Auf immer und ewig? Was gilt für die Laufzeiten von Abrechnungs- und Rauchwarnmelder-Serviceverträgen?

Regelmäßig gehen mit der Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft zur verbrauchsabhängigen Abrechnung und zum Einbau von Rauchwarnmeldern entsprechende Mess- und Wartungsverpflichtungen einher. Werden diese Verpflichtungen auf einen Servicedienstleister ausgelagert, so ist die Vertragslaufzeit durch Gesetz und Rechtsprechung begrenzt. Inwieweit kann die Eigentümergemeinschaft in zeitlicher Hinsicht wirksam an einen Servicevertrag gebunden werden?

Bestandteil der ordnungsmäßigen Verwaltung durch die Eigentümergemeinschaft ist die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung, § 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Hierbei hat die Verwaltung die Grundsätze der verbrauchsabhängigen Abrechnung für Heiz- und Warmwasserkosten zu beachten, § 3 S. 1 Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Notwendige Voraussetzung der Abrechnung ist daher die tatsächliche Verbrauchserfassung, §§ 6 Abs. 1, 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 HeizkostenV.

Soweit nach den landesrechtlichen Vorschriften eine öffentlich-rechtliche Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern besteht, korrespondiert diese mit einer Wartungsverpflichtung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft trägt Sorge für die Funktionsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums (so auch Landgericht (LG) Hamburg, ZWE 2017, 330). Gemäß DIN 14676 ist mindestens einmal jährlich eine Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder durchzuführen. Diese umfasst eine Sichtprüfung auf mechanische Beschädigungen und das Freiliegen der Raucheintrittsöffnungen, einen Batteriewechsel sowie einen Probealarm (Amtsgericht (AG) Lübeck NZM 2008, 929).

Der Verwalter kann als Handlungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die erforderlichen Mess- und Wartungsarbeiten Fachunternehmen beauftragen. Ob es hierzu einer gesonderten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bedarf oder ein solcher Vertragsabschluss von der Befugnis des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gedeckt ist, kann nur im Einzelfall anhand der Erheblichkeit der Verpflichtungen für die Gemeinschaft entschieden werden (Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 27 Rn. 29; Vertrag zur Wartung der Messgeräte als Verpflichtung von untergeordneter Bedeutung: Lindner, ZWE 2015, 442).

Abrechnungs- und ­Ableseserviceverträge
Wird ein Dritter mit der Abrechnung und Verbrauchserfassung beauftragt, so liegt ein typengemischter Vertrag mit Werkvertrags-, Dienstleistungs- und ggf. Mietvertragselementen vor. Die rechtliche Behandlung kann daher im Einzelfall unterschiedlich erfolgen. Regelmäßig haben Verträge über die Abrechnung und Verbrauchserfassung sowie die Überlassung von Verbrauchserfassungsgeräten ihren Schwerpunkt im Bereich des Werkvertrages. Charakteristisch ist die Erbringung der erfolgsorientierten Abrechnungsleistung. Die Überlassung der Verbrauchserfassungsgeräte als mietrechtliches Element und die Verbrauchserfassung als Dienstleistung spielen nur eine untergeordnete Rolle (LG Hamburg BeckRS 2014, 20101).

Rauchwarnmelder-Serviceverträge
Rauchwarnmelder-Serviceverträge als Wartungsverträge finden ihren Schwerpunkt im Werkvertragsrecht. Geschuldet ist nach dem Willen der Vertragsparteien, §§ 133, 157 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), regelmäßig eine erfolgsorientierte Leistung, und die Voraussetzungen der Instandhaltung der DIN 14676 sind einzuhalten.

Die Laufzeit der Verträge
Wird die Laufzeit eines Abrechnungs- und Ablese-Servicevertrags sowie eines Wartungsvertrages von den Vertragsparteien nicht im Einzelnen ausgehandelt, so unterliegen die Laufzeitklauseln der AGB-Kontrolle nach den §§ 305 ff. BGB. Der gesetzliche Prüfungsumfang unterscheidet sich danach, ob ein Vertrag mit einem Verbraucher oder einem Unternehmer geschlossen wird.

Vertragsschluss mit Verbrauchern
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist einem Verbraucher nach § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie das Rechtsgeschäft zu keinem gewerblichen, selbstständigen beruflichen Zweck abschließt (BGH NZM 2015, 665). Etwas anderes kann gelten, wenn die Verwaltung nicht offenkundig im Namen der Eigentümergemeinschaft handelt (LG Bielefeld BeckRS 2014, 10382; BGH NJW-RR 2012, 626).

