Bis auf Widerruf …

Im letzten Heft wurde der mit der Verbraucherrechterichtlinie gestärkte Verbraucherschutz im Mietverhältnis ­erläutert. Diesmal geht es um die in diesem Zusammenhang bestehenden Ausnahmen vom Widerrufsrecht.

Von den möglichen Ausnahmen sollen hier nur zwei, nämlich der Abschluss in den Geschäftsräumen und die vorangegangene Besichtigung, dargestellt werden, weil sie allein praxisrelevant für Mietverhältnisse sind:

Vertragsabschluss in den ­Geschäftsräumen

Da das Haustürgeschäft nach § 312b Abs. 1 Nr. 1 BGB außerhalb von Geschäftsräumen herbeigeführt wird, entsteht kein Widerrufsrecht, wenn eine Vereinbarung mit dem Mieter in den Geschäftsräumen des Vermieters geschlossen wird. Mit den Geschäftsräumen des Vermieters wird gemäß § 312b Abs. 2 BGB der Ort bezeichnet, an dem der Vermieter in der Regel seine Vermietung organisiert. Bei institutionalisierten Vermietern ist das nicht nur der Geschäftssitz, sondern auch das örtliche Verwaltungs- oder Hausmeisterbüro, in dem jedenfalls ein Teil der Verwaltung stattfindet. Dies gilt selbst dann, wenn dieses Büro mobil (z. B. in einem Container) betrieben wird. Deshalb ist auch bei der Vermietung vom Reißbrett der Vertragsschluss im Baucontainer, der z. B. am Wochenende regelmäßig vom Vermieter/Makler genutzt wird und in dem Musterverträge vorgehalten werden, als Geschäftsraum (des Vermieters oder seines Vertreters) anzusehen.

Ist für den Vermieter ein Hausverwalter tätig, liegt der Geschäftsraum in dessen Büro, § 312b Abs. 2 S. 2 BGB. Kommt es trotz Einschaltung einer Verwaltung zu einem Vertragsschluss in der Privatwohnung des Vermieters, weil der Verwalter z. B. die Unterlagen dahin übersendet und sich der Mieter zur Unterschrift dorthin begibt (um sich kennen zu lernen), besteht ein Widerrufsrecht. Der maßgebliche Vertragsschluss findet nämlich in den Privaträumen des Vermieters und damit außerhalb von Geschäftsräumen statt. Dennoch kann auch der Vertragsschluss im Wohnzimmer des Vermieters vom Anwendungsbereich der §§ 312 ff. BGB ausgenommen sein. Dafür muss der Vermieter Unternehmer sein, also eine gewisse Organisation vorhalten und die Geschäfte (Vermietung) üblicherweise in seiner Wohnung abwickeln.

Sobald der Mieter und der Vermieter bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit ihre Unterschriften in den Geschäftsräumen des Vermieters/Verwalters leisten, ist der (relevante) Vertragsschluss nicht außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatzgeschäft erfolgt. Deshalb sollte der Vermieter/Verwalter prüfen, ob er insbesondere bei der Wohnungsrückgabe nicht einplant, eine mögliche Vereinbarung mit dem Mieter z. B. im Rahmen des Rückgabeprotokolls (etwa Verzicht auf die Kaution gegen Befreiung von Schönheitsreparaturen) zwar in der Wohnung zu verhandeln, den Vertragsschluss allerdings in den Geschäftsräumen zu vollziehen. Denn ansonsten muss der Vermieter/Verwalter den Mieter über sein Widerrufsrecht aufklären, um wenigstens die Vierzehntagefrist der §§ 355 Abs. 2, 356 Abs. 2 + 3 BGB zu begründen. Andernfalls drohen erhebliche Nachteile, wie folgender Fall zeigt:

