Auch bei Anpassungsanspruch keine Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit im Gewerbehaus

(BGH, Urteil vom 23.3.2018, Az. V ZR 307/16)

Das Thema

In den Gemeinschaftsordnungen vieler Teileigentümergemeinschaften existieren Regelungen, die eine Nutzung der Einheiten zu bestimmten Zwecken vorsehen. Nutzt ein Teileigentümer seine Einheit zu einem anderen als dem vorgesehenen Zweck, stellt sich die Frage, ob er einen Anspruch auf Anpassung der Gemeinschaftsordnung hat und weiter, ob dieser Anpassungsanspruch einer etwaig bereits erhobenen Unterlassungsklage der übrigen Eigentümer gegen die zweckwidrige Nutzung der Einheit im Wege der Einrede entgegengehalten werden kann. Der BGH hat dies nun abgelehnt und geklärt, dass berechtigte Anspruchsbegehren zunächst in der Gemeinschaftsordnung umgesetzt werden müssen.

Der Fall

Die Parteien sind Mitglieder einer aus sieben Einheiten bestehenden Teileigentümergemeinschaft. Die Einheiten dürfen beruflich und gewerblich genutzt werden, insbesondere als Apotheke oder Arztpraxis. In dem Gebäude befanden sich zunächst in sechs Einheiten Arztpraxen und in einer weiteren Einheit eine Apotheke. Der Beklagte ist Eigentümer einer der ursprünglichen Arztpraxen im Erdgeschoss. Im Jahr 2013 wurde in unmittelbarer Nähe zu dem Gebäude ein großes Ärztehaus errichtet, woraufhin die Mieter des Beklagten das Mietverhältnis kündigten und das neue Ärztehaus bezogen. Der Beklagte teilte daraufhin seine Teileigentumseinheiten auf, baute sie um und nutzt nun beide Teile als Wohnraum. Inzwischen befinden sich in dem Gebäude nur noch drei Arztpraxen. In einer der ehemaligen Arztpraxen wird eine Schülernachhilfe betrieben; die ehemalige Apotheke ist zu einem Teil an ein Büro für Tierschutzhilfe vermietet und steht im Übrigen leer. Mehrere Teileigentümer verlangen von dem Beklagten nun, dass er die Wohnnutzung seiner Teileigentumseinheit unterlässt.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Auf die Berufung der Kläger gab das Landgericht der Klage statt und verurteilte den Beklagten, die Nutzung seiner Einheit zu Wohnzwecken zu unterlassen. Der BGH wies die hiergegen eingelegte Revision des Beklagten zurück und führt aus, dass den Klägern ein Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG zusteht. Demzufolge kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Hieraus ergibt sich, so der BGH, ein auf die Nutzung der Einheit zu Wohnzwecken bezogener Unterlassungsanspruch, da die Wohnnutzung der Gemeinschaftsordnung widerspricht, die eine berufliche oder gewerbliche Nutzung der Einheiten vorsieht. Zwar kann eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Dies ist jedoch bei der Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn sich die Einheit in einem ausschließlich zu beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude befindet. Der BGH führt hierzu aus, dass mit der Wohnnutzung typische Wohnimmissionen, wie Küchengerüche, Freizeit- und Kinderlärm sowie ein anderer Gebrauch des Gemeinschaftseigentums (zum Beispiel durch im Flur herumstehende Gegenstände) einhergehen. Darüber hinaus erfolgt die Wohnnutzung ganztägig und auch am Wochenende. Zwar kommt ein Anpassungsanspruch der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG in Betracht, wonach der Beklagte verlangen kann, dass die Gemeinschaftsordnung dahingehend verändert wird, dass seine Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Jedoch müsste der Beklagte, selbst wenn dieser Anpassungsanspruch bestünde, diesen nach Ansicht des BGH zunächst klageweise durchsetzen. Eine Geltendmachung des Anpassungsanspruchs im Wege der Einrede gegen den Unterlassungsanspruch ist hingegen nicht möglich, da ein berechtigtes Anpassungsbegehren zunächst in der Gemeinschaftsordnung umgesetzt werden muss, damit eindeutig ist, welche Vereinbarungen im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten. Dieses Ziel würde bei der einredeweisen Geltendmachung des Anpassungsanspruchs verfehlt, da das Bestehen des Anpassungsanspruchs dann nicht rechtskräftig festgestellt würde und eine Änderung der Gemeinschaftsordnung unterbliebe. Bis zur Anpassung der Nutzungsregelung muss die bislang geltende Gemeinschaftsordnung beachtet werden. Daher müssen Nutzungen, die der vereinbarten Zweckbestimmung widersprechen, bis dahin unterbleiben.

Verwalter­strategie

Mit dem vorliegenden Urteil hat der BGH eine lange umstrittene Frage entschieden. Einer Unterlassungsklage, mit der sich Wohnungseigentümer gegen die zweckwidrige Nutzung einer Einheit wenden, kann der Beklagte nicht im Wege der Einrede entgegenhalten, dass er die Änderung der in der Gemeinschaftsordnung enthalten Nutzungsregelung beanspruchen kann. Grundsätzlich muss derjenige, der eine Anpassung der Nutzungsregelung erreichen möchte, eine hierauf gerichtete Klage erheben. Eine Nutzung der Einheit, die der vereinbarten Zweckbestimmung widerspricht, muss bis zur Anpassung der Nutzungsregelung unterbleiben. Wie zu verfahren ist, wenn der Beklagte in einem Verfahren wie dem vorliegenden eine auf Anpassung der Gemeinschaftsordnung gerichtete Widerklage erhebt, bedurfte vorliegend keiner Entscheidung. Eine höchstrichterliche Entscheidung hierzu steht noch aus.

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