Auftrag erfüllt?

Die Vermietung von Wohnungen im Auftrag des Eigentümers birgt einige Haftungsfallen. Hier ist Sorgfalt geboten.

Wer die Verwaltung eines vermieteten Anwesens übernimmt, ist verpflichtet, die Vermögensinteressen des Auftragsgebers in Bezug auf die Immobilie sorgfältig, sachkundig, loyal und ertragsorientiert wahrzunehmen (AG Lichtenberg, Urteil vom 18.7.2007, Az. 3 C 19/07). Eine Verletzung dieser Verpflichtung kann eine Haftung gegenüber dem Auftraggeber, aber auch gegenüber Behörden oder Dritten nach sich ziehen. Typische Tätigkeiten im Bereich der Mietverwaltung sind die Suche und Auswahl geeigneter Mieter sowie der Abschluss von Mietverträgen. Mögliche Fehler und die daraus resultierende Haftung des Verwalters im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnungen sollen hier näher betrachtet werden.

Haftung gegenüber dem Auftraggeber

Grundsätzlich gilt, ob und inwieweit ein Verwalter gegenüber dem Auftraggeber haftet, richtet sich nach den Regelungen im Verwaltervertrag. Dort ist aufgeführt, welche Pflichten der Verwalter hat und wie er diese erfüllen kann. Wenn zu den übernommenen Aufgaben auch die Anwerbung von Mietern sowie der Abschluss der Mietverträge gehört, haftet der Verwalter gegenüber dem Vermieter, wenn er die Sorgfalt eines erfahrenen und fachkundigen Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft nicht ­beachtet (OLG Saarbrücken, Urteil vom 12.2.2004, Az. 8 U 102/03).

In zwei typischen Fallkonstellationen sind Verwalter bereits zu Schadensersatzzahlungen an ihre Auftraggeber verurteilt worden: bei Fehlern in Bezug auf die Auswahl der Mieter und bei Verwendung unwirksamer Klauseln im Mietvertrag.

Unterlassene Bonitätsprüfung

Der Verwalter einer Mieteinheit ist verpflichtet, finanziell zuverlässige Mieter auszuwählen. Hierzu gehört nach aktueller Rechtsprechung, dass sich der Verwalter eine Selbstauskunft und aktuelle Lohnbescheinigungen vorlegen lässt (AG Lichtenberg, wie oben). Hier stehen Vermieter und mit ihnen Verwalter vor der Frage: Welche Auskünfte zur Bonität ­dürfen in der Selbstauskunft verlangt werden?

Derzeit und gerade auch in diesem Zusammenhang wird viel über Datenschutz und die Auswirkungen der Datenschutzgrundverordnung, die am 25.5.2018 in Kraft tritt, diskutiert. Der Verwalter steht hier im Spannungsfeld zwischen den Interessen des Vermieters, der möglichst viel über seine Mieter erfahren möchte, damit eine belastbare Prognose über den Verlauf des Mietverhältnisses abgegeben werden kann, und den Interessen der Mieter, die ihre ­persönlichen Daten nicht unbedingt preisgeben wollen.

Die Datenschutzbehörden haben bereits im Jahr 2014 eine Stellungnahme zu Selbstauskünften von Mietern abgegeben. Zumindest die dort aufgeführten Fragen darf der Vermieter bei einem konkreten Anmietungswunsch stellen: nach einem eröffneten Insolvenzverfahren, nach der Abgabe einer Vermögensauskunft in den letzten drei Jahren, nach Räumungstiteln sowie Mietrückständen in den letzten fünf Jahren und nach Arbeitgeber, Beruf sowie den Einkommensverhältnissen. Der Vermieter darf bei der Entscheidung für einen bestimmten Mietinteressenten dann Nachweise zu den Einkommensverhältnissen verlangen. Dazu gehören Lohn- oder Gehaltsabrechnungen, ein Kontoauszug oder auch ein Einkommenssteuerbescheid, wobei nicht erforderliche Angaben geschwärzt werden können. Wenn der Vermieter all dies darf, dann hat der Verwalter all dies auch zu tun. So kann er seiner Verpflichtung nachkommen, finanziell zuverlässige Mieter auszuwählen.

