Bei Lichte betrachtet - Am Brandschutz ändert sich nichts, aber die WEG-Novelle hat Konsequenzen für den Umgang damit.

Bewegte Zeiten für Wohnimmobilienverwalter: Jede Gesetzesänderung und jede neue Verordnung erfordert eine gründliche Einarbeitung, um auf der Höhe der Zeit zu bleiben, ggf. passende Beschlüsse zunächst vorzubereiten und dann später in den Eigentümerversammlungen fassen lassen. Und davon gibt es zurzeit viel. Geradezu statisch verhält sich im Vergleich der Brandschutz. Nichts hat sich geändert, und dennoch gibt es gute Gründe, das Thema aus dem „Schattendasein“, das es bislang bei vielen Verwaltungen führte, herauszuholen: Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) kann Auswirkungen für den praktischen Umgang mit dem Thema haben, und das hat mit der gesetzlich veränderten Rolle der Verwaltung zu tun.

Die Rolle der Verwaltung
Als Geschäftsführungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind Verwaltungen dafür zuständig, den baulichen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums regelmäßig zu kontrollieren. Zeigen sich Mängel, die Erhaltungsmaßnahmen erfordern, sind die Eigentümer darüber zu informieren und eine sachgerechte Beschlussfassung herbeizuführen. Zurück zum Brandschutz: Hier geht es zunächst einmal darum, genau zu wissen, welche Bestimmungen für eine Liegenschaft gelten. Das ergibt sich nicht nur aus dem öffentlichen Baurecht, sondern auch aus der Baugenehmigung, die u. U. besondere Auflagen macht. Für eine umfassende Bestandsaufnahme der dem Brandschutz dienenden Vorrichtungen und die Überprüfung, ob alle Auflagen erfüllt sind, müssen diese Informationen der Verwaltung vorliegen, und es sollte verlangt werden können, dass sie auch ausgewertet werden. Andernfalls wäre der Eigentümergemeinschaft vorzuschlagen, dafür z. B. einen Brandschutzsachverständigen hinzuzuziehen. Einen entsprechenden Auftrag kann die Verwaltung u. U. auch ohne Beschluss erteilen, wenn es sich um eine Maßnahme nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG handelt. Bei der Bestandsaufnahme des baulichen Brandschutzes ist auch darauf zu achten, dass dieser möglicherweise von vornherein nicht den Anforderungen entsprach. In solchen Fällen wäre den Eigentümern eine Beschlussfassung über die erstmalige mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums nahezulegen. Hierfür gelten grundsätzlich die Regelungen zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum.

Ungeachtet bereits bauseitig angelegter Mängel sind Brandschutzeinrichtungen in Immobilien immer wieder reparatur- und instandsetzungsbedürftig. Viele dafür relevante Bauteile müssen regelmäßig gewartet und überwacht werden. Verwaltungen, die diese Verpflichtung nicht auf sich nehmen wollen oder können, sollten der Eigentümergemeinschaft empfehlen, Sonderfachleute damit zu beauftragen.

Zur Entscheidungskompetenz
Nach altem Wohnungseigentumsrecht galt im Grundsatz, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Eigentümern obliegt. Die Verwaltung stellte insofern lediglich fest, wenn Erhaltungsmaßnahmen erforderlich waren, und informierte die Eigentümer darüber. Die Entscheidung, welche Maßnahmen zu ergreifen waren, lag bei ihnen. Aufgabe der Verwaltung war es, gefasste Beschlüsse umzusetzen. Die Entscheidungskompetenz beschränkte sich nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG a. F. auf die „laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung“ – eine rechtlich allerdings sehr umstrittene Ausnahme und aus Verwaltersicht nicht unproblematisch. Auch Regelungen in Verwalterverträgen, die Verwaltungen ermächtigten, bestimmte Maßnahmen nach eigenem Ermessen in die Wege zu leiten, galten nach altem Recht ein Stück weit als Grauzone.

