Auf dem besten Wege Der Stellenwert energetischer Sanierungen in den postsowjetischen Ländern steigt, Weißrussland ergreift Maßnahmen.

Belarus, wie Weißrussland offiziell bezeichnet wird, ist eine der vielen ehemaligen russischen Teilrepubliken, die nach der Perestroika wirtschaftlich ihren eigenen Weg gegangen sind. Mitte der 1990er Jahre wurde dort jeweils der gesamte Volksbestand an Wohnraum der Bevölkerung übereignet, womit die Wohneigentumsrate teils bis zu 94 Prozent beträgt. Zum Vergleich: In Deutschland liegt sie bei ca. 47 Prozent.

Energetisch und technisch veralteter Bestand
Das Problem: Dieser bis zu 70 oder 80 Jahre alte Wohngebäudebestand weist einen entsprechenden technischen und energetischen Zustand auf. Mit der Übereignung an die Bewohner war staatlicherseits die Erwartung verbunden, dass die neuen Eigentümer die Verantwortung für Instandhaltung und Instandsetzung übernehmen. Diese aber waren es gewohnt, sich um nichts kümmern zu müssen, weil der Staat für sie sorgt. Dass sich dies nun mit einem Schlag ändern und auch mit Kosten verbunden sein sollte, führte auch aufgrund mangelnder Aufklärung zu einem Dilemma. Man hätte es vorhersehen können und müssen, dass sich die bis dahin unter dem kommunistischen Führungsstil aufgebaute paternalistische Einstellung der Bevölkerung nicht ohne Weiteres ändert, teilweise bis heute nicht. Gespart wurde zudem an gesetzlichen Vorgaben und Rahmenbedingen. Man glaubte, die Bevölkerung auch weiterhin nur durch Dekrete zum Handeln veranlassen zu können. Nun aber, nach gut 30 Jahren, verändert sich doch etwas: Die gemeinsame Einflussnahme engagierter Eigentümer und des Internationalen Verbandes für Immobilienmanagement (IVIM) hat mit westlichem Know-how zur Änderung des dortigen Wohnungsgesetzbuches beigetragen. Das nun dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ähnelnde Regelwerk sieht Maßnahmen vor, um notwendige Sanierungen in Gang zu bringen. Dies auch, um dem in Belarus wie auch in anderen postsowjetischen Ländern stetig steigenden Energieverbrauch entgegenzuwirken.

Fehlendes energetisches Bewusstsein
Das Beispiel Belarus macht ein weiteres Dilemma deutlich: Mangels nennenswerter eigener Ressourcen ist das Land von Energielieferungen aus dem Ausland, nämlich von Russland, abhängig. Diese stark subventionierte Energie wird ohne Aufpreis an die Nutzer in Belarus weiterleitet, was keinesfalls zum sparsamen Umgang damit anregt, schon gar nicht die Besserverdienenden. Eine Umfrage des IVIM unter 1.000 Wohnungsbesitzern ergab vor zwei Jahren, dass die Regulierung der Raumtemperatur durch Öffnen und Schließen der Fenster erfolgt. Veraltete Heizungsanlagen, kaum Möglichkeiten, die Temperatur über Thermostate zu regeln und die überwiegende Versorgung mit Fernwärme, die wegen des schlechten Leitungssystems hohe energetische Verluste mit sich bringt, tragen das Übrige zum dringenden Sanierungsbedarf bei. Letztlich können die einkommensstarken Haushalte mit den günstigen Energiepreisen gut leben, während die finanziell weniger gut situierten der Gemeinschaft ihre Hausgeldzahlungen schuldig bleiben. Davon ausgenommen ist der vor allem in der Hauptstadt Minsk stark vorangetriebene Neubau, der im Wesentlichen bereits den gewünschten Standards entspricht.

