Aus dem Leben gegriffen

Infolge einer unsachgemäßen Flachdachsanierung steht eine WEG nun vor ­enormen Instandsetzungskosten. Ein Lehrstück zum richtigen Vorgehen.

Manchmal schreibt das Leben selbst ja wirklich die anschaulichsten Geschichten. In diesem Fall: Was kann passieren, wenn … Gründlich schiefgegangen war die Sanierung des 1978 errichteten Flachdaches einer Eigentümergemeinschaft: Hier war im Jahr 2001 aus welchen Gründen auch immer lediglich eine kostengünstige Notlösung entstanden. Nun zeigt sich auf Grund vorhandener Mängel und fortgeschrittener Alterung des Gebäudes unaufschiebbarer Instandsetzungsbedarf. Die Rücklagen der WEG für solche Zwecke sind gering, und so setzte sich der Verwaltungsbeirat, ein Zahnarzt, gegen die Miteigentümer durch: Auf die Fachplanung wird verzichtet, stattdessen werden pauschal Angebote für „1 Flachdachsanierung“ eingeholt, und zwar telefonisch. Baubeginn: auf jeden Fall in diesem Jahr, möglichst in vier Wochen. Die daraufhin eingehenden Kostenangebote zweier ausführender Unternehmen weisen Pauschalpreise in Höhe von 52.000 bis 144.000 Euro aus, weitere Ausführungen zu Bestand, Planung, Leistungsverzeichnis, Preisspiegel, technischen Anforderungen, Aufmaßen und eventuellen Haftungsbeschränkungen enthalten sie nicht. Unterschiedliche Texte und Angaben für Material­mengen machen Vergleiche unmöglich. In der Einladung zur außerordentlichen Eigentümerversammlung, in der der Beschluss zur Beauftragung gefasst werden soll, werden ebenfalls keine Details zur Ausführung und Umsetzung genannt, lediglich der Preis in ­sechsstelliger Höhe.

Wie man's richtig macht

Zur Durchführung von Baumaßnahmen in Eigentümergemeinschaften sind im Vorfeld viele Vorgaben zu klären und auch einzuhalten. Vorbereitend ist eine Besichtigung vor Ort mit einem Fachplaner vorzunehmen, um eine erste Einschätzung des technischen Aufwands abgeben zu können, die der Eigentümerversammlung als Grundlage zur Beschlussfassung über eine Sanierungsmaßnahme dient. Dazu gehört auch die Erläuterung des aktuellen Zustands, der bisherigen Ausführungen, der vorliegenden Mängel, verschiedener Möglichkeiten, sie zu beheben, und wie sich das finanzieren lässt. Letztlich lassen sich tatsächlich erforderliche Maßnahmen und die dafür aufzubringenden Kosten nur nach einer ausreichenden Bauteilöffnung verbindlich darstellen – und zwar durch einen Fachplaner, dessen Beauftragung die WEG zunächst zu beschließen hat, bevor es an die Beschlussfassung zur Werkplanung der Ausschreibung und Vorbereitung der Vergabe geht. Grundlage hierfür ist eine umfassende Sanierungsplanung, die den Gebäudebestand, seine Alterung, eventuelle Herstellungsmängel, technische Vorgaben, Bauschäden, alternative Maßnahmen, die Kosten dafür wie auch ggf. mögliche Förderungen und ihre Finanzierung umfasst. Zur Werkplanung müssen darüber hinaus auch individuelle Gegebenheiten wie die Zuordnung zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum erfasst werden. Die darauf folgende Ausschreibung geht mit Leistungsverzeichnissen und gleichem Wortlaut an alle potenziellen Auftragnehmer. Aus naheliegenden Gründen sollte dies neutral erfolgen: keine Familienmitglieder und besser auch keine Restposten aus dem Baumarkt miteinbeziehen. Fristgerecht eingereichte Angebote dienen der Erstellung eines Kostenspiegels, mit dem Ausreißer einzelner Positionen deutlich werden. Auf dieser Basis beschließt die WEG die Vergabe des Bauauftrages und die Umsetzung der Maßnahme in eigener Verantwortung. Liegt der Beschluss über Leistungsumfang und Preis, den verbindlichen Terminplan und eventuelle Besonderheiten vor, ist der Weg zum Bauvertrag geebnet. Er muss alle grundsätzlichen Anforderungen enthalten: Neben Details der technischen Umsetzung auch die für die Einhaltung des Zeitplans relevanten Aspekte wie Witterungsbedingungen, die Nutzung des Gebäudes durch die Bewohner und Widerspruchsfristen. Nachträgliche Ergänzungen und Änderungen sind nicht formlos möglich.