V und M schließen anlässlich der Rückgabe der Mietsache in der Wohnung des M eine Vereinbarung, wonach M zur Abgeltung der Schönheitsreparaturen nicht nur auf die Kaution verzichtet, sondern noch 2.000 Euro zahlt. Sieben Monate nach der Rückgabe widerruft M seine Erklärung aus dem Rückgabeprotokoll. Dies führt nach § 357 Abs. 1 BGB dazu, dass die empfangenen Leistungen innerhalb von vierzehn Tagen zurück zu gewähren sind. Der Vermieter/Verwalter muss also die Kaution und die 2.000 Euro an M auszahlen. Seine Rechte auf Schadensersatz wegen unterlassener Renovierung kann er zu diesem Zeitpunkt nicht mehr verfolgen. Denn sie sind sechs Monate nach der Rückgabe verjährt, § 548 Abs. 1 BGB.

Vertragsabschluss nach ­vorangegangener Besichtigung

Für das (erstmalige) Zustandekommen des Wohnraummietvertrages bestimmt § 314 Abs. 2 S. 2 BGB den Wegfall eines Widerrufsrechts für den Fall, dass eine Besichtigung vorausgegangen ist. Deshalb lautet die Grundregel für die Begründung von (neuen) Mietverträgen: keine Vermietung ohne Besichtigung.

Der Begriff der Besichtigung erfordert zunächst, dass sich der Mieter ein umfassendes Bild von der Wohnung in ihren wesentlichen Ausmaßen (Anzahl, Größe und Ausstattung der Räume) machen kann, um seine Entscheidung über die Anmietung treffen zu können. Dafür ist es unerheblich, ob die Besichtigung in Anwesenheit einer Vielzahl anderer Interessenten, zeitlich begrenzt oder in leerem Zustand stattgefunden hat. Die Ausmaße der Räume kann der Mieter erkennen, sobald er sie durchschreitet. Sind einzelne Teile der Mieteinheit nicht zugänglich, z. B. weil Räume verschlossen sind, kann grundsätzlich keine Besichtigung i. S. v. § 312 Abs. 4 S. 2 BGB angenommen werden. Das gilt auch für Nebenflächen (z. B. Keller), weil diese ebenfalls für den Vertragsschluss maßgeblich sein können.

Die Besichtigung muss tatsächlich stattgefunden haben. Ein vertraglicher Verzicht stellt eine zum Nachteil des Mieters verbotene Vereinbarung dar, § 312k BGB.

Ein größerer Zeitraum zwischen Besichtigung und Abschluss des Mietvertrages oder sogar eine Zäsur kann nicht gefordert werden. Es ist ausreichend, wenn der Mietvertrag anlässlich, also während einer Besichtigung geschlossen wird.

Grundsätzlich muss die Person die Wohnräume besichtigt haben, die später im Vertrag als Mieter handelt. Im Hinblick auf den Zweck der Vorschrift reicht es aus, wenn von mehreren Mietern einer die Wohnung besichtigt hat, sofern dies zwischen ihnen abgesprochen ist. Ansonsten steht jedem Mieter unabhängig vom Anderen das Widerrufsrecht zu.

Das Widerrufsrecht

Liegt keine Ausnahme vom Widerrufsrecht vor, kann der Mieter widerrufen. Dazu muss er gegenüber dem Vermieter bloß eine ggfs. mündliche Erklärung abgeben, aus der sich eindeutig entnehmen lässt, dass er sich an die Vereinbarung nicht mehr gebunden fühlt. Dazu hat er nach § 356 Abs. 3 BGB ein Jahr und vierzehn Tage Zeit, wenn er nicht zuvor über sein Widerrufsrecht belehrt wurde.

Die Belehrung über das ­Widerrufsrecht

In der Praxis wird sich die Problemstellung oftmals bei Vertragsänderungen, insbesondere aber bei Vereinbarungen anlässlich der Rückgabe der Mietsache ergeben. In diesen Fällen kann der Vermieter durch eine ausreichende Belehrung die Frist zur Erklärung des Widerrufs auf vierzehn Tage beschränken, § 355 Abs. 2 BGB.

