Besondere Leistung, besondere Vergütung

Der DDIV-Musterverwaltervertrag für Mietwohnanlagen: Er berücksichtigt, dass bei der Verwaltung von Mietwohnanlagen über die Grundleistungen hinaus auch „Besondere ­Leistungen“ zu erbringen sind – und natürlich deren Vergütung.

Im Gegensatz zur Verwaltung von Wohnungseigentum (vgl. §§ 21, 27 WEG) bestehen für die Verwaltung von Mietwohnanlagen weder rechtliche Vorgaben noch ein bindender Aufgabenkatalog. Die Leistungen des Mietverwalters können somit im Verwaltervertrag frei festgelegt und definiert werden. Dabei gibt es naturgemäß Leistungen, die die alltägliche Arbeit widerspiegeln, und Leistungen, welche nur unregelmäßig zu erbringen sind und dadurch einen erhöhten Aufwand erfordern. Diese sogenannten „Besonderen Leistungen“ und die Festsetzung ihrer Vergütungssätze sind mittlerweile Teil jedes Verwaltervertrags für Mietwohnanlagen – so auch in den DDIV-Musterverträgen. Die folgenden Ausführungen beziehen sich daher auf den Inhalt des DDIV-Mustervertrags für Mietwohnanlagen, in dem besondere Leistungen stets durch „(BL)“ gekennzeichnet sind.

Wann sind Leistungen „besonders“?

Nach dem Ausschlussprinzip sind alle Leistungen, die nicht als Grundleistungen definiert sind, den besonderen Leistungen zuzuordnen – allerdings sollten sie als besondere Leistungen explizit im Vertrag genannt werden. Besondere Leistungen können aber auch auf Weisung des Eigentümers erbracht werden, selbst dann, wenn sie nicht Teil des Vertrages sind. Dies ist im Zweifel einzelfallabhängig. Zusätzlich bestehen noch sog. weitergehende Leistungen, die der Verwalter aufgrund einer gesonderten Vereinbarung erbringt. Allerdings erfolgt die Vergütung dieser weitergehenden Leistungen analog zu den besonderen Leistungen, wenn keine abweichenden Vereinbarungen getroffen wurden. Bei allen Tätigkeiten muss der Mietverwalter die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung beachten, die sich zwar zum Großteil aus dem  Wohnungseigentumsgesetz ergeben (§ 21 WEG), aber nichtsdestotrotz in ihrem Kern analog auf die Mietverwaltung anwendbar sind.
Im DDIV-Mustervertrag ist der Aufgabenkatalog für den Verwalter von Mietwohnanlagen unter Punkt  III. „Aufgaben des Verwalters“ in fünf Bereiche gegliedert. Dazu gehören die Begründung, Durchführung und Abwicklung der Mietverhältnisse, Vertragsangelegenheiten, die juristische Betreuung, die Finanz- und Vermögensverwaltung und die technische Verwaltung. Darin finden sich über zwanzig besondere Leistungen – von der Herstellung eines vermietungsfähigen Zustandes des Mietobjektes bis zur Veranlassung der Prüfung von Gebäude oder Gebäudeteilen durch Handwerker, Architekten, Sachverständige und den TÜV. Die Aufgabenfülle spiegelt klar und deutlich den erheblichen Aufgabenzuwachs wider, den Verwalter, gleich welcher Couleur, in den letzten Jahren erfahren haben.

Vergütung der Verwalterleistungen

Für die Vergütung von Verwaltern, sei es für die ­WEG-, SE- oder Miethausverwaltung, besteht keine gesetzliche Grundlage. Einzig die Bestimmungen des BGB (§§ 612, 675) stellen einen allgemeinen Vergütungsanspruch dar. In der Höhe der Grundvergütung kann die zweite Berechnungsverordnung (II. BV) als Orientierung dienen, wonach die Verwaltung einer Wohnung mit jährlich knapp 280 Euro angesetzt werden kann. Die Vergütung der Grund- und Sonderleistungen ergibt sich dennoch ausschließlich aus den Bestimmungen des Verwaltervertrags. Je nach Vorliebe kann der Betrag entweder prozentual aus der jeweils gültigen Bruttosollmiete errechnet oder pauschal pro Monat festgesetzt werden. Die durchschnittliche Grundvergütung je Einheit lag 2014 bei der Miethausverwaltung zwischen 17 und 24 Euro monatlich (netto).

Berechnung für besondere Leistungen

Im DDIV-Verwaltervertrag kann für jede definierte besondere Leistung separat entschieden werden, ob pauschal oder nach Aufwand abgerechnet werden soll. Falls eine Abrechnung nach Aufwand präferiert wird, werden unter Punkt VII. Nr. 2 die Stundensätze festgehalten, die sich je nach Qualifikation unterschiedlich bemessen. Differenziert wird hierbei nach Inhabern, Geschäftsführern oder Prokuristen, Ingenieuren, Sachbearbeitern, Technikern und Schreibkräften. Als Richtwert für die Höhe der Vergütungssätze für besondere Leistungen kann je nach Tätigkeitsfeld die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) oder die RVG (Gesetz über die Vergütung der Rechtsanwälte) herangezogen werden. Die Stundensätze schwankten 2014 zwischen rund 38 Euro für Schreibkräfte/Sekretariat und knapp 64 Euro (jeweils netto) für Geschäftsführer und Inhaber.

In allen Verwalterverträgen des DDIV müssen grundsätzlich alle Vergütungsleistungen sowohl in Netto- als auch in Bruttopreisen ausgewiesen werden, um den Bestimmungen der Preisangabeverordnung zu entsprechen.

Alle Mitgliedsunternehmen unserer Landesverbände können aktuelle Fassungen der DDIV-Verträge bequem über das Intranet abrufen. Unternehmen, die eine Vorgängerversion in unserem Shop erworben haben, können die aktuelle Version erneut in unserem Shop herunterladen.

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