Berufszulassungsregelungen für Immobilienverwalter

Der DDIV begrüßt die Mindestanforderungen im Sinne des ­Verbraucherschutzes, regt jedoch die Verschärfung einzelner Regelungen und die Einführung einer ­Weiterbildungspflicht an. Martin Kaßler zum Referentenentwurf.

Jahrelang hatte der DDIV darauf gedrängt, jetzt soll es Anfang kommenden Jahres Realität werden: ein Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) hat Ende Juli einen ersten Referentenentwurf vorlegt. Er sieht vor, Verbraucherschutz und Qualifikation in der Wohnungsverwaltung zu erhöhen. Im Rahmen der Gewerbeanmeldung müssen Verwalter von Wohnungseigentum künftig einen Fach- und Sachkundenachweis sowie eine Berufshaftpflichtversicherung vorweisen. Das Gleiche soll auch für Immobilienmakler gelten. Geregelt wird dies in § 34c der Gewerbeordnung. Die wesentlichen Inhalte und die konkrete Ausgestaltung der Sachkundeprüfung werden im Anschluss an das Gesetzgebungsverfahren in einer Rechtsverordnung definiert. Wir informieren Sie schon vorab über den Stand des Gesetzgebungsverfahrens:

Wer ist von den neuen Pflichten betroffen?

Laut Referentenentwurf soll die Berufszulassungsregelung für gewerblich tätige WEG-Verwalter und Makler gelten. Sie müssen künftig einen Sachkundenachweis, ihre Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie eine Berufshaftpflichtversicherung in Form einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung vorweisen, um eine Gewerbeerlaubnis zu erhalten. Die vorgesehene Regelung trifft derzeit ausschließlich gewerbetreibende Wohnungseigentumsverwalter und Makler. Verwalter von Mietwohneinheiten und angestellte WEG-Verwalter fallen momentan nicht darunter. Der DDIV und auch der Deutsche Anwaltverein sehen dies mit großer Skepsis. Für den DDIV tragen Mietverwalter dieselbe wirtschaftlich hohe Verantwortung wie WEG-Verwalter: In der Verwaltung von Miet- und Sondereigentum sind sie ebenso treuhänderisch tätig. Als unmittelbare Beauftragte des Eigentümers, Geschäftsbesorger und Sachverwalter fremden Immobilienvermögens sind sie zudem für die ordnungsgemäße Verwaltung und Instandhaltung von Mietshäusern und Sondereigentumseinheiten, meist vermieteten Eigentumswohnungen, verantwortlich. Da weder das Statistische Bundesamt eine objektbezogene Klassifizierung in Miet- und WEG-Verwalter vornimmt, noch der Referentenentwurf zwischen Maklern von Kauf- und Mietobjekten unterscheidet, fordert der DDIV die Anerkennung eines einheitlichen Berufsbildes „Immobilienverwalter“. In der Folge sollte die neue Erlaubnispflicht nach § 34c Gewerbeordnung auf Immobilienverwalter im Allgemeinen ausgedehnt werden. Auch aus Gründen des Verbraucherschutzes wäre eine Ungleichbehandlung der Verwalter nur schwer zu rechtfertigen.

Welche Änderungen wird es geben?

Neben ihrer Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnissen müssen WEG-Verwalter bei Beantragung eines Gewerbescheins ihre Fach- und Sachkunde nachweisen. Ob und in wie weit Ausbildungsabschlüsse anerkannt werden und welche Kriterien eine Fachkundeprüfung beinhaltet, legt das Bundeswirtschaftsministerium nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens in der Rechtsverordnung fest. Der DDIV geht davon aus, dass mindestens die Ausbildungsberufe Immobilienkaufmann/-frau (IHK) und Immobilienfachwirt/in (IHK) dem Fachkundenachweis gleichgestellt werden. Darüber hinaus spricht sich der Spitzenverband dafür aus, dass ähnlich den für Finanzanlagenvermittler geltenden Ausnahmeregelungen auch Abschlusszeugnisse „von Hochschulen oder gleichwertige Abschlüsse“ anerkannt werden. Auch IHK-Zertifikate und DIN-Zertifizierungen sollten als Fachkundenachweis akzeptiert werden, wenn ein bestimmtes Lernpensum (mind. 100 Stunden) dafür Voraus­setzung ist.

Zudem müssen Verwalter im Rahmen der Gewerbeanmeldung künftig den Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung nachweisen. Der DDIV hält dies allerdings nicht für ausreichend und fordert die Erweiterung um die Betriebshaftpflicht- und die Vertrauensschadenversicherung. Denn, auch wenn die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung ein zentraler Bestandteil zur Absicherung der Haupt- und Nebenrisiken des Verwalteralltages ist, besteht kein Schutz bei Personen- oder Sachschäden sowie bei Vermögensschäden aus deliktischen Handlungen – weder für den Verwalter noch für den Eigentümer. Zum nachhaltigen Schutz der Verbraucher plädiert der DDIV dafür, die Versicherungspflicht auf alle drei genannten Versicherungen auszuweiten. Immerhin verfügen schon jetzt 65 Prozent aller Verwalter über eine Vertrauensschaden- und 92 Prozent über eine Betriebshaftpflichtversicherung, wie das 3. DDIV-Branchenbarometer 2015 ergab.

Was kommt auf Gewerbetreibende noch zu?

