„Alles steht und fällt mit dem Bankberater“

Ein noch junges und nicht ganz einfaches Gebiet ist die Finanzierung über KfW-Förderungen. Bislang schrecken immer noch viele Verwalter vor den  Förderprogrammen des Bundes zurück, weil die angebotenen Verfahren kompliziert und aufwendig sind. Zwei Verwalterinnen berichten über ihre Erfahrungen.

Die Bundesregierung fragt sich schon lange, warum nur so wenige Wohnungseigentümergemeinschaften ihre ­Gebäude sanieren. Ein Forschungs­projekt des Bundesbauministeriums soll nun ­zeigen, was WEGs davon abhält, energetisch zu sanieren oder altersgerecht umzubauen. Astrid Schultheis von der Focus Immobilienverwaltung ist für den DDIV daran beteiligt. Das Ergebnis soll Anfang 2014 vorgestellt werden. Doch die Verwalterin kennt schon jetzt die Antwort: „Es funktioniert nicht, weil die Politik nicht akzeptieren will, dass Eigentümergemeinschaften ein einzigartiges Konstrukt sind.“ Dort gebe es besondere Strukturen und rechtliche Bedingungen. Dem müsse man Rechnung tragen, wenn das funktionieren solle. ­Die Erfahrungen mit KfW-Förderungen sind durchaus ­unterschiedlich.

Andrea Hewig von der Manfred & ­Andrea Hewig Hausverwaltung in Stuttgart hat bereits einige Wohnungseigentümer­gemeinschaften saniert und modernisiert. Finanziert wurden die Maßnahmen aus Eigenmitteln, Krediten sowie Zuschüssen und Darlehen der KfW. „Wir nehmen den Kredit nicht über die ­Gemeinschaft auf, sondern jeder Eigentümer finanziert über seine jeweilige Hausbank“, sagt die ­Verwalterin. Die Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft ­komme meist nicht zustande, weil es ­Eigentümer gibt, die lieber den KfW-­Zuschuss in Anspruch nehmen, der sich besser rechne.

Konditionen nicht attraktiv oder keine Bank

Astrid Schultheis aus dem nordrhein-westfälischen Brühl hat ebenfalls ­viele Sanierungen und Modernisierungen durchgeführt: „Ich habe zwar meine Erfahrungen mit der KfW, zusammen abgewickelt haben wir jedoch noch nichts.“ Bis jetzt hätten sich alle Gemeinschaften, denen sie die KfW-Programme vorgestellt habe, für die Zuschussvariante entschieden. Entweder waren die Konditionen nicht ­attraktiv genug oder es fand sich ­keine Bank, die finanzieren wollte. „Es ist in NRW ein Problem, Maßnahmen für große WEGs finanziert zu bekommen. Und wenn das nicht funktioniert, kommen die KfW-Mittel nicht zum Tragen“, so die Verwalterin. Deshalb bleibe es bei ­einer ­Eigenfinanzierung der Eigentümer. „Es mag sein, dass der eine oder andere Eigentümer dann für seine Sonderumlage KfW-Darlehen in Anspruch nimmt, das passiert aber außerhalb unserer Verwaltung.“

Einen anderen Ansatz verfolgt Andrea ­Hewig: „Wir bereiten für unsere Eigen­tümer alles Notwendige vor und sprechen auch schon einmal mit einem Bank­berater, der Fragen hat.“ Jeden Eigentümer ­einzeln über seine jeweilige Hausbank zu finanzieren koste zwar durchaus Nerven, aber es lohne sich, dran zu bleiben. „Bisher hat bei uns jeder Eigentümer einen Kredit ­bekommen, selbst eine frisch ­Geschiedene mit Kind und Rentner. Alles steht und fällt mit dem Bankberater.“ Der ganze ­Prozess vom Beantragen der Darlehen bis zur Auszahlung dauere zwischen drei und acht Wochen. Mit der KfW selber habe sie gar nichts zu tun, das geschehe direkt über die Eigentümer.

Schultheis hat das Konzept der Einzel­finanzierung aller Eigentümer versucht und hält die Variante, bei der die Verwaltung die Abwicklung der Einzelverträge organisiert, grundsätzlich für möglich. Das Modell mit einem vereinfachten Antragsverfahren über den Verwalter funktioniere in NRW jedoch nicht. Für WEG-Mitglieder, die zu alt seien oder ­solche mit ­Rückständen bekomme man keine Finanzierung. Schultheis: „Bisher ist eine Gemeinschaftsfinanzierung immer daran gescheitert, dass wir keine Bank ­finden, die das finanziert, zumindest nicht in dem Volumen, das die WEG braucht“.

