Aktuelle Urteile: Zweimal ging es vor Gericht im Grunde um den Zeitpunkt eines Ereignisses – wenn auch in ganz unterschiedlichem Zusammenhang. Der BGH hatte zu entscheiden.

Zur Kostentragung von Instandsetzungsmassnahmen bei Untergemeinschaften
(BGH, Urteil vom 6.6.2020 – Az. V ZR 199/19)

DAS THEMA
Die sich im vorliegenden Fall streitende Gesamteigentümergemeinschaft hatte grundsätzlich dasselbe Ziel: Selbstständigkeit der jeweiligen Untergemeinschaft für ihr „eigenes“ Haus, sowohl in Bezug auf etwaige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen als auch hinsichtlich der Verwaltung selbst. Diese Trennung der Zuständigkeiten wurde in der Teilungserklärung geregelt und ins Grundbuch eingetragen. Wer ist jedoch zuständig, und wer trägt die Kosten, wenn sich an einem der Gebäude ein anfänglicher Mangel zeigt, dessen Ursprung bereits vor dieser Vereinbarung liegt? Darüber hatte der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden.

DER FALL
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage besteht aus vier Häusern und einer Tiefgarage. Die Häuser A, B und D sowie die Tiefgarage wurden neu errichtet, während das Haus C, ein Altbau, saniert wurde. Die Teilungserklärung regelt in § 3 unter der Überschrift „Trennung der Mehrfamilienhäuser und der Tiefgarage“ Folgendes: „Die gesamte Wohnanlage wird verwaltungsmäßig und instandhaltungsmäßig in fünf selbständige Gemeinschaften in der Weise geteilt, dass wirtschaftlich gesehen (… [die Häuser A, B, C, D sowie die Tiefgarage]) jeweils einschließlich der den vorstehenden Einheiten zugeordneten Sondernutzungsflächen so behandelt werden, als ob es sich um real geteilte Grundstücke handeln würde. Verwaltungsmäßig und unterhaltungsmäßig unterliegen somit lediglich der gemeinsamen Verwaltung aller Wohnungs- und Teileigentümer die nicht überbauten und nicht als Sondernutzungsfläche zugeordneten Grundstücksflächen, insbesondere die gemeinsamen Zuwegungen sowie Ver- und Entsorgungsanlagen und -leitungen, soweit sie der Ver- und Entsorgung aller fünf vorbenannten Verwaltungskomplexe dienen. (…)

Im Rahmen vorstehender Zuordnung steht im Übrigen die Nutzung jeglichen gemeinschaftlichen Eigentums an Gebäuden und innerhalb von Gebäuden nur den jeweiligen Eigentümern bzw. Miteigentümern zu, die Sondereigentum in dem betreffenden Gebäude haben. Auch hinsichtlich der Kostentragung der laufenden Lasten, späterer Instandsetzungsmaßnahmen und die Instandhaltungsrücklage sind entsprechend der jeweiligen Verwaltungseinheit zu teilen und zuzuordnen [sic], soweit nicht Maßnahmen und Anlagen betroffen sind, die der Unterhaltung aller Verwaltungskomplexe dienen. In Eigentümerversammlungen haben die insoweit von der Benutzung ausgeschlossenen Eigentümer der jeweils anderen Gebäude kein Stimmrecht.“

In Haus C, dem Altbau, traten nach der Sanierung Feuchtigkeitsschäden auf. In der Eigentümerversammlung vom 3. Mai 2018 wurde zu TOP 8b beschlossen, einen Sachverständigen mit einer gründlichen Mauerwerksdiagnostik und der Erstellung eines Sanierungskonzepts für Haus C zu beauftragen, wobei die Kosten 18.000 Euro nicht übersteigen und aus der Instandhaltungsrücklage des Hauses C beglichen werden sollten.

Dagegen wendet sich die Klägerin, deren Einheiten im Haus C belegen sind, mit der Anfechtungsklage, gestützt auf die Ansicht, dass die Kosten für die Instandsetzung anfänglicher Baumängel nach der Teilungserklärung allen Eigentümern zur Last fielen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, wollen die Beklagten zu 1 bis 9 die Abweisung der Klage erreichen.
Der BGH hob das Urteil des Berufungsgerichts auf und änderte das Urteil des Amtsgerichts dahingehend, dass die Klage abgewiesen wurde.

