ob – wie in den vom BGH bisher, zuletzt 2015, entschiedenen Fällen – der Insolvenzverwalter das Objekt auch während des Verfahrens weiter genutzt hatte, oder ob es wie hier sofort gekündigt und geräumt wurde. Der Senat stützt sich vielmehr auf § 55 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 InsO, wonach die Erfüllung des Vertrags für die Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss. Es argumentiert dahin, dass diese Bevorzugung von Ansprüchen des Vermieters das Gegenstück dazu sei, dass nur dem Insolvenzverwalter ein Kündigungsrecht eingeräumt ist, und der Vermieter seine Leistung bis dahin vollständig erbringen muss. Dann soll er nach dem Willen des Gesetzgebers auch Anrecht auf die volle Gegenleistung behalten. Das Sonderkündigungsrecht bietet dem Verwalter ausreichend Möglichkeiten, eine unnötige Belastung der Masse zu vermeiden. Der BGH hat diese Ansicht nun in seinem Beschluss zur Ablehnung der Nichtzulassungsbeschwerde bestätigt und ebenfalls nicht auf die Frage abgestellt, ob das Mietobjekt vom Insolvenzverwalter noch in irgendeiner Form genutzt wurde.

Auch die taggenaue Aufteilung zwischen Insolvenzschulden (einschließlich des Tags der Verfahrenseröffnung) und Masseschulden (ab 0:00 Uhr des Folgetags nach Verfahrenseröffnung) bejaht das OLG. Der BGH bestätigt auch dies; die Frage, ob Masseschulden oder Insolvenzforderung, hängt nicht davon ab, wann die Forderung entstanden ist. Vielmehr soll derjenige, der seine Leistung zur Masse erbringt, auch die volle Gegenleistung aus der Masse erhalten. Für die Aufteilung nach Tagen spricht nach der ausführlicheren Begründung des OLG Köln § 580a Abs. 1 BGB, der als kleinste Einheit Miete für einzelne Tage kennt. Ob eine stunden- oder gar minutengenaue Abrechnung beansprucht werden konnte, hatte das OLG nicht zu entscheiden, da der Vermieter dies nicht geltend gemacht hatte.

VERWALTERSTRATEGIE
Bei Insolvenzanmeldungen müssen die rückständigen Mieten bis zum Tag der Insolvenzeröffnung zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Ab dem Tag nach der Insolvenzeröffnung können diese Mieten, gestützt auf dieses Urteil und die Bestätigung durch den BGH, als Masseschulden angemeldet werden. Hier dürfte allerdings im Tagesgeschäft bei den Insolvenzverwaltern noch einige Überzeugungsarbeit zu leisten sein, die gestützt auf den BGH-Beschluss jedoch leichter fallen dürfte. Dennoch ist die Anmeldung als Masseschuld von großem Vorteil für den Vermieter, da Masseschulden in der Regel in voller Höhe beglichen werden, während die Insolvenzquoten in aller Regel unter zehn Prozent der geltend gemachten Forderungen liegen. Allerdings besteht die Gefahr, dass der Insolvenzverwalter noch während des laufenden Verfahrens und gerade aufgrund der Belastung mit den Mieten, die er wegen der Kündigungsfrist von drei Monaten nicht vermeiden kann, noch Masseunzulänglichkeit erklärt. Eine solche Erklärung bedeutet, dass auch alle vor dem Zeitpunkt dieser Erklärung entstandenen Masseverbindlichkeiten nur noch quotal, jedoch immer noch vor den Insolvenzgläubigern, befriedigt werden.

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