Was passiert nun, wenn der Verwalter all dies nicht getan hat oder sich aus den Auskünften eine mangelnde Bonität ergibt und der ausgewählte Mieter tatsächlich keine Miete zahlt? In diesem Fall kommt eine Haftung des Verwalters gegenüber dem Vermieter auf Zahlung des Mietausfalls und der Rechtsverfolgungskosten in Betracht. Hier ist aber genau zu prüfen, ob tatsächlich eine Pflichtverletzung begangen wurde und ob ein Schaden entstanden ist.

Wenn es tatsächlich keine solventen Mitbewerber um die Wohnung gab und diese sonst leer gestanden hätte, hätte der Vermieter auch keine Mieteinnahmen erhalten. Ihm ist also durch den Mietausfall kein Schaden entstanden. In einer solchen Konstellation ist es aber denkbar, dass die Kosten für eine Räumungsklage und die Räumung der Wohnung als Schaden angesehen werden.
Der Verwalter haftet nicht, wenn der Vermieter der Vermietung zustimmt, obwohl er weiß, dass die Bonität nicht ausreichend geprüft wurde oder die Auskünfte negativ waren. Eine Haftung scheidet ebenso aus, wenn im Verwaltervertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass der Verwalter sich keine Nachweise über die Einkünfte vorlegen lassen muss.

Verwendung unwirksamer Vertragsklauseln

Eine weitere Haftungsfalle besteht in der Verwendung von unwirksamen Klauseln im Mietvertrag. Das Kammergericht in Berlin hatte im Jahr 2006 einen Fall zu entscheiden, in dem ein Hausverwalter in einer großen Zahl von Mietverträgen aus den Jahren 2001 bis 2005 die Endrenovierung mit unwirksamer Klausel vereinbart hatte. Der BGH hatte bereits am 3.6.1998 entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, nach der ein Mieter dazu verpflichtet ist, Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Im oben genannten Fall vor dem Kammergericht brauchten die Mieter daher gar nicht zu renovieren, sodass der Vermieter die Kosten für die Renovierungen aufbringen musste. Diese Kosten konnte der Vermieter vom Hausverwalter ersetzt verlangen. Das Kammergericht sah in der Verwendung der unwirksamen Klausel eine schuldhafte ­Pflichtverletzung der Hausverwaltung.

Etwas anderes gilt, wenn eine Klausel verwandt wird, die allgemein als wirksam angesehen wird, sich aber im Laufe des Mietverhältnisses per geänderter Rechtsprechung als unwirksam erweist. Mit der Verwendung einer solchen Klausel handelte der Verwalter nicht schuldhaft, denn er konnte ja nicht wissen, dass sie unwirksam wird.

Haftung für Fehlbelegungen

Denkbar ist auch die Haftung des Verwalters gegenüber Behörden – wenn er für eine Wohnung mit Belegungsbindung einen Mieter aussucht, der die Vo­raussetzungen nicht erfüllt, also nicht wohnberechtigt ist. Das Verwaltungsgericht Münster hat entschieden, den Hausverwalter zur Zahlung einer Fehlbelegungsabgabe heranzuziehen (nach § 26 WFNG NRW), wenn er eine Wohnung mit Belegungsbindung an Mieter ohne Wohnberechtigungsschein vergibt. Obwohl der Verwalter hier eingewandt hatte, dass der Vermieter der richtige Adressat für diesen Behördenbescheid sei, sah das Verwaltungsgericht Münster dies anders und wies die Klage der Hausverwaltung gegen die Bescheide ab (Urteil vom 29.8.2013, Az. 5 K 2522/12).

Fazit

Regelmäßige Fortbildung und genaues Arbeiten sind für Hausverwalter unabdingbar. Nur so kann verhindert werden, dass der Verwalter für Fehler bei der Vermietung haftet. Eine solche Haftung kommt nicht nur gegenüber dem Auftraggeber, sondern auch gegenüber anderen Personen in Betracht.

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