Notwendige Gesetzesänderung
Der IVIM mit Sitz in Minsk, der vom Verfasser seit zehn Jahren geführt wird, ist mit dieser Problematik im postsowjetischen Raum bestens vertraut und seit Jahren darum bemüht, bewährte Züge des deutschen WEG in das dortige Wohnungsgesetzbuch einzubringen, um eine Veränderung der Situation zu ermöglichen. Gelungen ist das mit großer Anstrengung erst in den letzten Jahren, was das zum Januar 2020 erschienene neue Wohnungsgesetzbuch deutlich erkennen lässt. Mit westlichem Know-how engagierte sich der IVIM auch und gerade für die energetische Sanierung des Gebäudebestands wesentlich. Nun wird die Elektromobilität zum neuen Beispiel dafür, wie anstehende Themen an Bedeutung gewinnen, sofern sie staatlicherseits nützlich erscheinen. Vor drei Jahren bereits hatte der Verfasser auf die Bedeutung der Mobilitätswende hingewiesen, die seinerzeit aber weder als notwendig noch als vordringlich angesehen wurde. Nun war zu vernehmen, dass Staatspräsident Lukaschenko eine Anordnung erlassen hat, das Thema als dringlich in alle aktuellen Überlegungen einzubinden, die der Einsparung von Energien dienen sollen. Verwiesen hat er dabei sogar auf die Vorschläge des IVIM, der mittlerweile auch innerhalb des Regierungsapparates durchaus Anerkennung und Bekanntheit erlangt hat.

Staatliche Mittel für mehr Energieeffizienz
Der Wohngebäudebestand hat mit ca. 40 Prozent den größten Anteil am gesamten Wärmeverbrauch in Weißrussland. Gleichwohl ist er auch mit einem ebenfalls hohen Anteil von ca. 20 Prozent am Stromverbrauch beteiligt. Beides liegt am erwähnten technisch und thermisch veralteten Zustand. Das soll sich nun ändern: Mit Erlass Nr. 327 hat Präsident Lukaschenko kürzlich die Senkung des Energieverbrauchs auf dem Wohnungssektor durch Verbesserung der Energieeffizienz von Mehrfamilienhäusern angeordnet – und zwar überwiegend aus staatlichen Mitteln! Der Entwurf des Erlasses sieht allerdings auch die finanzielle Beteiligung der Bewohner vor, nicht zuletzt an den für die bei der Generalsanierung von Wohnhäusern sonstigen anfallenden Aufwendungen. Hierfür springt der Staat als Kreditgeber ein, sieht aber die Rückzahlung innerhalb der nächsten zehn Jahre vor. Die Entscheidung über die Durchführung einer energetischen Sanierung wird in der Eigentümerversammlung mit zwei Dritteln der Gesamtzahl der Stimmen getroffen. Der Beschluss ist für alle Eigentümer verbindlich und kann nicht angefochten werden. Möglich ist dies natürlich nur in autokratisch geführten Staaten, verspricht in diesem Fall allerdings auch schnelle Erfolge.

Westliches Know-how bringt Veränderung
Die Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz im Zuge energetischer Sanierung im alten Wohnungsbestand umfassen u. a. die Wärmedämmung von Außenwänden, Dächern, Windfängen, Lüftungsschächten, Böden der Dachräume und Kellerdecken; die Sanierung und technische Modernisierung des Systems der Heizung und Warmwasserbereitung, Installation von Geräten zur individuellen Erfassung und Regelung des Wärmeverbrauchs, Hausanschlussstationen und Systemen für Datenfernübertragung; den Austausch von Fenstern und Türen, auch in Nebenräumen, und den Einbau von Wärmerückgewinnungsanlagen. Die Wohnungseigentümer können selbst entscheiden, in welchem Umfang die energieeffiziente Sanierung ihres Wohnhauses erfolgen soll.

Vorgesehen sind in diesem Zusammenhang Bestandsaufnahmen des jeweiligen Gebäudezustandes und eine darauf basierende Feststellung des Sanierungsbedarfs. Darüber wachen wird natürlich der Staat, denn anders als in Deutschland haben die Behörden in Belarus entscheidenden Einfluss auf Eigentümergemeinschaften, zumal es dort keine relevanten freien und unabhängigen Verwaltungen gibt. Die Vertretung der Gemeinschaft erfolgt entweder durch einen gewählten Eigentümer oder wie früher durch einen kommunalen Wohnungsbewirtschaftungsbetrieb. Auch hier ist der IVIM aktiv, mit ersten erkennbaren Erfolgen: Ernsthaft im Gespräch ist die Einführung gewerblicher Verwaltungen, bereits angedacht wird nach nunmehr jahrelanger Forderung des IVIM eine Fachausbildung zur Ausübung des Verwalterberufs.

Belarus hat sich Großes vorgenommen. Es bleibt abzuwarten, ob und wie es gelingt. Notwendig ist es allemal, dass sich etwas ändert – in Belarus wie im gesamten postsowjetischen Raum mit fast 300 Millionen Einwohnern. Die Bewältigung der energetischen Sanierung scheint hier eine Aufgabe für Generationen zu sein.

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