Baumaßnahmen in einem genutzten Gebäude stellen besondere Anforderung an die Baustellenplanung, die der Bauleitung obliegt: Stauraum ist vorzusehen für die Lagerung von Material und den Rückbau, beispielsweise von Möblierung und SAT-Anlagen auf Dachterrassen und Balkonen.

Abnahme, Gewährleistung, Haftung

Der beauftragte Fachplaner kann die fachgerechte Abnahme der abgeschlossenen Arbeiten vorbereiten und empfehlen. Dafür haftet er, und die WEG muss sich auf sein Urteil verlassen können, um die Abnahme der Leistung zu beschließen. Nach der förmlichen Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist mit fünf bzw. 30 Jahren für die ausführenden Unternehmen und den Fachplaner. Sie gilt auch für jede mit der Planung befasste Privatperson. Architekten und Ingenieure verfügen aus diesem Grund über eine Berufshaftpflichtversicherung.

Die Haftung des Fachplaners und der Ausführenden für Baumaßnahmen im Bestand kann unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen werden. Weist also beispielsweise ein Flachdach schon herstellungsbedingt keine hinreichende Entwässerung auf und soll dies nach Vorgabe der WEG aus Kostengründen auch nicht bearbeitet werden, kann von allen Beteiligten hierzu ein teilweiser Haftungsausschluss angemeldet werden.

Warum auf Fachleute zählen?

Architekten, Ingenieure und Bautechniker verfügen über eine hinreichende Ausbildung und Erfahrung, um die fachgerechte, mangelfreie technische Umsetzung von Baumaßnahmen überwachen zu können – Privatpersonen oder Angehörige anderer Berufsgruppen in der Regel nicht. Dem Miteigentümer einer WEG fehlt es zudem an der für Bestands­erfassung, Werkplanung und Ausschreibung geforderten Neutralität sowie am Zugang zu Fördermitteln. Da Laien in der Fachplanung auch nicht versicherbar sind, haften sie für eventuelle Schäden bis zu 30 Jahre lang mit ihrem Privatvermögen. Architekten hingegen haften über ihre Berufsversicherung für Personenschäden mit einer bis zwei Millionen Euro, für Bauschäden mit 500.000 bis einer Million Euro, zwei- bis dreifach pro Jahr. Über den Bauvertrag kann auch eine höhere Haftungssumme vereinbart werden.

Alleineigentümer vs. Miteigentümer

Geht es um Baumaßnahmen an einem Gebäude, das sich im alleinigen Privateigentum befindet, kann der Eigentümer auch allein über Planung und Ausführung bestimmen, solange er sich an die öffentlich-rechtlichen und technischen Vorgaben hält. In einer Eigentümergemeinschaft verhält sich dies anders: Selbst wenn die Eigentümergemeinschaft damit einverstanden ist, dass ein Miteigentümer trotz möglicherweise fehlender Qualifikation die Planung übernimmt, und damit auch auf die förmliche Abnahme verzichtet, kann beim Verkauf einer Wohnung im Objekt ein neuer Eigentümer auch nach Jahren noch Nachforderungen stellen. Er hat das Recht auf eine fachgerechte Umsetzung aller baulichen Maßnahmen. Als problematisch kann sich auch erweisen, dass in einer WEG zusätzlich zu den öffentlich-rechtlichen Vorgaben und den allgemein anerkannten Regeln der Technik auch die Vereinbarungen der Teilungserklärung zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu berücksichtigen sind sowie eine ordnungsgemäße WEG-Beschlussfassung, die eine freie Entscheidung aller Eigentümer auf der Grundlage umfassend dargestellter Informationen zu allen Aspekten einer geplanten Maßnahme ermöglicht.

