Aufs Dach gestiegen

Woran man bei Instandhaltung und Pflege, Objektkontrolle und Wartung sowie bei notwendigen Sanierungen denken sollte.

Flachdächer sind weit verbreitet und haben so ihre neuralgischen Punkte. Einer davon: die Abdichtung. Ihre Hauptaufgabe besteht darin, Niederschlagswasser vom Gebäude abzuleiten. Dabei sind sie einer Vielzahl weiterer Einflüsse ausgesetzt, denen sie oft über Jahrzehnte standhalten müssen: Die Belastung durch Schnee und Eis, aber auch Wind und UV-Strahlung fordern der Abdichtung einiges ab. Hinzu kommen teils enorme Temperaturwechsel, bei – 20 °C im Winter und bis zu 80 °C im Sommer erreicht die Spanne je nach Konstruktion 80 bis 100 °C. Die Materialien der Abdichtung müssen diese Schwankungen und auch anhaltend hohe Temperaturen schadenfrei überstehen.

Woher kommt der schlechte Ruf von Flachdächern?

Bauherren stellen häufig die Haltbarkeit und Sicherheit von Flachdächern in Frage. Ihrer Erfahrung nach werden Flachdächer mit der Zeit undicht, mit Folgeschäden im Gebäudeinneren. Stellenweise ausgeführte Reparaturen führen dann erfahrungsgemäß nicht zur abschließenden Lösung, sondern ziehen nur weitere Reparaturmaßnahmen nach sich. Aufgrund der beschriebenen starken Bauteilbeanspruchung zeigen Dachabdichtungen nach einer Einsatzzeit von 25 bis 30 Jahren Alterungsschäden und grundsätzlichen Sanierungsbedarf. 
Sachverständige beschreiben hier mitunter auch wesentlich kürzere Zeiträume. Das Bundesbauministerium hat mit dem „Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen“ (BNB) die durchschnittliche „Lebenserwartung“ verschiedener Bauteile ausgewiesen. Demnach erreichen Bitumen-, Elastomer- und Kunststoffbahnen eine Nutzungserwartung von 20 Jahren, mit Bekiesung oder Begrünung von 30 Jahren.

Altersbedingte Rissbildung in einer Bitumenabdichtung

Stellenweise Reparaturen ziehen oft weitere nach sich.

Wildwuchs behindert den Wasserablauf.

Unsachgemäße nachträgliche Abdichtung eines Sanitärlüfters

Instandhaltung und Pflege

Flachdächer bedürfen einer regelmäßigen Instandhaltung und Pflege, um eine möglichst lange Standzeit zu erreichen. Schadhafte Flachdachabdichtungen entstehen häufig durch vermooste Dachabläufe und unbeabsichtigte Begrünung, deren Wurzelwerk die Abdichtung durchstößt. An stark der Sonneneinstrahlung ausgesetzten Stellen ist es möglich, durch frühzeitig vorgenommene Instandhaltungsmaßnahmen den Alterungsprozess zu verlangsamen. Insbesondere Durchstoßpunkte wie Sanitärlüfter, Absturzsicherungselemente und Lichtkuppelanschlüsse sind Schwachstellen, die der regelmäßigen Kontrolle und rechtzeitigen Instandsetzung bedürfen. Auch Blitzschutzanlagen und die Attikaabdeckung können in diesem Zuge in Augenschein genommen und ggf. instand gesetzt werden. Für viele sicherheitsrelevante Bauteile wie z. B. Absturzsicherungen und Rauch-/Wärmeabzugsanlagen (RWA) ist eine regelmäßige Prüfung vorgeschrieben. Hier sollte ein Fachmann hinzugezogen werden, um sinnvolle Maßnahmen abzustimmen. Hausverwaltungen sind nach § 27 WoEigG in der Pflicht, die für Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Leider wird in der Praxis die dazu gehörende Dachbegehung häufig nicht durchgeführt.

Dachwartung vertraglich regeln?

