Anspruch auf Herstellung eines durch Auflage vorgeschriebenen Spielplatzes verjährt nicht.

(AG München, Urteil vom 15.1.2016 – Az. 481 C 17409-15 WEG)

 

DAS THEMA

Auch wenn dem Urteil auf den ersten Blick eine sehr spezielle Konstellation zugrunde liegt, geht es doch um ein allgemeines Thema, nämlich die Unverjährbarkeit des Anspruchs von Eigentümern auf ordnungsgemäße Verwaltung. Selbst wenn die Notwendigkeit einer Instandsetzung im Gemeinschaftseigentum bereits länger als drei Jahre besteht, erlischt die Verpflichtung zur Umsetzung nicht. Es ist eine ständig neu entstehende Dauerverpflichtung, die insofern nicht verjähren kann. Das Gericht zitiert ein BGH-Urteil vom 27.4.2012 (Az.: V ZR 177/11), dem es sich vollumfänglich anschließt.

DER FALL

Der Kläger ist Miteigentümer in einer WEG, zu der ein Spielplatz mit einem (nicht gepflegten) Sandkasten gehört. Die Baugenehmigung der Wohnanlage aus dem Jahr 1982 enthält die Auflage, einen Spielplatz zu schaffen, mit detaillierten Angaben zu Ausstattung und Instandsetzung. 

Der Kläger stellte in einer Eigentümerversammlung im Jahr 2015 den Antrag, die Spielplatzausstattung entsprechend der Baugenehmigung herzustellen. Die übrigen Eigentümer lehnten diesen Antrag ab, weil sie der Meinung waren, der vorhandene Spielplatz genüge und die konkreten Vorgaben der Stadt seien nicht verbindlich. Den ablehnenden Beschluss focht der Kläger an und beantragte außerdem, den abgelehnten Grundsatzbeschluss durch gerichtliches Urteil zu ersetzen.

Das Gericht gab dem Kläger Recht. Es erklärte den gefassten Beschluss, den neuen Spielplatz nicht umzusetzen, für rechtswidrig. Die Auflage der Baugenehmigung sei für die Wohnungseigentümer nach wie vor bindend, weil ihnen die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliege. Dafür muss die Anlage den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Seiner Entscheidung legt das Gericht eine klare Begriffsdefinition gemäß herrschender Literaturansicht zugrunde: Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen, die den bestehenden Zustand der im Gemeinschaftseigentum stehenden Einrichtungen und Anlagen erhalten sollen. Instandsetzung beinhaltet die Wiederherstellung eines früheren Zustands und ebenso die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands entsprechend Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Bauplänen und der Baubeschreibung. Das Gemeinschaftseigentum muss instand gesetzt werden, selbst wenn der erstmalige Instandsetzungsbedarf schon vor mehr als drei Jahren eintrat, oder so wie hier, von Anfang an nicht der Baugenehmigung entsprach. Es handelt sich hierbei um eine Dauerverpflichtung, die ständig neu entsteht und nicht verjähren kann. 

Weiter gab das Gericht auch dem Antrag statt, den abgelehnten Beschluss zur Herstellung des Spielplatzes durch gerichtlichen Beschluss zu ersetzen, da die Nicht-Wiederherstellung des Spielplatzes nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde. Wie genau und durch welche Firmen die Herstellung erfolgen solle, war nicht Gegenstand des Grundsatzbeschlusses, sondern sollte von der Hausverwaltung vorbereitet werden. 

 

Verwalter­strategie

Besonderes Augenmerk liegt hier auf der Ausführung des Gerichts, dass der Anspruch der Wohnungseigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung grundsätzlich unverjährbar ist. Auch wenn eine Instandsetzungsbedürftigkeit schon lange Jahre besteht, handelt es sich dabei um eine Dauerverpflichtung, die immer wieder neu entsteht. Folglich fehlt es an den Voraussetzungen für eine Verjährung. Zur Vermeidung von weiteren Schäden tun Verwalter daher gut daran, laufend auf entsprechende Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hinzuwirken.

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