Anforderungen an die Sanierung des Gemeinschaftseigentums

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft stritten um den Umfang der Sanierungspflicht für die Dach- und Deckenkonstruktion über dem 4. Obergeschoss. Die Klägerin, Teileigentümerin der im 5. Obergeschoss belegenen Einheit (vormals als Trockenboden genutzt) plante, diese Einheit zu Wohnungen auszubauen. Dazu war sie nach der Teilungserklärung befugt. Nach einem von der Klägerin eingeholten Sachverständigengutachten war die Dach- und Deckenkonstruktion über dem 4. Obergeschoss mit „echtem Hausschwamm“ und sonstigen holzzerstörenden Pilzen befallen. Die Sachverständige empfahl eine Sanierung nach DIN 68800 Teil 4. Ein von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragter Sachverständiger befand demgegenüber allenfalls leichte Schäden in der Deckenkonstruktion. Vor diesem Hintergrund stritten die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber, welche Sanierungsvariante den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.

Die Meinung des Gerichts

Der BGH hat zum Umfang der Sanierungspflicht wie folgt ausgeführt: Grundsätzlich entspricht jedenfalls bei gravierenden Mängeln der Bausubstanz (was bei einer Dekonstruktionsfäule gegeben ist) nur eine Sanierung, die den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtet, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Weil für DIN-Normen die Vermutung gilt, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, führt dies normalerweise dazu, dass nur eine Sanierung nach DIN-Normen eine ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnungseigentums garantiert. Allerdings könne diese Vermutung auch entkräftet werden, weil sich die Regeln der Technik ständig fortentwickeln und dies in DIN-Normen nicht immer auf dem aktuellsten Stand berücksichtigt ist. Das sei nur durch ein Sachverständigengutachten zu klären. Wenn die Vermutung über die Richtigkeit und Vollständigkeit der DIN-Normen entkräftet wird, haben die Wohnungseigentümer ein Gestaltungsermessen für eine von den DIN-Normen abweichende Sanierung. Die Wohnungseigentümer können also sehr wohl eine von DIN-Normen abweichende Sanierung beschließen – allerdings nur dann, wenn der Standard der DIN-Vorschriften nicht unter- sondern überschritten wird. Nicht DIN-konforme Maßnahmen (sog. Außenseitermethoden) dürfen die Wohnungseigentümer bei solchen Sanierungsfällen also nicht ergreifen.

Dokumentation: Rechtsquelle: BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 81/12 = NZM 2013, 735

Ratschlag für den Verwalter

Der Verwalter sollte bei Beschlussfassungen der Wohnungseigentümer über Sanierungsmaßnahmen, die gravierende Mängel der Bausubstanz betreffen, grundsätzlich darauf achten, dass eine DIN-konforme Sanierungsvariante beschlossen wird. Er kann die Wohnungseigentümer im Vorfeld der Beschlussfassung bzw. in der Wohnungseigentümerversammlung ausdrücklich auf die Anforderungen an eine Sanierung schwerwiegender Baumängel hinweisen. Nur diejenige Sanierungsvariante, die auch die einschlägigen aktuellen DIN-Normen berücksichtigt oder über deren Anforderungen noch hinausgeht, entspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung des Wohnungseigentums.

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