Betreten auf eigene Gefahr?

Was ist bei Winterdienst und Verkehrssicherung in Wohnungseigentumsanlagen zu beachten?

Alle Jahre wieder müssen sich Verwalter mit dem unaufhaltsam näher rückenden „ersten Schnee“ Gedanken über die Organisation des Winterdienstes machen. Dabei stellt sich im Vorfeld die Frage, wem die Räum- und Streupflicht obliegt, was bei der Übertragung auf Dritte zu beachten ist und wer zum geschützten Personenkreis gehört. Die Beseitigung von Schnee und Glatteis gehört zu den so genannten Verkehrssicherungspflichten. Wer in seinem Verantwortungsbereich eine Gefahrenquelle oder einen gefahrenträchtigen Zustand schafft oder unterhält, ist verpflichtet, alle ihm zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung anderer zu verhindern (vgl. BGH, Urteil v. 02.02.2006, Az.: III ZR 159/05, VersR 2006, 803). Bei einer Verletzung dieser Pflicht können Schadenersatzansprüche aus unerlaubter Handlung (§ 823 BGB) entstehen.

Wer ist verpflichtet?
In Eigentümergemeinschaften zeigt sich mitunter aus Kostengründen die Tendenz, anstatt ein Unternehmen mit dem Winterdienst zu beauftragen, die Schnee- und Glatteisbeseitigung lieber in Eigenregie zu organisieren und sie den Miteigentümern im turnusmäßigen Wechsel zur Pflicht zu machen.

Ein diesbezüglicher Beschluss lag einer Entscheidung des BGH (BGH, Urteil v. 09.03.2012, Az.: V ZR 161/11, NJW 2012, 1724) zugrunde. Ein Wohnungseigentümer war nicht bereit, selbst Hand anzulegen und hat den Beschluss angefochten. Nach Ansicht des BGH ist der Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) könnten einem einzelnen Wohnungseigentümer durch Beschluss nur hinsichtlich der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten auferlegt werden. Eine Beschlusskompetenz ergäbe sich auch nicht aus § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG (Hausordnung). Der Beschluss über eine Hausordnung könne Mitwirkungspflichten für einzelne Wohnungseigentümer nur dann begründen, wenn diese der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums dienen. Dies sei bei der Beseitigung von Schnee und Glatteis sowohl auf öffentlichen Gehwegen als auch auf gemeinschaftlichen Zuwegungen nicht der Fall, weil die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten über eine bloße Regelung des Zusammenlebens der Wohnungseigentümer hinausgehe. Die Erfüllung der Räum- und Streupflicht obliege allein der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 WEG (so auch Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl. 2013, § 10 WEG Rn. 259; Wenzel ZWE 2009, 57).

Übertragung der Verkehrs­sicherungspflicht auf Dritte

Die Verkehrssicherungspflicht für das gemeinschaftliche Grundstück obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies gilt auch für davor befindliche öffentliche Gehwege, da die Gemeinden als Wegebaupflichtige diese Pflicht regelmäßig durch kommunale Satzung auf die Anlieger übertragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Räum- und Streupflicht wiederum durch Abschluss von Winterdienst- oder Hauswartverträge auf Dritte übertragen. Der Verwalter ist zum Abschluss derartiger Verträge nur aufgrund einer wirksamen Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag befugt. Andernfalls bedarf es eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Ist die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht auf ein Winterdienst- oder Hauswartunternehmen übertragen, verbleibt bei der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit beim Verwalter die Pflicht zur ordnungsgemäßen Auswahl, Kontrolle und Überwachung.