Die notwendige Belehrung ist nach Art. 246a § 4 Abs. 1 EGBGB rechtzeitig, wenn sie zeitlich unmittelbar vor der Abgabe der Vertragserklärung des Mieters erfolgt, so dass er diese Erklärung in dem Bewusstsein abgibt, sie auch widerrufen zu können. Wurde die Belehrung übersehen, vergessen oder nicht in der richtigen Art und Weise erteilt, beginnt die Frist des § 355 Abs. 2 BGB, sobald der Mieter durch den Vermieter (nachträglich) in der gehörigen Weise über sein Widerrufsrecht belehrt wird, § 357 Abs. 3 BGB.

Eine besondere Form sehen die Vorschriften über die Informationspflichten des Vermieters für den Fall vor, dass ein Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers geschlossen wird. Gemäß Art. 246a § 4 Abs. 2 EGBGB muss die Belehrung in diesem Fall auf Papier zur Verfügung gestellt werden. Mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters kann sie auch auf einem Datenträger oder in sonstiger Weise überlassen werden.

Inhaltlich muss die Information klar und verständlich sein, Art. 246a § 4 Abs. 1 EGBGB. Dazu muss sie die in dieser Vorschrift aufgestellten Mindestangaben enthalten, insbesondere die Adresse des Widerrufsempfängers, seine Telefon- und ggfs. Faxummer, Mail-Account und die Beschreibung, wie der Widerruf auszuüben ist und welche Rechtsfolgen sich daran anschließen. Eine Muster-Widerrufserklärung muss ebenfalls beigefügt sein.

Die Folgen des Widerrufs

Der Widerruf soll für den Verbraucher/Mieter grundsätzlich folgenlos bleiben. Sollte also ein Leistungsaustausch bereits stattgefunden haben, sind die empfangenen Leistungen innerhalb von vierzehn Tagen zurück zu gewähren, § 355 Abs. 3 BGB.

Sollte ausnahmsweise der Abschluss des Mietvertrages z. B. im Fernabsatzgeschäft ohne vorherige Besichtigung stattgefunden haben, kann der Mieter nach einem Jahr und vierzehn Tagen noch den Widerruf erklären – mit der Folge, dass er innerhalb von vierzehn Tagen räumen muss und der Vermieter die bis dahin erhaltene Miete zurückzahlen muss. Eine Nutzungsentschädigung gibt es grundsätzlich nicht!

Die Rückgewährsansprüche beziehen sich allein auf den Gegenstand der widerrufenen Vereinbarung. Deshalb wird nicht der (gesamte) Mietvertrag als solcher widerrufbar, wenn eine Vertragsänderung vereinbart wurde. Demnach kommt es allein darauf an, ob auf der Grundlage der Vertragsänderung ein (geänderter) Leistungsaustausch stattgefunden hat.

Fazit

Beim Abschluss des Mietvertrages ist besondere Vorsicht nur geboten, wenn dem Vertragsschluss keine Besichtigung vorausging. Bei allen anderen Vereinbarungen im laufenden Mietvertrag oder anlässlich der Rückgabe sollte von einem Widerrufsrecht ausgegangen werden und vorsichtshalber eine Belehrung erfolgen, wenn nicht die Möglichkeit besteht, den Vertragsschluss in die Geschäftsräume des Vermieters/Verwalters zu verlagern. Gerade bei der Rückgabe zeigt sich das Risiko überdeutlich: Die Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache (z. B. aus unterlassener Renovierung) verjähren in sechs Monaten seit Rückgabe. Zu diesem Zeitpunkt ist das Widerrufsrecht aber noch nicht erloschen, wenn eine Belehrung unterblieben ist. Der Mieter kann also zu einem Zeitpunkt widerrufen, wenn der Vermieter seine bei der Rückgabe festgestellten Rechte nicht mehr geltend machen kann. Der Vermieter, der die empfangene Leistung (z. B. einbehaltene Kaution) zurück gewähren muss, steht mit leeren Händen da.

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