Bestellung eines Nachlasspflegers zur Abwicklung eines Mietverhältnisses

(KG Berlin, Beschluss vom 2.8.2017, Az.: 19 W 102/17)

DAS THEMA
Wenn der Mieter einer Wohnung verstirbt und Verwandte oder andere Mitbewohner vorhanden sind, treten diese in das Mietverhältnis ein bzw. setzen es fort. Ansonsten wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Das ist gesetzlich geregelt (§ 562 ff., 1922 ff. BGB). Dass ein Mieter einsam versterben könnte, haben die Väter des BGB allerdings nicht als Problem erachtet und gesetzlich nicht geregelt.
Wenn aber ein vermögensloser, alleinstehender Mieter ohne Erben verstirbt, auch kein Testament hinterlässt, bzw. die Erbschaft ausgeschlagen wird, entsteht folgende Situation: Eine Vertragspartei existiert nicht mehr, die vertraglichen Rechte und Pflichten bestehen jedoch fort, denn das Mietverhältnis endet in der Regel nicht mit dem Ableben. So läuft die Verpflichtung zur Mietzahlung weiter. So entstehende Mietrückstände können zur Kündigung berechtigen, die jedoch an unbekannte Erben nicht zugestellt werden kann. Aus demselben Grund muss erst recht eine Räumungsklage, die Räumung und Neuvermietung scheitern. Wird nach vielen Monaten aber ein Erbe ermittelt, kann dieser nach neuerer BGH-Rechtsprechung Dürftigkeitseinrede des Nachlasses nach §§ 1990, 1991 BGB erheben, sodass der Vermieter erheblich Gefahr läuft, die Wohnung über viele Monate nicht nutzen und auch nicht wieder vermieten zu können. Sie zu betreten, zu räumen und weiterzuvermieten, wäre verbotene Eigenmacht, für die er verschuldensabhängig haftet (BGH, Urteil vom 14.7.2010 – VIII ZR 45/09).

DER FALL
Das Amtsgericht Berlin Mitte hatte mit Beschluss vom 5.7.2017 den Antrag eines Vermieters auf die Bestellung eines Nachlasspflegers mit der Begründung abgelehnt, dass ein Nachlassvermögen des Mieters nicht existiere bzw. aller Voraussicht nach dürftig sei und die Gefahr bestehe, dass die Räumung der Wohnung auf Staatskosten erfolgen müsse. Gegen diese Entscheidung legte der Vermieter mit Erfolg Beschwerde ein:
Das Kammergericht Berlin hat den Beschluss des Amtsgerichts dahingehend abgeändert, dass eine Nachlasspflegschaft mit dem Wirkungskreis Räumung und Abwicklung des Mietverhältnisses angeordnet wurde.
Das KG Berlin hat im oben genannten Beschluss festgehalten, dass im Falle unbekannter Erben eines verstorbenen Wohnraummieters gem. § 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft durch das Nachlassgericht anzuordnen ist, sofern der Vermieter dies beantragt, um einen Anspruch auf den Nachlass für die Räumung geltend zu machen. Der Umstand, dass der Mieter vermögenslos war bzw. der Nachlass ­voraussichtlich dürftig ist, steht dem nicht entgegen.

VERWALTERSTRATEGIE
Wenn ein verstorbener Mieter werthaltigen Nachlass hinterlässt, so obliegt dem Nachlassgericht die Pflicht, diesen bis zur Annahme der Erbschaft gem. § 1960 BGB zu sichern und von Amts wegen einen Nachlasspfleger zu bestellen. Bei wertlosem Nachlass wird das Nachlassgericht mangels Sicherungsbedürfnis von Amts wegen zwar keinen Nachlasspfleger bestellen, der Vermieter kann hier aber die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen. Für die Anordnung einer Nachlasspflegschaft auf Antrag nach § 1961 BGB ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter Zahlungsansprüche geltend macht, es reicht ein Herausgabeanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB.
Der Anordnung zur Bestellung steht auch nicht entgegen, dass kein Nachlassvermögen existiert oder es aller Voraussicht nach dürftig ist und somit die Gefahr besteht, dass die Räumung der Wohnung auf Staatskosten erfolgt. Denn es kann ein Nachlasspfleger bestellt werden, der gem. § 1980 BGB für die unbekannten Erben Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens stellt oder Dürftigkeitseinrede nach §§ 1990,1991 BGB erhebt.