Eine Möglichkeit, die Regelmäßigkeit von Inspektion und Instandhaltung zu sichern, bietet der Abschluss eines Wartungsvertrages. Empfehlenswert ist es, hierbei nicht nur den Empfehlungen des Dachdeckers zu folgen, sondern einen auf das Objekt abgestimmten Wartungsvertrag von einem unabhängigen Fachmann ausarbeiten bzw. einen schon vorliegenden Vertrag von ihm überprüfen zu lassen. Besonderes Augenmerk sollte dabei auf bereits beeinträchtigte Stellen gelegt werden. Alle Maßnahmen sollten protokolliert und fotografisch dokumentiert werden, um Eigentümergemeinschaft und Hausverwaltung abzusichern, was häufig zwar eingefordert, aber nicht ausgeführt wird. Denn die Erhaltung der Dachabdichtung ist nur ein Aspekt des Wartungsvertrages. Für Schäden, die anderen z. B. durch sich ablösende Teile entstehen, haften die Eigentümer. Ein Wartungsvertrag kann dieses Risiko minimieren. Enthalten sollte er unbedingt folgende Maßnahmen und Leistungen:

• Entfernung funktionsbeeinträchtigender Schmutzablagerungen auf der Fläche, an Ecken und Kanten
• Überprüfung der Dachhaut, der An- und Abschlüsse sowie sonstiger An- und Einbauteile
• bei sichtbaren Nähten der Dachhaut: Nachverschweißung oder -verklebung erkennbarer Ablösungen
• Reinigung von Dachrinnen, Fallrohren und sonstiger ­Entwässerungsteile wie Dachgullys, Notabläufe usw.
• Überprüfung der mechanischen Festigkeit von Profilen, Lüftungselementen, Lichtkuppeln, Dachausstiegen usw.
• Überprüfung dauerelastischer Fugenausbildungen und von Anschlussbauteilen mit elastischen Fugenausbildungen
• Entfernung von Pflanzeneinwuchs und fachmännische Beseitigung von Wurzeleinwuchs inkl. örtlicher ­Reparatur der Eindichtung, wenn Wurzeln die Dachabdichtung durchstoßen haben
• Prüfung der Bekiesung/Begrünung im Eckbereich, ggf. ausgleichende Umlagerung der Auflast bei ­Windverfrachtung
• Prüfung der Absturzsicherung nach Herstellervorgaben und Wartungseintrag auf dem Systemschild
• Überprüfung der Blitzschutzeinrichtungen
• Erstellung eines Wartungsprotokolls mit Fotodokumentation und ausführlichem Zustandsbericht, aus dem notwendige oder empfehlenswerte Instandsetzungsarbeiten hervorgehen, die über die Maßnahmen des Wartungsvertrages hinausgehen
• Bei Gründächern: Prüfung des Bewuchses, Austausch nicht angegangener Pflanzungen und Prüfung auf Krankheits- und Schädlingsbefall, je nach Ausführung auch weitere Pflegemaßnahmen
• RWA-Anlagen müssen gesondert von einem Fachbetrieb gewartet werden. Diese sicherheitsrelevanten ­Bauteile müssen zusätzlich zum allgemeinen Zustand auf Ihre ­Funktionsfähigkeit überprüft werden, sodass sie ihre ­Funktion im Ernstfall übernehmen können.

Auch die Überprüfung der Zugänge zum Dach und die erforderlichen Sicherungsmaßnahmen gehören in einen Wartungsvertrag. Da jedes Gebäude ein Unikat ist, müssen Umfang und Häufigkeit individuell festgelegt werden.

So wird saniert

Sind Sanierungsmaßnahmen erforderlich, sollten Umfang und Qualität der Ausführung eindeutig bestimmt sein. Bei den typischen Abdichtungswerkstoffen Bitumen und Folie ist in der Regel eine Dacherneuerung erforderlich, also der vollständige Neuaufbau des alten Dachs mit der Abdichtung, nach Abriss des bisherigen Schichtenaufbaus. In der Fachregel für Abdichtungen werden seit der letzten Überarbeitung zwei Anwendungskategorien unterschieden: Anwendungskategorie K1 als „Standardausführung“ und Anwendungskategorie K2 als „höherwertige Dachkonstruktion“. Da bei einer Dacherneuerung neben den Dacharbeiten selbst auch Kosten für Baustelleneinrichtung, Entsorgung und Gerüststellung entstehen, ist es empfehlenswert, von vornherein Anwendungskategorie K2 zu wählen und die Instandsetzungsmaßnahme entsprechend zu planen. Des Weiteren sind die Einhaltung der Energieeinsparverordnung (EnEV), der Anschlusshöhen und der Einbau von Absturzsicherungen sowie Notabläufe zu berücksichtigen. Die erforderlichen Maßnahmen sind stets vom konkreten Bauvorhaben abhängig.

