Anforderungen an einen Beschluss der WEG über Rückgriff auf ­Instandhaltungsrücklage bei ­Liquiditätsengpässen der WEG

Die WEG beschloss, der Hausverwaltung zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen zu gestatten, kurzfristig bis zu einem Betrag von 10.000 EUR auf die Instandhaltungsrücklage zurückzugreifen. In der WEG fielen regelmäßig zu Jahresbeginn hohe Kosten für Heizöllieferungen und Versicherungen an, die aus den bis zu diesem Zeitpunkt gezahlten Wohngeldern nicht beglichen werden konnten. Um diese Zahlungsengpässe zu beseitigen, sollte der Verwaltung der Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage erlaubt werden. Gegen diesen Beschluss klagte ein Wohnungseigentümer.

Die Meinung des Gerichts:

Das Landgericht Frankfurt hob den Beschluss in zweiter Instanz auf. Nach Ansicht des Gerichts können zwar grundsätzlich vernünftige Gründe bestehen, zur Deckung der regelmäßig wiederkehrenden Zahlungsengpässe auf die Instandhaltungsrücklage zurückzugreifen. Im entschiedenen Fall war der Beschluss jedoch zu unbestimmt, weil er insbesondere nicht festlegte, in welcher Höhe eine „eiserne Reserve“ der Instandhaltungsrücklage zurückgehalten werden muss und nicht zur Überbrückung der Finanzengpässe angetastet werden darf. Das Gericht betonte die Bedeutung der Instandhaltungsrücklage: Sie ist zur Finanzierung notwendiger größerer Reparaturen am Gemeinschaftseigentum gedacht und darf daher in der Regel nicht komplett oder nahezu vollständig aufgelöst werden. Es müsse eine eiserne Reserve der Instandhaltungsrücklage erhalten bleiben. Die Höhe dieser Reserve hängt dabei nach Meinung des Gerichts vom Alter, der Größe und dem Reparaturbedarf der WEG ab.

Dokumentation: LG Frankfurt am Main, Urteil vom 16.07.2014 – 2-13 S 91/13 = IMR 2014, 389

Ratschlag für den Verwalter

Treten in einer WEG regelmäßig Zahlungsengpässe zu Jahresbeginn auf, kann sich der Verwalter grundsätzlich durch Beschluss der WEG ermächtigen lassen, auf die Instandhaltungsrücklage zurückzugreifen. Die Anforderungen an eine derartige Beschlussfassung sind allerdings hoch. Der Beschluss muss zwingend sowohl eine Höchstgrenze der Entnahme vorsehen als auch einen „unantastbaren“ Betrag, der als eiserne Reserve der Instandhaltungsrücklage verbleibt. Wie hoch die eiserne Reserve sein muss, hängt dabei vom Zustand der jeweiligen WEG-Anlage im Einzelfall ab. 

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