Alles auf Anfang - Was, wenn die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2019 wegen Corona 2020 ausfiel und 2021 nachgeholt werden muss?

Die 2020 wegen der Corona-Pandemie ausgefallene Beschlussfassung über die Jahres­abrechnung 2019 muss 2021 nachgeholt werden. Ohne Übergangsvorschriften sind dabei die neuen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zu beachten – insbesondere die Darstellung der Abrechnungsspitze und des Vermögensberichtes.
Bei der Jahresabrechnung handelt es sich weiter nicht um eine Bilanz, sondern um eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die aus sich heraus verständlich und plausibel sein muss (BGH-Urteil vom 27.10.2017, Az. V ZR 189/16). Jeder Eigentümer hat gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung, die ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, und kann ihn gemäß § 43 (2) Nr. 2 WEG n. F. auch gerichtlich durchsetzen.

Anpassungen vornehmen
Wie bisher besteht die Abrechnung einerseits aus einer Gesamtabrechnung und einer Einzelabrechnung für jeden Eigentümer. Des Weiteren besteht künftig gemäß § 28 (4) WEG n. F. eine Verpflichtung des Verwalters, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Erhaltungsrücklage und gegebenenfalls weiterer Rücklagen enthält. Mit einer Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens, also sämtlicher Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer und gegen Dritte, sämtliche Verbindlichkeiten, z. B. Bankdarlehen, und sonstige Vermögenswerte, z. B. Brennstoffvorräte, wurden wesentliche Inhalte der bisherigen Gesamtjahresabrechnung in den Vermögensbericht verschoben.

Demgegenüber dient nach § 28 (2) WEG n. F. die Jahreseinzelabrechnung der endgültigen Festlegung der Hausgeldbeiträge der Wirtschaftsperiode. Die Formulierung „Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse“ stellt klar, dass Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung die Abrechnungsspitze sein wird. Dies entspricht auch der Rechtslage der herrschenden Meinung (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 31.5.2017, Az. II-13 S 135/16; LG Dortmund, Beschluss vom 5.10.2016, Az. 1 S 205/16). Da die Beiträge der Wohnungseigentümer festzusetzen sind, ergibt sich zugleich, dass die Abrechnungsspitze und nicht das Abrechnungswerk als solches Gegenstand des Beschlusses ist. Sämtliche Fehler einer Jahresabrechnung, die sich nicht auf die tatsächliche Zahllast der Wohnungseigentümer auswirken, sind nicht mehr als Anfechtungsgrund zu berücksichtigen.

Bei der Abrechnungsspitze handelt es sich weiterhin um den Saldo zwischen den nach dem Wirtschaftsplan kalkulierten Vorschüssen und den tatsächlichen Kosten. Nicht dagegen geht es um die Differenz aus den tatsächlichen Ist-Zahlungen und den angefallenen Ausgaben. Der Unterschied wird deutlich, wenn der Eigentümer nicht alle Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan geleistet hat, sodass sich bei einer Gegenüberstellung mit den angefallenen Kosten ein Rückstand ergäbe, während eine Saldierung mit den Ist-Zahlungen ohne Weiteres positiv ausfallen könnte.

Keine Sonderregelung für Abrechnungen der Vorjahre
Änderungen für die Praxis ergeben sich auch, wenn bereits die positive oder negative Abrechnungsspitze ausgewiesen wurde. Jetzt geht es nicht um Guthaben, sondern um eine Anpassung der beschlossenen Vorschüsse, damit einem Sondernachfolger kein fiktives Guthaben zusteht. Weiter gelten die neuen Regelungen nicht nur für die im Jahre 2021 zu beschließenden Jahresabrechnungen 2020, sondern auch für die Abrechnungen 2019 oder früher, die aufgrund der Corona Pandemie oder aus anderen Gründen nicht vor der Neuregelung beschlossen wurden, da es keine Sonderregelung für Abrechnungen der Vorjahre gibt.

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