Beschlusskompetenz der Untergemeinschaften einer WEG bei einer Mehrhausanlage

(BGH, Urteil vom 10.11.2017, Az. V ZR 184/16)

DAS THEMA

Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus mehreren Gebäudekomplexen, stellt sich die Frage, ob die Bildung von Untergemeinschaften sinnvoll ist. Dem folgt regelmäßig die Frage, welche Kompetenzen diesen Untergemeinschaften eingeräumt werden dürfen und inwieweit die Untergemeinschaften unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen beschließen können. Diese Frage hat der BGH mit der nun vorliegenden Entscheidung beantwortet und ausgeführt, welche Regelungen für eine möglichst autonome Verwaltung der Untergemeinschaften in der Gemeinschaftsordnung getroffen werden müssen.

DER FALL

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der Anlage gehören drei Häuser, für die jeweils verwaltungs- und abrechnungsmäßig selbstständige Untergemeinschaften gebildet wurden. Die Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum in dem jeweiligen Gebäude liegt, sind dazu berechtigt, sämtliche Entscheidungen, die ausschließlich ihr Gebäude betreffen, alleine zu treffen. Sämtliche Lasten und Kosten sind, soweit möglich, für die drei Untergemeinschaften getrennt zu ermitteln und abzurechnen. Im Jahr 2012 beschließt die Eigentümerversammlung einer der Untergemeinschaften, ein Unternehmen mit der teilweisen Erneuerung des Putzes an einem zu dieser Untergemeinschaft gehörenden Gebäude zu beauftragen. Eine weitere Untergemeinschaft beschloss, dasselbe Unternehmen mit der Beseitigung von Feuchtigkeit, die in einer zu dieser Untergemeinschaft gehörenden Wohnung aufgetreten war, zu beauftragen. Der Kläger ist Wohnungseigentümer – der Sachverhalt äußert sich nicht, von welcher Untergemeinschaft – und möchte die Beschlüsse mangels Beschlusskompetenz für nichtig erklären lassen.

Der Kläger scheitert in den Vorinstanzen und schließlich auch vor dem BGH. Der BGH stellt zunächst fest, dass die Befugnis des Klägers, die in den Untergemeinschaften gefassten Beschlüsse für ungültig erklären zu lassen, einem Wohnungseigentümer ungeachtet seiner Zugehörigkeit zu der jeweiligen Untergemeinschaft jedenfalls insoweit zukommt, als er geltend macht, dass den Mitgliedern der Untergemeinschaft die Beschlusskompetenz für Kosten verursachende Instandsetzungsmaßnahmen wegen der quotalen Außenhaftung aller Wohnungseigentümer fehle. Darüber hinaus ist der BGH der Ansicht, dass die vom Kläger angefochtenen Beschlüsse nicht nichtig sind. Auch wenn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern nach § 21 Abs. 1 WEG gemeinschaftlich zusteht, kann hiervon gem. § 10 Abs. 2 S. 2 WEG abgewichen werden. Eine solche Regelung wurde vorliegend getroffen. Die Regelung ist zudem wirksam, da sie zwar den Mitgliedern der Untergemeinschaften die Kompetenz einräumt, unter Ausschluss der übrigen Eigentümer Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft jedoch gleichzeitig die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis alleinig auferlegt. Dass mit der Umsetzung solcher Beschlüsse eine anteilige Außenhaftung der nicht stimmberechtigten Wohnungseigentümer einhergeht, ändert nach Ansicht des BGH nichts an der Zulässigkeit und Wirksamkeit der Regelung, da diese weder gegen zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verstößt noch in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigentümer eingreift. Der BGH argumentiert dabei, dass die anteilige Außenhaftung für die an der Untergemeinschaft nicht beteiligten Eigentümer lediglich mit einem geringen wirtschaftlichen Risiko verbunden sei, dem aber ein Autonomiegewinn in Form ersparter Verwaltungsverantwortung für die übrigen Gebäude gegenüberstehe. Dies stellt nach Ansicht des BGH eine hinreichende Kompensation für das geringe Risiko der anteiligen Inanspruchnahme dar. Die Inanspruchnahme eines nicht der Untergemeinschaft angehörigen Wohnungseigentümers wegen von der Untergemeinschaft getroffener Maßnahmen ist äußerst unwahrscheinlich, da die durch die Maßnahme verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind. Darüber hinaus entspricht die Erteilung von Aufträgen zur Instandsetzung oder Sanierung nur dann der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die finanziellen Mittel gesichert sind. Für den Fall, dass es dennoch zu einer Inanspruchnahme der übrigen Eigentümer kommt, können diese bei den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft Regress nehmen.

VERWALTER­STRATEGIE

Die Bildung von Untergemeinschaften und deren möglichst selbstständige Verwaltung schaffen größere Flexibilität für die Wohnungseigentümer und entlasten diese zeitgleich von der Verwaltungsverantwortung für die Gebäude anderer Untergemeinschaften. Sollen Untergemeinschaften gebildet werden, müssen allerdings entsprechende Regelungen getroffen werden, um einerseits den Wohnungseigentümern der Untergemeinschaften den notwendigen Verwaltungsspielraum zu schaffen und andererseits die Wohnungseigentümer der übrigen Untergemeinschaften nicht ungebührlich zu benachteiligen. Soll eine besondere Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft für Erhaltungsmaßnahmen geschaffen werden, so ist diese Beschlusskompetenz unter die Voraussetzung zu stellen, dass die im Rahmen der Erhaltungsmaßnahmen anfallenden Kosten im Innenverhältnis allein von den Wohnungseigentümern der jeweiligen ­Untergemeinschaft zu tragen sind.

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