Aufgeschlüsselt - Was Verwalter über das Management von Aufzuganlagen wissen müssen.

Funktionieren sollte er, und das möglichst reibungslos, kosteneffizient, der Betriebssicherheitsverordnung entsprechend und ohne Haftungsfalle für den Betreiber – der Aufzug. Für Verwalter meist ein schwieriges Thema. Und deshalb sei hier alles Wissenswerte einmal aufgeführt.

Der Wartungsvertrag
… und läuft, und läuft, und läuft. Das gilt für viele alte Wartungsverträge, die oft schon mehrere Verwalterwechsel hinter sich haben und seit etlichen Jahren unverändert immer weiter bestehen. Niemand mag sich gern damit befassen, wer versteht das schon?! Zur Aufzuganlage passen sie oft schon lange nicht mehr, Unter- und Überdeckungen, kräftige Preisverschiebungen und fehlende Module sind die Regel.

Wartungsverträge müssen transparent sein, bedarfsgerecht der jeweiligen Anlage angepasst und klar definiert. Zu berücksichtigen sind Altverträge, das Alter der Anlage, die Frequentierung und der Nutzungszweck, die aktuellen Service- und Wartungskosten inklusive Reparaturen und Modernisierungen der letzten Jahre. Wichtig ist auch eine klar definierte Preissteigerungsklausel über die Vertragslaufzeit. Dies bietet Verwaltern eine solide Datenbasis, die um die Module ZÜS-Steuerung, DGUV V3, Notruf, GBU und „Aufzugswärter“ erweitert werden sollte.

Die Betriebssicherheitsverordnung
Die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) ist uns allen bekannt. Als Arbeitgeber haben wir tagtäglich damit zu tun. Aufzüge sind Arbeitsmittel, ihre Betreiber Arbeitgeber. Deshalb haben Eigentümergemeinschaften und ihre Verwalter nach der aktuellen Norm EN 81/20-50 u. a. dafür zu sorgen, „dass ihre Aufzugsanlage sicher nach Stand der Technik“ betrieben wird. Die Technischen Regeln für Betriebssicherheit (TRBS 3121) enthalten eine lange Liste umzusetzender Maßnahmen: regelmäßiger Service, Prüfungen durch eine ZÜS inklusive Plakette, DGUV V3, Notrufeinrichtungen, Notruffallplan, Notfallbefreiungsanleitungen, Personenbefreiung etc.

Der Notruf
Bis 31. Dezember 2020 muss jeder Aufzug im Fahrkorb mit einem Zweiwege-Kommunikationssystem ausgestattet sein, über das ein Notdienst ständig erreichbar ist und das beidseitige Kommunikation erlaubt. Dies ist eine bindende Pflicht für Betreiber! Aufzüge, in denen dies nicht gegeben ist, können ab 1. Januar 2021 stillgelegt werden.

Als Lösung bietet sich der Einbau eines GSM-Gerätes mit Karte, Service und der 24-h-Notrufbereitschaft aus einer Hand an. Hier aus Kostengründen auf mehrere Dienstleister zu setzen, ist nicht zu empfehlen. Versagt auch nur ein Glied in der Kette aus Gerät, Service, Notruf, Call-Center, Notruf-Bereitschaft und Einsatz, wird es schwer, den Schuldigen auszumachen.

Was im Zuge der Abschaltung analoger Telefonleitungen leider häufig vorkommt: Der Notruf fällt ohne vorherige Ankündigung aus. Dann hat man alle Hände voll zu tun, um mit den Aufsichtsbehörden zu einer tragfähigen Lösung zu kommen.

Die ZÜS-Prüfungen
Dieses Modul umfasst die gesamte Koordination und Überwachung der Zugelassenen Überwachungsstellen (ZÜS) inklusive der Bereitstellung des Service-Monteurs. Dazu gehören auch die Überwachung und Einhaltung von Fristen sowie die Dokumentation und Archivierung der Prüfberichte einschließlich der Ausarbeitung individueller Angebote zur Beseitigung eventueller Mängel an der Anlage. Für Verwalter ist dies mit erheblicher Zeitersparnis verbunden, für Eigentümer mit geringeren Kosten.

Die Gefährdungsbeurteilung
Wie es um die Arbeitssicherheit und den Stand der Technik einer Anlage bestellt ist, ergibt die Gefährdungsbeurteilung (GBU). Sie listet alle möglichen Mängel auf, die dem sicheren Betrieb einer Anlage entgegenstehen. Daher sollte jede GBU ganz selbstverständlich einen Maßnahmen- und Investitionsplan mit Richtpreisen und einer Dringlichkeitseinstufung in Form eines Ampelsystems über mindestens zehn Jahre beinhalten. Im Notfall müssen Verwalter nachweisen können, dass sie die Behebung eventueller Mängel mit der Eigentümergemeinschaft wirklich beabsichtigen.

Prinzipiell gibt es keine grundsätzliche Nachrüstungspflicht für Mängel aus der GBU, selbst dann nicht, wenn sie im Rahmen einer ZÜS-Prüfung unter Mängelpunkt 712 aufgeführt sind. Viele Verwalter schließen daraus, sie müssten nur dann aktiv werden, wenn eine ZÜS etwas moniert. Das ist nicht nur falsch, sondern geradezu gefährlich: Hat ein Betreiber Kenntnis von einem Mangel erhalten, haftet er in vollem Umfang für alle Schäden, sowohl wirtschaftlich als auch strafrechtlich. Werden Maßnahmen einer GBU nicht abgearbeitet, und kommt es zu einem Unfall, ist das grob fahrlässig. Möglicherweise kann sogar Vorsatz unterstellt werden, wenn Kenntnis von der Abweichung in der GBU bestand.

Für die Nachrüstung gibt es keine festgelegten Zeitintervalle. Empfohlen werden zwei bis fünf Jahre für hohe Risiken, fünf bis zehn Jahre für mittlere Risiken und über zehn Jahre für geringe Risiken. Das gesamte Procedere muss sehr sorgfältig geplant, abgearbeitet und überwacht werden. Wichtig ist hierbei auch, dass Verwalter zur WEG-Beschlussfassung aussagekräftige Angebote vorlegen können, ohne selbst aktiv werden zu müssen.
Achtung: Die GBU einfach zu den Akten zu legen und nichts zu unternehmen, ist ganz sicher eine schlechte Idee. Wer sich als Verwalter aus der Haftung befreien will, muss sie gemeinsam mit den Eigentümern abarbeiten.

Die Elektrische Sicherheit durch E-Check
Um Aufzugnutzer und Wartungspersonal vor Unfällen durch Stromschläge zu schützen, sind Betreiber zur Einhaltung der Vorschrift der Deutschen Gesetzlichen Unfallversicherung DGUV V3 (ehemals BGV A3) verpflichtet. Die DGUV V3 muss alle vier Jahre durchgeführt werden. Doch auch hier gilt: Kürzere Intervalle verringern das Haftungsrisiko.

Die beauftragte Person
Betreiber sind gemäß TRBS 3121 Betrieb von Aufzuganlagen verpflichtet, die Aufsicht, Kontrolle und auch Personenbefreiungen für ihre Aufzuganlage durch eine beauftragte Person, früher war das der Aufzugwärter, zu gewährleisten. Dazu gehören die regelmäßige Inaugenscheinnahme, Dokumentation und Beaufsichtigung der Anlage. Sollten Mängel festgestellt werden, müssen sie vom zuständigen Service-Unternehmen je nach Vertragsart beseitigt werden.

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