Nur Wohneinheiten werden gefördert

Das Beantragen und die Bewilligung von KfW-Zuschüssen sei an sich einfach und funktioniere reibungslos. Allerdings hält Schultheis die Konstruktion der KfW-­Zuschüsse in Bezug auf WEGs für ungeeignet. Da seien die Anforderungen zu hoch. Außerdem erhalte bei einem ­gemischt genutzten Objekt nur ein Teil der Eigentümer Zuschüsse, weil nur das Wohnen gefördert werde. Überwiesen würden dann Zuschüsse, aber nur für einen Teil der WEG. Die Eigentümer der Gewerbeeinheiten müssten ihren Anteil dann ohne die Förderung aufbringen, was oft genug zu einem Abwicklungsproblem führe.

Auch die Stuttgarter Verwalterin nennt das Beantragen von Förderungen für ­Einzelmaßnahmen schwierig. „Da streicht die KfW rigoros, da gibt es gar kein Entgegenkommen.“ Ihr sind die Förderkonstrukte teilweise zu verbraucher­unfreundlich. Häufig merke man erst während einer Baumaßnahme, dass die tatsächlichen ­Gegebenheiten anders seien als gedacht. Sind jetzt zusätzliche Maßnahmen nötig, müsse man die Baustelle 14 Tage lang ­ruhen ­lassen, bis die KfW den aktualisierten Förderantrag beschieden hat. Bei der KfW gilt: Kein Baubeginn vor Antragstellung. Das erweise sich gerade beim Bauen im Bestand als realitätsfremd. Ebenfalls ­skurril: Bei einer Fassadensanierung­ ­wurde unter dem Putz eine 5 Zentimeter ­dicke Dämmung entdeckt. „Unser Vorschlag, die geplante Dämmung um diese 5 ­Zentimeter zu reduzieren, wurde abgelehnt. Nun ist die ohnehin dicke Dämmschicht noch einmal 5 Zentimeter dicker“, erklärt ­Hewig.

Forderung: Planung bei Großwohnanlagen fördern

Die WEGs von Astrid Schultheis finanzieren ihre großen Maßnahmen ­weiterhin aus Eigenmitteln. Deshalb versucht sie, die Eigentümer frühzeitig zu überzeugen, ihre Rückstellungen zu bilden und selber zu sparen. Nachdem die Eigentümer drei oder vier Jahre lang angespart haben, wird der Rest über eine Sonderumlage abgedeckt, die dann tragbar ist. Letztendlich ist es immer eine Einzelfinanzierung. Von der KfW nehmen ihre Eigentümer verschiedene Zuschüsse in Anspruch: für die Planung der Sanierungsmaßnahmen, die Heizungsmodernisierung oder für andere Einzelmaßnahmen.

Schultheis ist überzeugt, dass man ­Anreize schaffen muss, wenn man die Prozesse in WEGs beschleunigen will. Ihr Vorschlag: Die Planung bei Großwohnanlagen fördern. Bei einem Haus mit drei oder vier Einheiten reiche die Vor-Ort-Beratung, da bekomme man ein brauchbares Ergebnis. Bei Anlagen mit 330 Einheiten gibt es mit der Beratung kein Ergebnis. Da verschlinge die Vorplanung bereits 30.000 bis 40.000 Euro, nur damit man wisse, welche Maßnahmen sinnvoll seien. Solche Beträge von den ­Eigentümern zu bekommen, sei schwierig. Gefördert werden Vor-Ort-­Beratungen aber nur mit bis zu 4.000 Euro. „Erfahrungsgemäß kann man mit 100 Euro Planungskosten pro Einheit rechnen. Mit solch einer Planung sind die Eigentümer gut ­gerüstet, um sukzessive ­­­sinn­volle ­Maß­nahmen ­anzugehen“, so ­Schultheis.

„Gelingt eine Maßnahme samt Förderung, ist die Resonanz der Eigentümer sehr positiv“, sagt Andrea Hewig. Alle seien glücklich mit ihrer Finanzierung und der Modernisierung. Durch die zurzeit sehr niedrigen Zinsen gehe die Maßnahme bei manchem sogar Null auf Null aus. Der Aufwand für die Verwaltung für die zentrale Abwicklung der Finanzierungen ist nicht so groß wie man vielleicht meinen könnte. Für eine mittelgroße WEG veranschlagt die Verwalterin 20 bis 25 Extrastunden – die extra vergütet werden. Im Schnitt investiere man pro Eigentümer etwa eine Stunde. Aber der Aufwand lohnt sich, sagt die Verwalterin: „Alle WEGs, die wir saniert und mit KfW-Mitteln finanziert haben, haben uns als Verwalterin für 5 Jahre wiederbestellt.“

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