Bei Beschädigung der Substanz ist eine Fristsetzung nicht mehr notwendig

(BGH, Urteil vom 28.2.2018, Az. VIII ZR 157/17)

Das Thema

Bisher scheiterten Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache jedenfalls in den unteren Instanzen häufig daran, dass dem Mieter keine Frist für die Wiederherstellung der Mietsache gesetzt worden war. Eine solche Fristsetzung wurde von der Rechtsprechung weitgehend unter Berufung auf §§ 546, 281 BGB für Schönheitsreparaturen, Instandhaltungsarbeiten und Beschädigungen einheitlich gefordert. Dem hat der BGH widersprochen und unter Berufung auf das (seit der Reform 2001 gar nicht mehr so) neue Schuldrecht bei Substanzbeschädigungen eine Fristsetzung für nicht mehr notwendig erachtet.

Der Fall

Der Mieter hatte die Wohnung mit erheblichen Schäden, Schimmelbefall in mehreren Räumen, Kalkschäden an den Badezimmerarmaturen, Lackschäden an einem Heizkörper, zurückgegeben. Es handelte sich hier zweifellos um echte Beschädigungen, die außerhalb einer möglichen Pflicht zu Schönheitsreparaturen in jedem Fall vom Mieter zu beseitigen waren. Eine Frist zur Beseitigung hatte der Vermieter nicht gesetzt.

Der BGH ordnet diese Substanzschäden zunächst dogmatisch ein. Er unterscheidet entsprechend dem „neuen“ Schuldrecht zwischen „Schadensersatz neben der Leistung“ und „Schadensersatz statt der Leistung“. Hierbei kommt es darauf an, ob der Schädiger eine vertragliche Hauptpflicht verletzt hat, die Teil des vertraglichen Austauschverhältnisses ist – dann Schadensersatz statt der Leistung –, oder ob es sich um die Verletzung vertraglicher Nebenpflichten wie Obhutspflichten handelt – dann Schadensersatz neben der Leistung. Die Instanzrechtsprechung und Teile der Literatur haben bisher vielfach angenommen, dass in § 546 Abs. 1 BGB, der die Rückgabe der Mietsache bei Ende des Mietverhältnisses regelt, eine Leistungspflicht zu sehen sei. Dies führte dazu, dass die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands eine echte Hauptleistungspflicht des Mieters bei Rückgabe wurde, bei deren Nichterfüllung der Vermieter auch die Rücknahme des Mietobjekts verweigern könnte. Auch die Abgrenzung zwischen Gebrauchsspuren und Substanzbeschädigungen wurde so entschärft, da diese Überlegungen zur Folge hatten, dass für die Beseitigung all dieser Schäden ohne Unterschied eine Nachfrist gesetzt werden musste.

Der BGH weist zunächst darauf hin, dass der Zustand der Mietsache bei Rückgabe nicht ausschlaggebend dafür ist, ob die Mietsache tatsächlich zurückgegeben wird. § 546 Abs. 1 BGB enthält gerade keine Regelung zum Zustand der Mietsache bei Rückgabe. Daher kann eine Leistungspflicht – wenn überhaupt, der BGH lässt dies offen – lediglich in der Rückgabe selbst liegen, nicht jedoch im Zustand der Mietsache bei Rückgabe. Konsequenterweise hat der Vermieter nach neuerer BGH-Rechtsprechung auch kein Recht, die Rücknahme der Mietsache abzulehnen, mag sie sich in noch so schlechtem Zustand befinden.

Vielmehr handelt es sich um einen Schadensersatzanspruch neben der Leistung, auf den die Vorschriften der §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB anwendbar sind. § 281 BGB, insbesondere die dort geforderte Fristsetzung, ist auf Schadensersatzansprüche neben der Leistung gerade nicht anwendbar. Der entsprechende Schadensersatzanspruch wird nach den Ausführungen des BGH sofort fällig und besteht bereits während des laufenden Mietverhältnisses und ebenso nach Beendigung des Mietverhältnisses. Dies führt weiter dazu, dass der Vermieter die Wahl hat, die Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder aber den Wertersatz (§ 249 Abs. 2 BGB) zu beanspruchen, ohne dass der Mieter ein Recht auf einen Reparaturversuch hätte. Der Vermieter soll dem Mieter gerade nicht die Schadensbeseitigung überantworten müssen.

Der BGH grenzt hiervon ausdrücklich Schadensersatzansprüche ab, die durch die Nichterfüllung von Mieterpflichten entstanden sind, welche der Mieter (wirksam) aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommen hat, beispielsweise die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen oder von Instandsetzung bzw. Instandhaltung. Hierfür gelten die §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB mit dem Erfordernis einer Fristsetzung.

Der BGH entscheidet dann noch, dass auch für entsprechende Schadensersatzpflichten nach § 823 Abs. 1 BGB keine Besonderheiten gelten und diese parallel zum allgemeinen Schadensersatz geltend gemacht werden können. Dem Vermieter wird außerdem der volle Verzögerungsschaden (entgangene Miete für die Monate der Renovierung) zugesprochen, weil der Vermieter nach seiner Wahl gemäß § 249 BGB zur Wiederherstellung oder zum Geldersatz berechtigt ist, jedoch dem Mieter nicht die Wiederherstellung überlassen muss.

Verwalter­strategie

So erfreulich der Wegfall des Erfordernisses zur Fristsetzung bei Substanzschäden ist, so schwierig wird es zukünftig, zwischen solchen Substanzschäden einerseits und Schönheitsreparaturen, Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten andererseits zu unterscheiden. Da diese Unterscheidung in der Praxis häufig nicht mit Trennschärfe getroffen werden kann, ist zu empfehlen, dennoch eine angemessene Frist für die Beseitigung aller Schäden bei Rückgabe des Miet­objekts zu setzen.

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