Anforderungen an Sachverständigengutachten bei Mieterhöhung

(BGH, Urteil vom 3.2.2016, Az.: VIII ZR 69/15)

DAS THEMA

Mieterhöhungen im Wohnraummietrecht können (neben einer Indexvereinbarung und einer Modernisierungs-Mieterhöhung) im Rahmen des § 558 BGB mit drei verschiedenen Begründungsmitteilungen ausgesprochen werden: Entweder durch einen Mietspiegel, soweit vorhanden, oder durch die Angabe der Miete von drei Vergleichswohnungen oder aber durch Sachverständigengutachten. Die formalen Anforderungen an ein solches Mieterhöhungsverlangen werden in § 558a BGB aufgeführt. Werden
diese formalen Voraussetzungen eingehalten, ist die Mieterhöhung formal korrekt und setzt insbesondere die Zustimmungs- und Klagefristen des § 558 BGB in Lauf. Damit ist allerdings noch nicht gesagt, dass die im Mieterhöhungsverlangen geforderte Miete auch tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht und die Mieterhöhung daher materiell richtig ist. Dies wird vielmehr im Prozess von den Gerichten
geprüft, ggf. unter Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens. Der BGH stellt in diesem Urteil klar, dass die Anforderungen an die formelle Richtigkeit (Zulässigkeit) des Mieterhöhungsverlangens von den Anforderungen an die Prüfung der materiellen Richtigkeit der ortsüblichen Vergleichsmiete erheblich nach unten abweichen. Der BGH folgt damit weiter der Tendenz, formale Hürden für die Vermieterseite zu  senken.

DER FALL

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter mehrerer großer Wohnblocks ein sogenanntes „Typengutachten“ erstellen lassen. Darin hatte der Sachverständige jeweils Musterwohnungen gleicher Größe und gleichen Zuschnitts beschrieben, dafür die ortsüblichen Mieten ermittelt und sodann die vom jeweiligen Mieter bewohnte Wohnung dem jeweiligen Typ der Musterwohnung zugeordnet. Das Gutachten enthielt allerdings zwei Punkte nicht: Zum einen ließ es nicht ausdrücklich erkennen, zu welchem Zeitpunkt die ortsübliche Miete ermittelt wurde, zum anderen bezog es in die Vergleichswohnungen nur Neu-Vertragsmieten ein, nicht aber Bestandsmieten der letzten vier Jahre, wie für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB ausdrücklich festgelegt.

Der BGH ließ das Gutachten dennoch für die formale Rechtmäßigkeit und damit die Zulässigkeit des Mieterhöhungsverlangens genügen. Die hohen Anforderungen, die an den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete durch ein (in der Regel vom Gericht einzuholendes) Sachverständigengutachten zu stellen sind, gelten nicht schon für die formale Begründung des Mieterhöhungsbegehrens. Die für die Zulässigkeit des Mieterhöhungsbegehrens erforderliche Begründung muss die Tatsachen mitteilen, die der Mieter zur Prüfung einer Mieterhöhung benötigt; bei einem Sachverständigengutachten also eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen, so dass der Mieter in die Lage versetzt wird, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens selbst nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können.
Hierfür genügt, dass das Gutachten von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeht. Die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren muss nicht dargestellt werden, dies wäre ja auch bei der Benennung von drei Vergleichswohnungen nicht notwendig. Der BGH stellt nochmals klar, dass ein Sachverständigengutachten des Vermieters zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht bereits dazu dient, den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Es soll dem Mieter auch nicht jedes Prozessrisiko abnehmen. Es genügt, wenn der Mieter durch die Begründung im Sachverständigengutachten die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens selbst ermitteln und ansatzweise nachvollziehen kann. Auch verzichtet der BGH auf die Angabe des Zeitpunkts, zu dem die Miete ermittelt worden sei. Es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung – zum Zeitpunkt der Erstellung des Sachverständigengutachtens – handelt.
Darüber hinaus greift der BGH nochmals die ständige Rechtsprechung auf, wonach weder die besichtigte Musterwohnung noch die im Gutachten herangezogenen Vergleichswohnungen identifizierbar angegeben werden müssen. Bei einer Begründung durch Sachverständigengutachten genügt es, dass der öffentlich bestellte Sachverständige entsprechende Angaben der ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die  streitgegenständliche Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet.
Damit war das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam. Ob tatsächlich materiell die richtige ortsübliche Vergleichsmiete verlangt wurde, ist in einem weiteren Sachverständigengutachten zu prüfen, das das Berufungsgericht nach Zurückverweisung der Sache einholen muss. Dieses  gerichtliche Sachverständigengutachten hat dann selbstverständlich die umfassenden Anforderungen des § 558a Abs. 2 BGB an die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erfüllen.

Verwalter­strategie

Der BGH hat hier nochmals den Unterschied zwischen formaler Zulässigkeit und materieller Richtigkeit einer Mieterhöhung herausgearbeitet. In Gemeinden, in denen es keinen Mietspiegel gibt, muss häufig auf ein Sachverständigengutachten zurückgegriffen werden. Dies kann für große Vermieter auch kostengünstig sein, wenn, wie im entschiedenen Fall, ein Typengutachten erstellt werden kann, bei dem nur Musterwohnungen im Einzelnen dargestellt werden müssen. Bei Erstellung dieses Gutachtens, welches nur zur formalen Zulässigkeit des Mieterhöhungsverlangens dient, hat der Sachverständige deutlich geringere Vorgaben einzuhalten. Nichtsdestotrotz sollten sich gerade große Vermieter durch das Sachverständigengutachten bereits einen Überblick über die materiell richtige ortsübliche Vergleichsmiete verschaffen, anderenfalls könnte sich eine zu hoch angesetzte Mieterhöhung negativ auf die Gerichtskosten bei Mieterhöhungsprozessen auswirken.

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