Bauen ohne Bauland - Bis zu 2,7 Millionen Wohnungen könnten bundesweit in Innenstädten entstehen, ohne zusätzliche Flächen auszuweisen, so eine jüngst veröffentlichte Studie.

Bezahlbarer Wohnraum fehlt in Deutschland, vorrangig in den schnell wachsenden Regionen. Zusätzlich führen neue Wanderungsmuster zu einer Umverteilung der Bevölkerung im Bundesgebiet und in den Städten.  Schätzungen zufolge liegt der Bedarf bei 1,2 bis 1,45 Mio. Wohnungen – nicht allein in großen Städten, sondern bundesweit auch in wachsenden ländlichen Regionen. Baugrundstücke für Neubauvorhaben gibt es in diesen Ballungsräumen kaum, und die vorhandenen können den Bedarf nicht decken. Gibt es also innerstädtische Potenziale, die sich nutzen lassen? Dieser Frage ging die Deutschlandstudie 2019 des Fachbereichs Architektur der TU Darmstadt und des Eduard Pestel Instituts für Systemforschung e. V. nach.

Untersucht wurde, welche Potenziale in den Kernlagen von Deutschlands Städten, Gemeinden und Kommunen liegen, um ein Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu schaffen. Mit einbezogen wurden auch Nichtwohngebäude sowie drei Nachverdichtungsszenarien: Aufstockungen, Umnutzungen und Bestandsersatz – die wesentlichen Nutzungstypologien von Büro- und Verwaltungsgebäuden, eingeschossigen Lebensmittel-, Drogerie- und Getränkemärkten sowie innerstädtischen Parkhäusern. In Regionen mit Überhängen und Leerständen von Büroimmobilien wurde außerdem anhand von Fallstudien untersucht, ob Potenziale für die Umnutzung von Büros in Wohngebäude bestehen. 
 

Beeindruckendes Potenzial der Innenentwicklung

Mit konservativen Annahmen von Mengen, Flächen und Verdichtungsschlüsseln stellen sich die Potenziale für bezahlbaren Wohnraum sowie die dazugehörige soziale Infrastruktur wie folgt dar:

• 1,1 bis 1,5 Millionen Wohneinheiten auf Wohngebäuden der 1950er bis 1990er Jahre
• 20 000 Wohneinheiten oder soziale Infrastruktur auf Parkhäusern der Innenstädte
• 560 000 Wohneinheiten durch Aufstockung von Büro- und Verwaltungsgebäuden
• 350 000 Wohneinheiten durch Umnutzung des Überhangs (­Leerstand) von Büro- und 
  Verwaltungsgebäuden
• 400 000 Wohneinheiten auf den Flächen von eingeschossigem Einzelhandel, Discountern 
  und Märkten, 
  bei Erhalt der Verkaufs­flächen

In der Gesamtheit bieten die betrachteten Gebäudetypologien ein Potenzial von 2,3 bis 2,7 Millionen Wohnungen. Die Nutzung dieses Potenzials bedarf einer differenzierten Vorgehensweise, die den jeweiligen städtischen Kontext berücksichtigt. Grundsätzlich aber, so der Tenor der Studie, bietet die „vertikale“ Nachverdichtung überzeugende Vorteile:
 

Erhaltung freier Flächen

Im Vergleich zu Neubauvorhaben wird für Aufstockungen und Verdichtung bereits bebauter Flächen kaum neue Siedlungs- und Verkehrsfläche in Anspruch genommen, da vorwiegend auf bestehende Infrastruktur zurückgegriffen werden kann. Insgesamt lässt sich auf diese Art der Wohnraum­schaffung ein enormer Flächenverbrauch einsparen: Rund 110 Mio. qm weniger Gebäude-, Frei- und Verkehrsfläche erfordert die Aufstockung einer reinen Zeilenbebauung, bei gemischten Stadtraumtypen sind es sogar bis zu 250 Mio. qm weniger. 
 

Der Energieverbrauch sinkt

Die Überbauung vorhandener Dachflächen mit beheiztem Wohnraum kann den Energiebedarf senken. Das größte Potenzial dafür liegt in den bis heute nicht sanierten Gebäuden sowie in den eingeschossigen Bauten des Einzelhandels und der Discounter mit vor allem im Sommer hohem Energieverbrauch. Durch Aufstockung lässt sich im Obergeschoss von Nichtwohngebäuden der Energieverbrauch um bis zu 50 Prozent senken. In Niedrigenergiebauweise neu aufgestockte Geschosse haben nur einen sehr geringen zusätzlichen Energiebedarf, der normalerweise durch die existierende Haustechnik gedeckt werden kann. 
 

Quartiere neu beleben

Stadtteile und Mischgebiete der 1950er bis 90er Jahre bildeten häufig die äußeren Randgebiete der Städte und gehören heute meist zum urbanen Kerngebiet. Wohnraumknappheit und steigende Wohnraumnachfrage haben hier zu großen Veränderungen geführt. Viele Quartiere verzeichneten über die Jahrzehnte einen deutlichen Einwohnerschwund. Wo ehemals 3 000 bis 4 000 Personen lebten, sind es heute oft weniger als die Hälfte. Im Jahr 2000 lag der durchschnittliche Wohnraum pro Person noch bei 39,5 qm, im Jahr 2016 waren es bereits 46,5 qm. Wenn durch Aufstockungen die Einwohnerzahl pro Fläche im Quartier erhöht werden kann, lässt sich auch verloren­gegangene Infrastruktur wieder ansiedeln: Dienstleister, Einzelhandel, Gastronomie. So steigt die Attraktivität des Quartiers und der Immobilien.
 

Ohne Grundstückskosten sinken die Baukosten

Der prinzipielle Vorteil von Aufstockungen und einer verdichteten Nutzung bebauter Grundstücke liegt darin, dass das Baugrundstück bereits vorhanden und auch schon erschlossen ist. Das wird wirtschaftlich um so interessanter, je höher der Grundstückswert ist. Die Nutzung vorhandener externer und interner Infrastruktur, die Umgehung der Erschließungskosten und geringere Betriebskosten für eine höhere Zahl von Wohnungsnutzern durch Umlage auf mehr Wohneinheiten machen Aufstockungen ökonomisch attraktiver als den Neubau. 
 

Baurechtliche Aspekte

Bauordnungsrechtlich ist bei Aufstockungen und Verdichtungen insbesondere der Brandschutz zu beachten. Ändert sich die Gebäudeklasse, ändern sich auch die Anforderungen an Rettungswege und ­Flächen für Einsätze der Feuerwehr.
Die heute noch geltenden Stellplatzverordnungen im urbanen Raum werden ohnehin weitgehend als nicht mehr zeitgemäß betrachtet und nach und nach außer Kraft gesetzt. An ihre Stelle könnten quartiersbezogene Mobilitätskonzepte treten, die bei Aufstockungen ­vorzuweisen sind.
Wie hoch aber stocken wir Bestandsgebäude nun auf? Auch dieses Potenzial lässt sich ermitteln. Die Studie zieht dazu die Geschossflächenzahl heran. Sie gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) zulässig sind. Aus dem Vergleich regional typischer Ist-Werte, angenommener Werte nach Aufstockung und dem Wert gemäß BauNVO ergibt sich, dass in den untersuchten Stadtraumtypen Aufstockungen und Verdichtungen mit dem mittleren Verdichtungsschlüssel von 1,35 ­Geschossen pro Gebäude ­vertretbar sind. 
 

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