Die Begleitung solcher Baumaßnahmen in einer WEG ist kein Hobby, das zur Kostenminimierung beiträgt. Verwalter, Beiräte und Eigentümer treffen hier zwar die wesentlichen Entscheidungen, die technische Beurteilung, die Verantwortung für die Umsetzung und die Gewährleistung gehören jedoch in die Hände zugelassener Fachplaner. Denn letztlich befreien niedrige Rechnungsbeträge oder „schwarz“ ausgeführte Arbeiten niemanden von der Haftung.

Noch einmal auf Anfang

Das eingangs erwähnte Flachdach: Die erste fachmännische Bauteilöffnung brachte eine lange bauliche Leidensgeschichte zutage. Schon bei der Herstellung im Jahr 1978 erwiesen sich Bauplanung und Ausführung als mangelhaft: Mit Polystyrol war eine falsche und zu geringe Dämmung aufgebracht worden, mit unzureichenden Abdichtungen. Die notdürftige Sanierung im Jahr 2001 machte es nicht besser: Mängel zeigten sich hier im Aufbau, einer ohne Berechnung aufgebrachten ebenfalls falschen Dämmung, in unsachgemäßen Abdichtungen und Anschlüssen sowie in unzureichender Entwässerung – auf den Rückbau und technische Nachweise hatte man verzichtet. So kam es nach der vergleichsweise kurzen Nutzungsdauer erneut zu Schäden, die nun eine weitere Sanierung mit Rückbau und technischen Nachweisen erforderlich machen – zu Kosten, die durch die vorherige unsachgemäße Ausführung deutlich in die Höhe getrieben wurden. Auf Basis der eingehenden fachmännischen Beurteilung hat die WEG ihren Beschluss gefasst – und Archi.Net mit der Bestandserfassung, Werkplanung, Ausschreibung und Vorbereitung der Vergabe beauftragt. Vorläufiges Ergebnis: Die Umsetzung wird auch 2019 nicht möglich sein, sondern frühestens ab Mai 2020 – denn sie erfordert der Reihe nach folgende Schritte und die Einhaltung von Fristen (zwei Wochen für Einladungen zu Eigentümerversammlungen (ETV), vier Wochen für Widersprüche):

1. Bauschaden: Flachdach
2. Ortsbesichtigung, Einladung 1. ETV
3. 1. ETV: Information über Schaden, ­erforderliche Maßnahmen, Beauftragung Fachplaner für ­Voruntersuchung
4. Bauteilöffnung: Voruntersuchung, Kostenrahmen, alternative Ausführungsvarianten A / B, ­Einladung 2. ETV
5. 2. ETV: Vorstellung Bestand, Ausführungs­varianten A / B, Kostenrahmen, Fördermittel, Beschlussfassung Umsetzung Variante A oder B
6. Ggf. nach Baugenehmigung: Werkplanung, ­Ausschreibung / Kostenspiegel, Bieterver­handlung, Einladung 3. ETV
7. 3. ETV: Beschlussfassungen zu ausführenden ­Firmen inkl. Kosten, Bauleitung, Fördermitteln und Finanzierung
8. Baumaßnahme: Umsetzung
9. 4. ETV: Fertigstellung der Baumaßnahme, Abnahme für WEG durch Planer, Übersicht ­Kosten, Instandhaltungsplanung für Eigen­tümer und Mieter

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