Zusätzlich sieht das Gesetz eine Verpflichtung zur internen Überprüfung der Mitarbeiterqualifikation vor: Beschäftigt ein gewerblicher WEG-Verwalter weiteres Personal, haftet er dafür und ist damit in der Pflicht, die Qualifikation und Zuverlässigkeit seiner Mitarbeiter aktiv zu prüfen. Dies gilt für alle Personen, die in die Wohnungseigentumsverwaltung involviert sind und z. B. Abrechnungen erstellen oder Eigentümerversammlungen einberufen bzw. durchführen. Als angemessene Qualifikation gelten dem Referentenentwurf zufolge auch Abschlüsse, Zertifikate und Schulungen privater Bildungsträger und Akademien. Dies soll auch für Kreditinstitute gelten, die Wohnungseigentum verwalten oder Wohnraum vermitteln. Sie werden dazu verpflichtet, die Sachkunde einer „angemessenen“ Anzahl von Mitarbeitern nachzuweisen, die für diesen Tätigkeitsbereich zuständig sind.

Die Ausnahmeregelung für „alte Hasen“

Für erfahrene Verwalter, die seit Jahren erfolgreich am Markt tätig sind, sieht der Referentenentwurf eine „Alte-Hasen-Regelung“ vor. Danach sind WEG-Verwalter, die seit mindestens sechs Jahren ununterbrochen selbstständig tätig sind und dies gegenüber der prüfenden Behörde nachweisen können, von der Sachkundeprüfung ausgenommen. Auf die große Mehrheit der Mitgliedsunternehmen in den DDIV-Landesverbänden dürfte dies zutreffen.

So sehr der DDIV diese Ausnahmeregelung grundsätzlich befürwortet, so vehement plädiert er für eine Ausweitung der Berufspraxis auf zehn Jahre. Auf Grund der verantwortungsvollen und auf Nachhaltigkeit angelegten Tätigkeit zeigt sich meist erst nach zehn und mehr Jahren, ob ein Verwalter seine Aufgabe zuverlässig ausgeführt, die ihm anvertrauten Immobilien ordnungs- und sachgemäß verwaltet und die geforderten Fachkenntnisse umfassend in der Praxis umgesetzt hat. Daher hält der DDIV die Verschärfung der Ausnahmeregel für angemessen und notwendig.

Wann kommt das Gesetz?

Bis Ende August hatte der DDIV Gelegenheit, zum Referentenentwurf Stellung zu nehmen. In seiner Funktion als der Berufsverband für Immobilienverwalter wird er sich zudem in die nun folgenden Anhörungen und in das parlamentarische Verfahren aktiv ­einbringen.

Derzeit erarbeitet die Bundesregierung den Gesetzentwurf, der voraussichtlich im Herbst dem Bundesrat zur Abstimmung zugeht. Sollten weitere Beratungen oder Stellungnahmen erforderlich sein, würde er erneut an den Bundestag bzw. die jeweiligen Ausschüsse zurück verwiesen. Mit der finalen Abstimmung durch den Bundesrat wird Ende dieses oder Anfang nächsten Jahres gerechnet. Demnach könnte das Gesetz im 1. Quartal 2016 verkündet werden. Im Anschluss daran räumt der Gesetzgeber eine neunmonatige Übergangsfrist ein, in der die Rechtsverordnung erlassen wird. Innerhalb von sechs Monaten nach dieser Übergangsphase müssen Unternehmen eine neue Gewerbezulassung beantragen, bereits tätige Verwalter können sich von von der IHK-Sachkundeprüfung befreien lassen. Unternehmer, die den Antrag auf eine neue Gewerbeerlaubnis nicht fristgemäß stellen, müssen die Fachkundeprüfung dann trotzdem nachträglich ablegen, oder die Gewerbezulassung erlischt. Davon unberührt bleibt die Pflicht zur Vorlage einer geltenden Versicherungspolice.

Was ist noch nicht ausreichend geregelt?

Um die in der Praxis erforderlichen Mindeststandards auch in Hinblick auf aktuelle immobilienwirtschaftliche Herausforderungen wie die Energiewende und den demografischen Wandel gewährleisten zu können, vor allem aber im Sinne des Verbraucherschutzes, spricht sich der DDIV zudem für die Einführung einer Weiterbildungspflicht aus. Nur so kann auf lange Sicht hinreichende Qualifikation in der Immobilienverwaltung gesichert werden.

Zwischenfazit des DDIV

Die intensivierte Lobbyarbeit des DDIV hat die nun absehbare Umsetzung von Mindestanforderungen für Verwalter durch den Gesetzgeber forciert. Konsequentes Festhalten an dieser Idee, Beharrlichkeit in der Argumentation und viel faktische Überzeugungsarbeit haben zum vorliegenden Zwischenergebnis geführt. Nach Gutachten, engagierter Medienpräsenz und zahlreichen politischen Initiativen fand dies zunächst Eingang in den aktuellen Koalitionsvertrag. Nun endlich der Referentenentwurf! Einmal mehr zeigt sich hier, dass gezielte Interessenvertretung Erfolg haben kann. An dieser Stelle rufe ich alle verantwortungsbewussten Immobilienverwalter zur Mitgliedschaft in unseren Landesverbänden auf. Sie gilt nicht nur als Qualitätsnachweis und Gütesiegel, sondern ist auch ein klares Alleinstellungsmerkmal, mit dem sich Erfolge für Sie, aber auch für den Verbraucher erzielen lassen. Immobilienverwalter werden gehört, wenn sie sich organisieren! Und, glauben Sie mir, das ist erst der Anfang bzw. ein weiterer Meilenstein der Verbandsarbeit! Wir wollen doch noch mehr erreichen, oder?

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