Dies hat sich mit der Reform des WEG geändert: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Wie oben dargestellt, stellt die Verwaltung als Geschäftsführungsorgan weiterhin fest, was zu tun ist. Allerdings gibt es nunmehr eine neue Regelung für das, was sie selbstständig in die Wege leiten darf: Gemäß § 27 Abs. 1 WEG sind Verwalter berechtigt und verpflichtet, „Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen“. Das Gesetz spricht hier nicht nur von einer Berechtigung der Verwaltung, sondern von einer Verpflichtung. Das heißt: Wenn es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung handelt, die gleichzeitig untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu einer erheblichen Verpflichtung führt, dann hat die Verwaltung diese Maßnahme grundsätzlich in die Wege zu leiten. Die Vertretungsmacht im Außenverhältnis ergibt sich aus dem neuen § 9b Abs. 1 WEG.

Was bedeutet das für den Brandschutz?
Verwaltungen müssen im Rahmen ihrer Geschäftsführungstätigkeit Verstöße gegen den Brandschutz den Nutzern gegenüber ansprechen und sie auffordern, die Vorschriften zu befolgen. Zu unterlassen ist demnach beispielsweise das Zustellen von Fluchtwegen mit Brandlasten. Strengere Regeln gelten für die Wartung und Prüfung u. a. von Schutztüren: Die Vergabe dieser Leistungen ist ordnungsmäßig, wenn es eine Hersteller- oder sonstige Vorschrift gibt. In der Regel handelt es sich hierbei um eine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung, denn welcher Eigentümer würde ernsthaft verlangen, vorgeschriebene Wartungen und Prüfungen nicht durchzuführen? Darüber hinaus führen diese Maßnahmen üblicherweise zu keiner erheblichen Verpflichtung. Ganz allgemein lässt sich dies auf die Verkehrssicherungspflichten übertragen. In all diesen Fällen gilt: Die Verwaltung hat grundsätzlich nicht nur die Befugnis, selbst zu entscheiden und Maßnahmen in die Wege zu leiten, sondern sogar die Pflicht. Nimmt sie diese Pflicht nicht wahr, kann sie dafür haftbar gemacht werden. Sie ist im Zusammenspiel der Geschäftsführung im Innenverhältnis und der Vertretungsmacht im Außenverhältnis allein handlungsfähig und dazu verpflichtet. Das zeigt aber auch, wie wichtig die zuvor beschriebene Bestandsaufnahme ist: Nur wenn bekannt ist, welche Anforderungen bestehen und zu erfüllen sind, lässt sich überhaupt eine Entscheidung treffen, was zu tun ist.

Die Verantwortung den Eigentümern übertragen
Eine Verwaltung, die eigenmächtig häufig Dritte mit der Umsetzung erforderlicher Maßnahmen beauftragt, setzt sich wahrscheinlich der Kritik der Eigentümer aus. Zudem werden die dafür bereitgestellten Mittel, etwa Vorschüsse, dies auch limitieren. Es empfiehlt sich daher, die Verantwortung dafür, was tatsächlich umzusetzen ist, rechtzeitig den Eigentümern zuzuweisen. Der richtige Weg führt hierbei über Beschlussfassungen nach dem neuen § 27 Abs. 2 WEG: „Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten … durch Beschluss einschränken oder erweitern.“ Das heißt: Die Verwaltung kann Beschlüsse herbeiführen, die ihre Verpflichtungen in diesem Bereich, insbesondere in Bezug auf die Verkehrssicherungspflicht, klar regeln – aber auch festschreiben, in welchen Fällen sie nicht allein zu entscheiden hat. Aufgabe der Verwaltung bleibt es dann, Eigentümer auf notwendige Beschlussfassungen hinzuweisen. Bleibt dies dann ohne Konsequenzen, ist die Verwaltung von der Haftung befreit.

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