Hierüber hatte das OLG Oldenburg (OLG Oldenburg, Urteil v. 13.02.2014, Az.: 1 U 77/13, NZM 2014, 591) zu befinden. Im zugrunde liegenden Sachverhalt wurde die Räum- und Streupflicht einem 82 Jahre alten Rentner übertragen. Bereits in der Vergangenheit gab es immer wieder Beschwerden über mangelhafte Leistungen, die der Verwalter indes ignorierte. Ein Dritter kam glättebedingt zu Fall und verlangte von der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz wegen erlittener Verletzungen. Das OLG führt aus, dass es allein der Beklagten oblag, Personen im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums vor vorhersehbaren und vermeidbaren Gefahren durch mögliche und zumutbare Maßnahmen zu schützen. Es müsse nicht für alle denkbaren, entfernten Möglichkeiten eines Schadenseintritts Vorsorge getroffen werden. Vielmehr genügten Vorkehrungen, die nach den konkreten Umständen zur Beseitigung einer erkennbaren Gefahr erforderlich und zumutbar seien. Eine Verkehrssicherung, die jede Schädigung Dritter ausschließe, sei praktisch nicht erreichbar. Zur Vorsorge gehöre bei einer Übertragung der Verkehrssicherungspflicht an Dritte aber die Einhaltung sog. Überwachungs- und Kontrollpflichten durch die Gemeinschaft. Es sei eine kritische Überprüfung des Rentners geboten gewesen, ob dieser angesichts seines Alters noch hinreichend leistungsfähig war, der übernommenen Räum- und Streupflicht sicher und zuverlässig nachzukommen. Dies gelte erst recht aufgrund der Beschwerden aus der Vergangenheit.

Überwachungs- und Kontrollpflichten bestehen auch bei der Beauftragung eines professionellen Winterdienstunternehmens. Diese obliegen dem Verwalter als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei gerade bei längeren Perioden mit Schnee und Glatteis regelmäßig stichprobenartige Kontrollen durchzuführen sind. Bei Pflichtverletzungen darf der Verwalter nicht untätig bleiben, sondern muss das Unternehmen zur Pflichterfüllung anhalten und notfalls selbst andere Maßnahmen zur Beseitigung der Gefahrenquelle ergreifen. Ferner sollten Art und Zeitpunkt von Pflichtverletzungen und die Person, die diese festgestellt hat, dokumentiert und dem Unternehmen bei wiederholten Verstößen eine Abmahnung erteilt werden. Dies ist für eine außerordentliche Kündigung des Winterdienstvertrages gerade bei längeren Winterperioden erforderlich, um anschließend ein anderes (regelmäßig teureres) Unternehmen beauftragen und die Mehrkosten als Kündigungsschaden geltend machen zu können.

Wer ist geschützt?

Zum geschützten Personenkreis gehören alle Personen, die sich bestimmungsgemäß und in berechtigter Weise auf dem gemeinschaftlichen Grundstück bewegen (z. B. Mieter, Besucher, Handwerker, Postboten, aber auch Wohnungseigentümer).

In einem vom Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 04.09.2012, Az.: 716b C 53/12, ZWE 2013, 128) zu entscheidenden Fall begehrte ein Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz. Der Kläger behauptete, auf einem nicht geräumten öffentlichen Gehweg vor dem gemeinschaftlichen Grundstück gestürzt zu sein und Verletzungen am Fußgelenk sowie eine leichte Gehirnerschütterung erlitten zu haben. Die Beklagte war der Auffassung, dass es vor Erhebung der Klage einer Befassung der Eigentümerversammlung bedurft hätte, ein entsprechender Beschlussantrag aber nicht gestellt worden sei. Dies sah das Amtsgericht anders. Das Erfordernis einer vorherigen Befassung der Gemeinschaft bestehe nur, wenn das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bzw. das Rechtsverhältnis eines Wohnungseigentümers zur Wohnungseigentümergemeinschaft betroffen sei (vgl. BGH, Urteil v. 15.01.2010, Az.: V ZR 114/09, ZMR 2010, 542). Dies sei nicht der Fall. Der Unfall habe sich nicht auf dem gemeinschaftlichen Grundstück ereignet, sondern auf einem öffentlichen Weg davor. Der Kläger stehe der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht als Wohnungseigentümer, sondern als Dritter im Sinne von § 43 Nr. 5 WEG (vgl. Palandt/Bassenge, 73. Aufl. 2014, § 43 WEG Rn. 10) gegenüber. Einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung habe es deshalb nicht bedurft.

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