Die Begründung lautet wie folgt: Die Kostenverteilung des angefochtenen Beschlusses entspricht der Teilungserklärung. Denn die Kostenregelung in § 3 der Teilungserklärung umfasst nicht nur spätere Instandsetzungsmaßnahmen an den jeweiligen Verwaltungseinheiten, sondern auch die „erstmalige“ mangelfreie Herstellung. Dies ergibt die Auslegung der Teilungserklärung: Dem Wortlaut nach werden die Kosten „späterer Instandsetzungsmaßnahmen“ umfasst. Zwar könnten damit nur solche Instandsetzungsmaßnahmen gemeint sein, die erst nach der Aufteilung durchgeführt werden müssen. Näherliegend ist aber das Abstellen auf das zeitliche Moment, wonach es allein darauf ankommt, ob die Kosten später entstehen. Dies zeigt auch der Kontext der Bestimmung, da sich die Kostenregelung in § 3 der Teilungserklärung unter der Überschrift „Trennung der Mehrfamilienhäuser und der Tiefgarage“ findet. Die Wohnanlage soll rein wirtschaftlich gesehen so behandelt werden, als ob es sich um real geteilte Grundstücke handelte – nicht nur im Außenverhältnis, sondern auch im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer. Diese sollen damit für „ihr“ Haus zuständig sein. Diese klare und rechtlich unbedenkliche Regelung der Zuständigkeit würde entwertet, wenn – wie das Berufungsgericht meint – anfänglich vorhandene Mängel von der vorgesehenen Trennung ausgenommen wären.

Auch die festgeschriebene und von den Parteien gewollte umfassende verwaltungsmäßige Trennung der Untergemeinschaften spricht dafür, dass auch die Instandsetzung der vorliegenden Mängel Sache der Untergemeinschaft des Hauses C ist und gerade nicht der Gesamtgemeinschaft. In § 3 der Teilungserklärung wird die eingangs vorgegebene Trennung der Baukörper ausdrücklich dahingehend präzisiert, dass der gemeinsamen Verwaltung aller Wohnungs- und Teileigentümer nur die nicht überbauten und nicht als Sondernutzungsfläche zugeordneten Grundstücksflächen unterliegen. Die Verwaltungszuständigkeit für die Baukörper liegt also uneingeschränkt bei den jeweiligen Eigentümern der Untergemeinschaft, während die übrigen Eigentümer insoweit einem Stimmverbot unterliegen. Das hat Rückwirkungen auf die Auslegung der Kostenregelung. Denn die Verwaltungszuständigkeit einer Untergemeinschaft kann nur insoweit wirksam vereinbart werden, als deren Mitglieder die durch die Verwaltungsmaßnahmen der Untergemeinschaft entstehenden Kosten im Innenverhältnis allein tragen müssen.

Letztlich sprechen auch Sinn und Zweck der Regelung für diese Auslegung. Die in der Teilungserklärung als zentrale Leitlinie vorgegebene wirtschaftliche Trennung der Verwaltungseinheiten, auf die sich die Erwerber verlassen dürfen, würde deshalb in gravierender Weise ausgehöhlt, wenn anfängliche Mängel ausgenommen wären. Es wäre bei jedem auftretenden Mangel unklar, ob die Ursache in den Zeitraum vor oder nach der Aufteilung fallen würde.

Verwalter­strategie
Der Gesetzgeber hat den Wohnungseigentümern die Möglichkeit eröffnet, die Zuständigkeit von Durchsetzung und Kostentragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gemeinschaftseigentum durch Vereinbarung vom Gesetz abweichend zu regeln. Dies ist grundsätzlich formlos schuldrechtlich möglich, entfaltet in diesem Fall keine Wirkung für Rechtsnachfolger. Erst die grundbuchliche Sicherung dieser Vereinbarung gewährleistet diese Reichweite. So ist es hier geschehen: Die Wohnungseigentümer haben vereinbart, dass diejenigen jedes Mehrfamilienhauses für sich eine Untergemeinschaft bilden und selbst für das jeweilige Gemeinschaftseigentum aufkommen. Die Folge dessen ist, dass die jeweilige Gemeinschaft nicht für die Kosten der Instandhaltung des anderen Gemeinschaftseigentums aufkommen muss, aber auch, dass die eigenen Kosten selbst getragen werden müssen.

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