Langlebige Alternativen

Es gibt alternative Materialien für Flachdachabdichtungen, die eine wesentlich höhere Nutzungsdauer erwarten lassen. Edelstahl beispielsweise bietet deutliche Vorteile in Bezug auf UV-Stabilität, Temperaturwechsel, Wurzelfestigkeit und Sicherheit. Durch ein Rollnahtschweißverfahren werden die Edelstahlscharen druckwasserdicht miteinander verbunden und ermöglichen auch den Einsatz ohne Gefälle. Vorhandene Punktabläufe (Gullys) können so weiter genutzt werden. Die zu erwartende Nutzungsdauer liegt gemäß BNB-Bewertung bei über 50 Jahren. Der Einsatz von rollnahtgeschweißtem Edelstahl ist nicht nur eine wirtschaftliche Lösung, sondern auch wertsteigernd, da eine nachhaltige und sichere Dachabdichtung ein überzeugendes Argument für potenzielle Käufer ist.

Nachhaltige Abdichtung mit rollnahtgeschweißtem Edelstahl und Begrünung

Bei der Sanierung kann häufig die vorhandene Dämmung und Abdichtung erhalten werden, was zu erheblichen Kosteneinsparungen führt. Ein weiterer Vorteil: Die vorhandene Abdichtung bleibt während der Bauzeit als Gebäudeschutz erhalten. Eine zusätzliche EnEV-konforme Dämmung sichert die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen, erhöht den Wohnkomfort und kann die Heizkosten reduzieren.

Als weitere Alternativen sind Profiltafel- und Doppelstehfalzdächer aufzuführen. Dabei wird ein flacher Dachstuhl wie ein Schirm auf die Dachkonstruktion gesetzt, der die alte Flachdachabdichtung ersetzt. Nicht immer erlauben die statischen Gegebenheiten und die Entwässerungssituation eine solche Lösung.

Da jedes Gebäude ein Unikat ist, muss die jeweils am besten geeignete Lösung bauwerksbezogen gefunden werden. Bauherren, Wohnungseigentümer und Hausverwaltungen sollten sich von einem Fachmann entsprechend beraten lassen.

Achtung Dacharbeiten – Versicherungstipp

Die Erneuerung einer Dachabdichtung und die dazu ggf. notwendige Einrüstung des Gebäudes stellen u. a. für die Gebäudeversicherung eine sogenannte „Gefahrerhöhung“ dar. Das heißt, dass das Schadenrisiko für das Objekt für die Dauer der Bauarbeiten steigt: Gerüstteile könnten sich lösen und die Fassade beschädigen, das abgedeckte Dach kann Wasserschäden nach sich ziehen. Diese Ausnahmesituation muss dem Gebäudeversicherer unbedingt gemeldet werden, so der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e. V. (GDV). Nicht immer führt eine solche Meldung zur Erhöhung der Versicherungsprämie. Erfolgt die Meldung aber nicht, kann der Versicherer in einem Schadenfall, der durch diese Gefahrerhöhung entsteht, die Leistung verweigern.

Gleiches gilt für die Hausratversicherung der Wohnungsnutzer. Da ein Gerüst am Haus das Einbruchrisiko deutlich erhöht, stellt es auch für diese Versicherung eine Gefahrerhöhung dar. Zu empfehlen ist, Wohnungsnutzer im Objekt darüber zu informieren, dass sie ihrer privaten Hausratversicherung die geplanten Bauarbeiten im Voraus mitteilen müssen, um vollumfänglichen Versicherungsschutz für die Dauer der Arbeiten zu genießen.

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