Bindung der WEG an öffentlich-rechtliche Vorschriften (ZWE 2013, 275)

Die Klägerin hat eine Eigentumswohnung im 16. Stock. Das Haus ist mit einem Müllabwurfschacht ausgestattet. In der Bauordnung des Landes ist vorgeschrieben, dass Müllabwurfanlagen bis zum 31. Dezember 2003 außer Betrieb zu nehmen sind. Bei einer Brandschau 2010 in dem Haus wurde seitens der Feuerwehr darauf hingewiesen, dass der Müllabwurfschacht zu schließen ist. Das Bauordnungsamt schickte der WEG einen Bescheid mit der Aufforderung, den Müllabwurfschacht zu schließen. Die beklagte WEG beschloss daraufhin, die erforderlichen Maßnahmen zur Schließung des Müllabwurfschachtes durchführen zu lassen. Die Klägerin wollte eine Ausnahmegenehmigung für den Müllabwurfschacht erreichen, da es für ältere Mitbürger oder in der Mobilität eingeschränkte Bewohner beschwerlich sei, mit Mülltüten ins Erdgeschoss zu fahren. Sie machte geltend, der Verwalter habe in der Eigentümerversammlung keine Unterlagen oder Begründungen für die Schließung des Müllabwurfschachtes vorgelegt, sondern habe nur geäußert, dass die Stadt die Schließung verlange, sodass die Eigentümer unzureichend informiert waren und den Beschluss zur Schließung des Schachtes mangels Kenntnis in der Form gefasst haben. Die Klägerin begehrte die Ungültigerklärung des Beschlusses. Das Amtsgericht hat die Klage der Eigentümerin abgewiesen.

Die Meinung des Gerichts

Die Beschlusskompetenz der WEG zur Schließung des Müllabwurfschachtes liegt vor. Die Eigentümergemeinschaft ist wie jeder einzelne Grundstückseigentümer an die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Bauordnungsrechts gebunden. Die WEG kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung die Umsetzung gesetzlicher Vorschriften beschließen. Nicht erforderlich ist, dass die WEG von den einzelnen Eigentümern die Zustimmung zu einer Vereinbarung verlangen muss, um öffentlich-rechtlichen Vorschriften nachkommen zu können. Im vorliegenden Fall hat nicht die WEG die Schließung des Müllabwurfschachts in eigener Kompetenz beschlossen, sondern das Erfordernis der Schließung ergab sich bereits aus der gesetzlichen Regelung der Bauordnung. Der Beschluss regelt nur die Umsetzung der Anordnung und die Erfüllung der gesetzlichen Pflicht. Für die Klägerin entsteht durch die Erfüllung der gesetzlichen Pflicht auch kein Nachteil, der über das, bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche, Maß hinausgeht.

Ratschlag für den Verwalter

Sollen öffentlich-rechtliche Vorschriften umgesetzt werden, kann die Umsetzung durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Anders verhält es sich, wenn die WEG bauliche Veränderungen und Aufwendungen vornehmen will, die über die ordnungsgemäße Verwaltung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Dann müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen, deren Rechte durch die Maßnahmen beeinträchtigt werden. Ein Mehrheitsbeschluss der WEG hierzu genügt nicht. Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer genügt ebenfalls nicht, wenn eine Gebrauchsregelung für die Gemeinschaft beschlossen werden soll, wenn dies zur Folge hat, dass dadurch der Gebrauch bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums allen Eigentümern entzogen wird. Auch die Änderung einer Vereinbarung kann nicht durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden. (Dokumentation: AG Bonn, Urteil vom 17.8.2012 − 27 C 218/11)