Beschlusskompetenz für Verbot der Wohnungsnutzung als Ferienwohnung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft klagte gegen eines ihrer Mitglieder auf Unterlassung der kurzfristigen Vermietung seiner Wohnung als Ferienwohnung an täglich bis wöchentlich wechselnde Nutzer. Die Wohnungseigentümergemeinschaft stützte ihren Anspruch auf folgenden in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich gefassten Beschluss:

TOP 11: „Die Gemeinschaft beschließt, dass Wohnungen nicht an täglich oder wöchentlich wechselnde Personen überlassen werden dürfen.“
Die Klägerin behauptete, dass sich in der fraglichen Wohnung permanent bis zu neun Gäste aufhielten, die unzumutbare Lärmbelästigungen für die Wohnung darunter verusachen würden.

Die Meinung des Gerichts

Das LG Berlin wies die Klage ab und knüpft damit indirekt an eine Entscheidung des BGH vom 15.01.2010 an, der die Vermietung als Ferienwohnung zur kurzzeitigen Nutzung als zulässige Wohnnutzung eingeordnet hat. Der BGH vertritt die Ansicht, dass der Begriff der „Wohnung“ aus § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen ist und darunter nicht nur das typische Dauerwohnen fällt, sondern auch die Nutzung einer Wohnung als Unterkunft für Feriengäste. Das Recht des Wohnungseigentümers, mit seinem Wohnungseigentum (grundsätzlich) nach Belieben zu verfahren, wird auch durch § 13 Abs.1 WEG abgesichert, der die Vermietung ausdrücklich erlaubt. Der BGH hatte allerdings nicht deutlich klargestellt, dass eine Einschränkung der Vermietung an Feriengäste nicht nur eine Gebrauchsregelung darstellt, sondern eine Einschränkung der Nutzung des Wohneigentums.

Die Klägerin wollte den Beschluss als „Gebrauchsregelung“ verstanden haben. Eine solche Regelung hätte sie gem. § 15 Abs. 2 WEG in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit wirksam beschließen können. Dieser Auslegung ist das LG Berlin entgegengetreten. Es interpretiert den Beschluss dahingehend, dass durch ihn nicht nur der Umfang einer an sich zulässigen Nutzung durch eine Gebrauchsregelung eingeschränkt, sondern eine bestimmte Art der Wohnnutzung grundsätzlich verboten wird.
Für den gänzlichen Ausschluss der Überlassung einer Wohnung an „Kurzzeitmieter“ mangelt es den Miteigentümern folglich an der Beschlusskompetenz, weil ein Beschluss mit einer derartigen Regelung nicht eine bloße Gebrauchsregelung darstellt, sondern einen teilweisen Ausschluss von bestimmten Nutzungsarten.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihren Anspruch auf Unterlassung der Nutzung als Ferienwohnung nicht auf den unter TOP 11 gefassten Beschluss stützen, weil dieser nichtig ist.

Dokumentation

LG Berlin, Beschluss v. 25.06.2013 – 85 S 143/12 = NZM 2013, 686

Ratschlag für den Verwalter

Das LG Berlin führt dadurch die Linie des OLG Frankfurt a. M. (Beschluss vom 01.11.2012) und des BGH (Urteil vom 16.11.2012, kommentiert in der DDIV aktuell 4/2013) in gewisser Weise fort, und grenzt die Möglichkeiten, den Gebrauch des Teil- oder Sondereigentums einzuschränken, ein. Nicht nur begründen Bezeichnungen im Aufteilungsplan regelmäßig keine Beschränkungen für den künftigen Gebrauch, auch durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung ist eine Beschränkung nur in gewissem Maße möglich. Für den Verwalter ist daher zu beachten, dass sich die erlaubte Art der Nutzung maßgeblich aus der Teilungserklärung selbst ergibt. Wollen die Wohnungseigentümer an der Nutzungsart etwas ändern, haben sie die Möglichkeit, eine einstimmige Vereinbarung über den künftigen Gebrauch zu schließen oder etwa unerwünschte Nutzungsformen unter einen Genehmigungsvorbehalt in der Teilungserklärung zu stellen.

Speziell für Gebiete mit einem hohen Bedarf an Ferienwohnungen wie z. B. Großstädte oder Ferienregionen bedeutet die Entscheidung aber auch Rechtssicherheit für die zulässige Nutzung von Eigentumswohnungen.

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