Aktuelle Urteile - Zur Haftung für Pflichtverletzungen bei Beschlussdurchführungen

Der WEG-Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Beschlüsse der WEG durchzuführen, § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Werden nun vom Verwalter Unternehmer beauftragt, die ihren Auftrag mangelhaft ausführen, sodass Beschlüsse nicht ordnungsgemäß umgesetzt werden, stellt sich die Frage nach der Verantwortlichkeit. Haftet etwa die WEG, der Verwalter oder doch der beauftragte Handwerker, Bauleiter, Architekt oder sonstige Unternehmer selbst? Und gegen wen kann ein Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum noch immer mangelhaft ist, rechtlich vorgehen? Mit diesen Fragen beschäftigte sich der BGH in vorliegendem Fall.

Der Fall

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihre Einheit wies Feuchtigkeitsmängel auf, deren Sanierung auf Grundlage entsprechender Beschlüsse im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums nicht fachgerecht vorgenommen wurde, sodass erneut Maßnahmen notwendig wurden. Vor deren Inangriffnahme kam es Ende 2008 aufgrund eines Wohnungsbrands in einer anderen Wohnung zu einem Brand- und Löschwasserschaden, der auch das Sondereigentum der Klägerin betraf. Nach Beseitigung dieses Schadens wurden durch einen von der Klägerin bestellten Privatgutachter noch immer Durchfeuchtungen festgestellt, worüber der Verwalter am 12.8.2010 in Kenntnis gesetzt wurde. Erst Ende 2012 wurden die Wohnungseigentümer in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erneut mit den Feuchtigkeitsschäden befasst, nachdem eine Besichtigung großflächige Wanddurchfeuchtungen im Sondereigentum der Klägerin ergeben hatte.

Die Klägerin begehrte Zahlung entgangener Miete für einen Zeitraum von zwölf Monaten im Jahr 2010 sowie die Zahlung des Privatgutachtens, insgesamt 5.887,90 Euro nebst Zinsen. Das Amtsgericht wies die Klage ab, eine Berufung führte zu einem Teilerfolg bezüglich des Mietausfalls der Monate September bis Dezember 2010 (4 x 450 Euro = 1.800 Euro) sowie der Kosten des Privatgutachtens (487,90 Euro). Mit der zugelassenen Revision verfolgte die Beklagte die vollständige Zurückweisung der Berufung, die Klägerin mit der Anschlussrevision den abgewiesenen Teil des Zahlungsanspruchs. Beide Parteien beantragten die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels.

Der BGH bestätigte das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts und somit die Klageabweisung und führte aus, dass die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen allein den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft, sodass Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft begründen. Die Durchführung der Beschlüsse kann vom jeweiligen Wohnungseigentümer jedoch klageweise durchgesetzt werden. Bezüglich der Pflichtverletzungen, die die zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Eigentümergemeinschaft beauftragten Unternehmer verursacht haben, haften diese aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter selbst. Eine Zurechnung des Verschuldens findet nicht statt.
Der BGH bejaht vorliegend eine Pflichtverletzung des Verwalters, dessen Aufgabe es war, sicherzustellen, dass die Feuchtigkeit restlos beseitigt wurde. Das Privatgutachten der Klägerin bewies, dass er dieser Pflicht nicht nachgekommen war. Die Begründung einer Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Innenverhältnis zu einem geschädigten Wohnungseigentümer durch diese Pflichtverletzung des Verwalters verneint der BGH jedoch erstmals. Diese Pflichtverletzung führt deswegen nicht zu einer Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft, da diese im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht selbst zur Durchführung von Beschlüssen verpflichtet ist. Zwar schließt die Eigentümergemeinschaft infolge ihrer in § 10 Abs. 6 S. 1 WEG normierten Teilrechtsfähigkeit im Außenverhältnis die zur Durchführung von Beschlüssen erforderlichen Verträge in eigenem Namen, doch ist sie im Innenverhältnis nicht in die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums eingebunden. Vielmehr ist der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG als Vollzugsorgan „gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Dabei handelt es sich um eine originäre Pflicht, die dem Verwalter gemäß § 27 Abs. 4 WEG auch nicht entzogen werden darf. Eine eigene Pflicht des Verbands, bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken, ist in den §§ 20 ff. WEG nicht vorgesehen.
Die einzelnen Wohnungseigentümer werden jedoch nicht rechtlos gestellt. Jeder Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt. Dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden. Zudem kann bei Untätigkeit oder Fehlerhaftigkeit der Beschlussumsetzung durch den Verwalter der Beirat eingeschaltet werden, der auf den Verwalter einwirken kann. Auch die Eigentümerversammlung kann mit dem Ziel einer Anweisung des Verwalters, einer Abmahnung oder sogar der Abberufung angerufen werden.

Da die Wohnungseigentümer nun nicht für die Durchsetzung der Beschlüsse verantwortlich sind und entsprechende Beauftragungen von Unternehmern durchführen, können ihnen mangelhafte Umsetzungen der Arbeiten nicht zugerechnet werden. Die Unternehmer sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne des § 278 S. 1 BGB. Für Schäden, die die Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haften diese selbst aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag zugunsten Dritter, da die Unternehmer zwar durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt werden, dieser Vertrag jedoch Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungs­eigentümer hat.

Verwalter­strategie

Die Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer gehört zum Hauptgeschäft eines jeden Verwalters. Nicht selten werden Verwalter durch entsprechende Beschlüsse verpflichtet, Sanierungsmaßnahmen an Sondereigentum in Auftrag zu geben. Dieses Urteil des BGH unterstreicht die Wichtigkeit, bei der Durchführung der vergebenen Arbeiten stets sämtlichen Hinweisen der Wohnungseigentümer nachzugehen, die auf eine mangelhafte Durchführung hinweisen. Nur wenn nachgewiesen werden kann, dass der Verwalter umfassende Maßnahmen zur Sicherstellung einer mangelfreien Durchführung der Arbeiten unternommen hat, liegt keine Pflichtverletzung des Verwalters vor.

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