Befristeter Wohnraummietvertrag und Ersatzmieter – Pflichten des Vermieters?

(BGH, Urteil vom 7.10.2015, Az.: IIX ZR 247/14)

DAS THEMA

Die Praxis ist ständig mit Fragen nach den Möglichkeiten zur Gestellung von Nachmietern/Ersatzmietern konfrontiert. Dies hat sich deutlich verstärkt, seit mit der Mietrechtsreform 2001 der Zeitmietvertrag zwar weggefallen war, jedoch vom BGH bereits im Jahr 2004 entschieden worden war, dass die Vereinbarung eines beidseitigen Kündigungsausschlusses für eine gewisse Frist (maximal 4 Jahre, angelehnt an die vom Gesetz vorgesehene Dauer einer Staffelmietvereinbarung) zulässig sei. Umso erstaunlicher ist es, dass zur Frage der Nachmietergestellung bislang noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung vorlag, und selbst die Amtsgerichte sich nur ganz gelegentlich mit dieser Frage befasst haben. Der BGH hatte nun endlich Gelegenheit, über die Rechte und Pflichten der Mietparteien bei der Gestellung eines Ersatzmieters zu entscheiden.

DER FALL

Die Mietvertragsparteien hatten eine Festlaufzeit vom 1.5.2011 bis zum 30.4.2015 vereinbart. Hierüber wurde bei Vertragsschluss ausdrücklich verhandelt und der Mieter akzeptierte die Klausel nur, nachdem ihm versichert worden war, dass für ihn bei außergewöhnlichen, nicht vorhersehbaren Umständen eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis in Betracht kommen könne. Nach zwei Jahren wechselte der Mieter – aus freien Stücken – den Arbeitgeber, zog weg und kündigte das Mietverhältnis fristgerecht und ordentlich. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung zunächst nicht und erklärte sich lediglich bereit, den Mieter bei Gestellung eines geeigneten Nachmieters zu entlassen. Der Vermieter erklärte weiter, dass der Nachmieter ebenso wie der beklagte Mieter vorab einige Auskünfte erteilen müsse. Der Vermieter war nicht bereit, auf dem Grundstück Vermietungsschilder aufstellen zu lassen oder Makler mit der Vermarktung des Grundstücks zu beauftragen, da er nicht öffentlich auf den Leerstand hinweisen wollte. Nachdem der Mieter schon länger ausgezogen war, fand er einen Interessenten und bat den Vermieter, das Objekt mit diesem Interessenten zu besichtigen. Der Vermieter, der ebenfalls in relativ weiter Entfernung vom Mietobjekt (ca. 120 km) wohnte, erklärte, dass er vor Vereinbarung eines Besichtigungstermins die verlangten Auskünfte haben wolle und erst dann zu einer Besichtigung bereit sei. Der Interessent lehnte jedoch die Erteilung dieser Auskünfte ab. Die Parteien streiten nun über die Miete der restlichen zwei Jahre Mietdauer für das geräumige Einfamilienhaus.

Der BGH hatte in diesem Fall gerade nicht darüber zu entscheiden, wann der Vermieter überhaupt verpflichtet ist, dem Mieter die Gestellung eines Ersatzmieters zu gestatten und den Mieter aus dem befristeten Mietvertrag zu entlassen; der klagende Vermieter hatte sich mit einer solchen Entlassung ja bereits ausdrücklich einverstanden erklärt. Der beklagte Mieter hatte dem Vermieter rechtsmissbräuchliches Verhalten vorgeworfen, da an seinem Verlangen nach Auskünften und seiner Weigerung, die Besichtigung zu gestatten, das Nachmietverhältnis gescheitert sei. Dieses Argument ließ der BGH nicht gelten. Der BGH weist ausdrücklich darauf hin, dass es allein dem Mieter obliegt, einen geeigneten Nachfolger zu finden und zu benennen. Der Vermieter ist nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken. Daher hatte sich der beklagte Mieter um Mietinteressenten zu bemühen, Besichtigungstermine durchzuführen sowie die Unterlagen über Bonität und Zuverlässigkeit der vorzuschlagenden Nachmieter von den Nachmietern anzufordern und dem Vermieter zu übermitteln. Der BGH betont bei dieser Gelegenheit nochmals, dass es im Falle einer Ersatzmietergestellung sehr wohl auf die Bonität des Nachmieters ankomme, diese könne lediglich im Fall einer Untervermietung, bei der der Hauptmieter weiterhin gegenüber dem Vermieter haftet, dahinstehen. Aufgrund dieser Verteilung der Pflichten und Obliegenheiten kann es nicht dem klagenden Vermieter angelastet werden, dass er zunächst nicht 120 km einfache Wegstrecke in Kauf nehmen wollte, um einen Besichtigungstermin mit einem Interessenten wahrzunehmen, über den er keinerlei Informationen hatte. Es wäre vielmehr Aufgabe des Mieters gewesen, zunächst diese Informationen zur Verfügung zu stellen. Der Mieter hätte Besichtigungstermine auch schon zu der Zeit arrangieren können, zu der er noch im Objekt lebte. Auch ist der Vermieter nicht verpflichtet, Maßnahmen hinzunehmen, die die Aufmerksamkeit auf den Leerstand lenken, z. B. Vermietungsschilder.

Der Vermieter ist also nicht gehalten, irgendwie geartete Aktivitäten zu entfalten, wenn seine Mieter eine Entlassung aus dem Mietvertrag erstreben und einen Ersatzmieter stellen wollen. Er ist lediglich verpflichtet, den Mietern für eventuelle Besichtigungen einen Schlüssel zur Verfügung zu stellen.

Verwalter­strategie

Will der Mieter aus einem für eine Mindestlaufzeit abgeschlossenen Mietvertrag vorzeitig entlassen werden, sind seine Verpflichtungen und Obliegenheiten gegenüber dem Vermieter erheblich und umfassend. Damit dürfte sich auch die häufig gestellte Frage erledigen, ob der Mieter noch für die ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten einen Nachmieter stellen kann, dies dürfte rein praktisch aufgrund der erheblichen Auskunfts- und Prüfungsrechte des Vermieters gar nicht möglich sein. Auch ist nochmals darauf hinzuweisen, dass hier nicht im Streit stand, ob der Mieter überhaupt berechtigt ist, einen Nachmieter zu stellen. Diese Frage wird in der Literatur wesentlich kritischer gesehen. Zwar hat der Gesetzgeber durch die Mietrechtsreform 2001 und die dortige Beseitigung der Zeitmietverträge sowie die Verkürzung der Kündigungsfristen ausdrücklich gezeigt, dass die Mobilität gefördert werden soll. Dies kann jedoch nur in die Interessenabwägung zugunsten des Mieters einfließen. Hier wird auch zu würdigen sein, ob die Umstände, die zu einer vorzeitigen Vertragskündigung führen, von außen erzwungen (z. B. Kündigung des Arbeitsverhältnisses, Änderung der Familienverhältnisse) sind oder vom Mieter selbst und freiwillig herbeigeführt wurden, wie ein freiwilliger Arbeitsplatzwechsel in eine andere Stadt. Auch dürfte hier die abgelaufene bzw. die noch ausstehende Vertragsdauer Berücksichtigung finden. Kriterien für diese Abwägung sind jedoch ebenfalls höchstrichterlich noch nicht vorgegeben.

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