Bei Sanierungsmaßnahmen nicht am falschen Ende sparen

Die Planung energetischer Sanierungsmaßnahmen erfordert Sorgfalt und Sachkunde –

eine Anleitung zum schrittweisen Vorgehen

Auf Immobilieneigentümer prasseln aktuell viele Informationen über gesetzliche Änderungen der energetischen Anforderungen an Gebäude ein, z. B. im Zuge der Novellierung des Ge-bäudeenergiegesetzes (GEG), sowie über Änderungen der Förderbedingungen. All das kommt zu den ohnehin anstehenden Themen der Instandhaltung hinzu. Viele Eigentümer und ihre Verwaltungen fühlen sich davon überfordert. Die Konsequenz: Es wird zunächst nichts getan oder nur das Nächstliegende – ein durchaus nachvollziehbares Verhalten, das aber auf lange Sicht häufig zur kostspieligsten Lösung führt. Im Folgenden wird ein möglicher Weg aufgezeigt, wie man diesem Dilemma entkommen kann.

Der erste Schritt, um eine Immobilie zukunftsfähig zu bewirtschaften, ist eine detaillierte Analyse des Gebäudebestands. Eigentümer schrecken häufig davor zurück, da sie die oft schöngefärbte Sicht auf ihr Objekt trüben kann. Es sollte jedoch klar sein, dass man mit einer ehrlichen Einschätzung das meiste Geld spart. Nur auf dieser Basis lässt sich ein fundierter Fahrplan erstellen, der sukzessive abgearbeitet werden kann.

Analyse des Gebäudebestands

Die Analyse des Gebäudebestands ist der erste Schritt, um den Zustand einer Immobilie zu bewerten und notwendige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu planen. Hierbei sind im Wesentlichen zwei Aspekte zu berücksichtigen:

1. Baustruktur und Zustand: Eine detaillierte Bestandsaufnahme der Baustruktur und des Wohnumfeldes ist essenziell. Sie umfasst neben dem Aufmaß des Gebäudes die Überprüfung der Bausubstanz jedes einzelnen Bauteils sowie die Dokumentation von Schäden oder Mängeln. Technische Bestandsaufnahmen helfen, den Zustand von Fundamenten, Mauerwerk, Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Versorgungssträngen und anderen Bauteilen zu bewerten.
2. Energetische Bewertung: Eine energetische Bestandsaufnahme sollte nicht fehlen, um Energieverbrauch und -effizienz des Gebäudes zu ermitteln. Der energetische Zustand von Gebäuden wird in Zukunft einen großen Anteil an der Werthaltigkeit einer Immobilie haben. Dies beinhaltet die Überprüfung der Gebäudehülle sowie der Heizungsanlage. Ein Energieausweis kann hierbei für die Ersteinschätzung hilfreich sein.

Entwicklung eines nachhaltigen Konzepts

Auf dieser Analyse aufbauend kann ein Konzept erarbeitet werden, welches eine Sanierung in einem Schritt oder in mehreren Teilschritten ermöglicht. Dabei kommt es darauf an, Maßnahmen so zu planen, dass sie aufeinander aufbauen und bei einer schrittweisen Umsetzung nicht jedes Mal von vorn begonnen werden muss. So können Dachüberstände oder Anschlusspunkte gleich so aus­geführt werden, dass in der nächsten Sanierungsstufe die weiteren Bauteile direkt angeschlossen werden können. Dies spart Zeit und Geld.

Sanierungskosten

Die Kosten für eine Sanierung können stark variieren und hängen von verschiedenen Faktoren ab:

1. Umfang der Maßnahmen: Je nach Zustand eines Gebäudes kann das Spektrum der Sanierungsmaßnahmen von kleineren Reparaturen bis hin zu umfassenden Modernisierungen reichen. Typische Maßnahmen umfassen die Erneuerung der Dämmung, den Austausch der Fenster, die Modernisierung der Heizungsanlage und die Renovierung von Innenräumen.
2. Professionelle Planung: Je höher die Investitionskosten sind, desto mehr wird an der professionellen Planung gespart. Argumente wie „der Unternehmer übernimmt das“ oder „die ausführenden Firmen sind vom Fach“ rechtfertigen oft die Einsparung von Planungsleistungen, was jedoch zu hohen Sanierungskosten führen kann. Ordnungsgemäße Planung sichert durch detaillierte Beschreibung der erforderlichen Leistungen die Genauigkeit der Kalkulation, führt zum bestmöglichen Angebotspreis und macht Angebote vergleichbar.
3. Fördermöglichkeiten: Es gibt verschiedene Förderprogramme von Bund und Ländern, die die Kosten energetischer Sanierungsmaßnahmen senken. Da Fördergelder aber nur für Maßnahmen bewilligt werden, die einen besseren als den Mindeststandard erreichen, ist es hier unabdingbar, fachtechnisch richtig zu planen, um nichts zu verschenken. Die Förderprogramme sind aktuell so gestaltet, dass Mehrkosten, die gegenüber der Erreichung des Mindeststandards entstehen, überkompensiert werden – was somit für Eigentümer oft günstiger ist.

Da Investitionen in Immobilien häufig mit hohen Kosten verbunden sind, werden viele Eigentümer um eine Kreditaufnahme nicht herumkommen. Gleichzeitig gibt es eine Reihe weiterer Bausteine zur Refinanzierung:

1. Kredite und Darlehen: Banken und andere Finanzinstitute bieten spezielle Kredite für Sanierungsmaßnahmen an. Diese können oft zu günstigen Konditionen und mit langen Laufzeiten abgeschlossen werden.
2. Eigenkapital: Die Nutzung von Eigenkapital für einen Teil oder die ganze Maßnahme ist eine Möglichkeit, Sanierungen zu finanzieren. Aufgrund der meist hohen Kosten reicht das häufig aber nicht aus.
3. Förderprogramme: Staatliche Förderprogramme und Zuschüsse können einen erheblichen Teil der Sanierungskosten decken. Zu beachten ist dabei, dass die Fördermittel erst nach Abschluss ausgezahlt werden. Diese Kosten sind also zunächst vorzufinanzieren.
4. Betriebskosteneinsparungen: Langfristig können energetische Sanierungen zu erheblichen Einspanungen bei den Energiekosten, der CO₂-Abgabe und sonstigen Betriebskosten wie Versicherungen führen. Diese Einsparungen können zur Tilgung von Krediten oder zur Finanzierung weiterer Maßnahmen genutzt werden.

Fazit

Die Analyse des Gebäudebestandes, die Kalkulation der Sanierungskosten und die Planung der Finanzierung sind komplexe Prozesse, die sorgfältige Vorbereitung und fundierte Entscheidungen erfordern. Eine gründliche Bestandsaufnahme, detaillierte und professionelle Planung sowie die Nutzung von Förderangeboten können dabei helfen, die Kosten zu senken und die Sanierung erfolgreich umzusetzen.

“Bei Sanierungsmaßnahmen nicht am falschen Ende sparen” erschien in der Ausgabe 8/2024