Aktuelle Urteile - Zwei Fälle, in denen es um die Umlage von ­Nebenkosten auf Mieter geht. So entschieden die Gerichte.

Prüfungsintervalle für technische Anlagen und Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Umlage von Nebenkoste

DAS THEMA
Nebenkosten und ihre Abrechnung im Detail sind ein Dauerthema, und häufig werden Details zur Abrechnung nicht vom BGH entschieden, sondern vor den Amtsgerichten geregelt. Umso erfreulicher ist es, dass dieses amtsgerichtliche Urteil des AG Münster nunmehr veröffentlicht wurde. Es entscheidet über die Umsetzung des Wirtschaftlichkeitsgebots in einem Bereich, der einerseits selten verhandelt wird, weil die Kosten nicht jährlich anfallen, andererseits aber eine erhebliche Kostenposition auslösen kann, nämlich im Bereich der technischen Prüfungen.

DER FALL
Der klagende Vermieter hatte im Rahmen der Nebenkostenabrechnung anteilig die Kosten der Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen umgelegt. Die Umlage dieser Kosten war formal und auch rechnerisch richtig. Der Vermieter hatte diese Dichtigkeitsprüfung allerdings aus Vorsicht sehr viel häufiger vornehmen lassen, als es die entsprechende technische Regelung vorsieht: Anstatt nach zwölf Jahren hatte er sie bereits nach fünf Jahren erneut vornehmen lassen. Die Mieter weigerten sich unter Berufung auf das Wirtschaftlichkeitsgebot, die ansonsten unstreitigen Kosten für die Prüfung der Gasleitung zu übernehmen.

Das AG Münster stellt zunächst fest, dass es sich bei den Kosten dieser Dichtigkeitsprüfung ebenfalls um Betriebskosten handelt, weil sie turnusgemäß anfallen. Auch ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren schadet insoweit nicht. Die Kosten sind daher grundsätzlich im Jahre ihres Entstehens als Nebenkosten um­lagefähig.
Auch hält das Amtsgericht fest, dass es dem Vermieter aus Vorsichtserwägungen unbenommen ist, diese Prüfungen in kürzeren Abständen vorzunehmen. Dies ist Teil der Privatautonomie und des Eigentumsrechts des Vermieters. Er ist insoweit nicht ­gehindert, nach freiem Belieben Betriebskosten jeglicher Art und Höhe entstehen zu lassen.

Fraglich ist allerdings, ob der Vermieter Betriebskosten jeglicher Art und Höhe an seine Mieter weitergeben kann. Dies verneint das AG Münster vor dem Hintergrund des Wirtschaftlichkeitsgebots. Nur Nebenkosten mit ordnungsgemäßem Kostengrund und in angemessener Höhe dürfen an Mieter weitergegeben werden. Eine Halbierung des Prüfungszeitraums und eine Verdoppelung der dadurch entstehenden Kosten entspricht allerdings nicht mehr dem Wirtschaftlichkeitsgebot. Die Kosten dieser vorgezogenen Prüfung können daher nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Verwalter­strategie
Das Urteil gibt dem Verwalter einerseits die Sicherheit, dass alle Kosten technischer Prüfungen, die in entsprechenden Regelwerken und Vorschriften vorgegeben sind und im jeweils vorgesehenen Turnus vorgenommen werden, als Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden können. Dies gilt gerade auch für längere Zeiträume, sogar bei einem Turnus über zehn Jahre. Andererseits dürften Kosten für Prüfungen in kürzeren als den vorgesehenen Abständen ohne Anlass zukünftig nicht auf Mieter umlegbar sein. Diese Kosten, die durch ein übertriebenes Sicherheitsbewusstsein entstehen, hat der Vermieter vielmehr selbst zu tragen. Daher ist es wichtig, die vorgeschriebenen Abstände der Sicherheits­prüfungen weder zu unter- noch zu ­überschreiten.

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