Eine Klausel ist grundsätzlich unwirksam, wenn das Vertragsverhältnis, das die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen durch den Verwender zum Gegenstand hat, den Verbraucher länger als zwei Jahre bindet, § 309 Nr. 9 lit. a) BGB, oder eine stillschweigende Verlängerung eines mit einer begrenzten Laufzeit geschlossenen Vertrages um jeweils mehr als ein Jahr vorsieht, § 309 Nr. 9 lit. b) BGB.

Da sowohl die Abrechnungs-Service- als auch die Wartungsverträge als Werkverträge unter § 309 Nr. 9 lit. a) und lit. b) BGB fallen, ist die Vereinbarung einer längeren Laufzeit als zwei Jahre (AG Mainz NJW-RR 1998, 732: Unwirksamkeit einer achtjährigen Laufzeitklausel; BGH BeckRS 2008, 2884: Unwirksamkeit einer Zehn-Jahres-Laufzeit) und die stillschweigende Verlängerung um mehr als ein Jahr nicht wirksam. Die Laufzeit von zwei Jahren beginnt hierbei mit dem Abschluss des Vertrages und nicht mit dem Zeitpunkt der erstmaligen Leistungserbringung (BGH NJW 2013, 926). Ein Vertrag, der eine Bindung von über zwei Jahren oder eine stillschweigende Verlängerung um jeweils mehr als ein Jahr – somit auch eine unbefristete Verlängerung – beinhaltet, sollte daher nicht geschlossen werden.

Zu berücksichtigen ist, dass § 309 Nr. 9 lit. a) und lit. b) BGB nur Höchstfristen enthalten. Kommen weitere Umstände hinzu, so kann eine Klausel auch bei kürzeren Fristen gegen § 307 BGB verstoßen und unwirksam sein.

Vertragsschluss mit Unternehmern
Wird der Vertrag ohne die Beteiligung eines Verbrauchers geschlossen, so misst sich die Wirksamkeit der Klausel allein an dem weniger strengen Maßstab des § 307 BGB. Eine Klausel ist nach § 307 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligt. Dies wurde im Rahmen einer einzelfallbezogenen Abwägung der schützenswerten Interessen bejaht, bspw. bei einer zehnjährigen Laufzeitklausel über die Wartung einer Telefonanlage, wenn dem Verwender ein nachträgliches Recht zur Preisanpassung ohne entsprechende Lösungsmöglichkeit des Kunden vom Vertrag zusteht (BGH NJW 2003, 886). Hingegen wurde ein vierjähriger Miet- und Wartungsvertrag über ein Kopiergerät allein aufgrund der Überschreitung der Höchstlaufzeit des § 309 Nr. 9 lit. a) BGB nicht als unangemessen angesehen (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf NJW-RR 2012, 629).

Die Indivdiualvereinbarung
Außerhalb der strengen AGB-Kontrolle sind Laufzeitvereinbarungen insbesondere dann unwirksam, wenn sie sittenwidrig sind, eine Vertragspartei derart in ihrer persönlichen Freiheit und Selbstständigkeit beschränkt wird, dass sie wirtschaftlich geknebelt und dem Vertragspartner regelrecht ausgeliefert ist (BGH NJW-RR 1997, 942). Die individuelle Vereinbarung einer Vertragslaufzeit ist in der Praxis unüblich, die Mess- und Wartungsunternehmen bedienen sich in der Regel eines Standardklauselwerkes, das sie für eine Vielzahl ihrer Verträge verwenden.

Die Rechtsfolge
Unwirksame Laufzeitklauseln können nicht auf ein zulässiges Maß reduziert werden (Verbot der geltungserhaltenden Reduktion; BGH NJW-RR 2012, 249; BGH NJW 2006, 1059). An ihre Stelle tritt grundsätzlich das dispositive Gesetzesrecht. So tritt an die Stelle der unwirksamen Laufzeitklausel bei Abrechnungs- und Ablese-Serviceverträgen § 621 BGB: Der Vertrag ist unbefristet und jederzeit kündbar (AG Mainz NJW-RR 1998, 732). Gleiches gilt für Wartungsverträge (BGH NJW-RR 1997, 942).

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