Bruchteilsgemeinschaften

Was ist das eigentlich, und wie lassen sie sich ordnungsgemäß verwalten?

Die Bruchteilsgemeinschaft ist ein häufig gewähltes Modell für den Erwerb größerer Immobilien, insbesondere von Mehrfamilienhäusern. Nach bürgerlichem Recht handelt es sich um eine Form gemeinschaftlichen Eigentums, an der mehrere Personen im Sinne ideeller Anteile beteiligt sind.

Jeder Miteigentümer hält einen prozentualen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum, der ihm das Recht einräumt, über diesen Anteil auch unabhängig von seinen Miteigentümern zu verfügen. Er kann seinen Anteil also veräußern, belasten oder vererben, ohne die Zustimmung der übrigen Eigentümer einholen zu müssen. Mitglied der Gemeinschaft wird der Käufer des Anteils durch die Eintragung im Grundbuch, womit er zum neuen Teilhaber der Bruchteilsgemeinschaft wird. Seine Haftung ist auf den eigenen Anteil beschränkt. Soll über das gesamte gemeinschaftliche Eigentum verfügt werden, kann dies aber nur gemeinschaftlich erfolgen.

Gesetzliche Regelungen

Geregelt ist die Bruchteilsgemeinschaft in § 741 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): „Gemeinschaft nach Bruchteilen“. Zur Anwendung kommen grundsätzlich die Vorschriften der §§ 742 bis 758 BGB.

Der Gegenstand der Bruchteilsgemeinschaft ist grundsätzlich nicht auf das Eigentum beschränkt; denkbar ist auch die gemeinschaftliche Wahrnehmung anderer dinglicher Rechte an Grundstücken, beispielsweise Leitungsrechten und dergleichen. Die Bruchteilsgemeinschaft ist also für die Verwaltung keine Ausnahme, sondern die Regel! Häufig üben auch mehrere Wohnungseigentümergemeinschaften gemeinschaftlich Rechte an anderen Grundstücken aus. Zu denken ist hier insbesondere auch an Zufahrtsrechte und dergleichen.

ie Rechtszuordnung des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht sich auf die Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft; die Gemeinschaft selbst ist also weder organisierter Verband noch selbst fähig, Trägerin von Rechten und Pflichten zu sein. Damit nimmt sie auch am Rechtsverkehr nach außen nicht teil; sie ist nicht parteifähig im prozessualen Sinne und auch nicht insolvenzfähig.

Verantwortung, Obliegenheiten und Mehrheitserfordernisse

Die Verwaltung obliegt den Mitgliedern der Bruchteils-gemeinschaft; die Gemeinschafter sind also gemeinsam verantwortlich für die gesamte Verwaltung der gemeinschaftlichen Immobilie, § 744 Abs. 1 BGB.

Im Regelfall wird für größere Bruchteilsgemeinschaften durch mehrheitlichen Beschluss ein Verwalter bestellt – da die zeitlichen Beschränkungen des Wohnungseigentumsrechts nicht gelten, auch auf unbestimmte Zeit.

Bei der Abstimmung berechnet sich die Mehrheit nach der Größe der jeweiligen Anteile. Steht die Höhe des Anteils nicht fest, ist im Zweifel von denselben Anteilen für jeden Bruchteilseigentümer auszugehen, § 742 BGB.

Für Verwaltungen ist es wichtig zu beachten, dass die Regelungen für die mehrheitliche Beschlussfassung im Wohnungseigentum hier nicht gelten! Mehrheitsbeschluss in einer Bruchteilsgemeinschaft bedeutet, dass jeweils mehr als die Hälfte der insgesamt vorhandenen Bruchteile einem Antrag zugestimmt haben. Er ist nicht bereits damit erreicht, dass er in einer Versammlung mehr Ja- als Nein-Stimmen auf sich vereint. Mehrheit bedeutet in diesem Fall also stets die absolute Mehrheit auf Basis aller vorhandenen Bruchteile.

Sind auf einer Versammlung der Bruchteilseigner, für die im Übrigen auch keinerlei Formvorschriften gelten, nicht mindestens die Hälfte der Anteile anwesend oder vertreten, kann von vornherein kein Beschluss gefasst werden. Beschlüsse können im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung und Benutzung dafür aber auch im Umlaufverfahren mit Mehrheit gefasst werden; die Zustimmung aller Bruchteilseigner im Rahmen einer Vereinbarung ist immer nur dann notwendig, wenn eine wesentliche Veränderung des gemeinschaftlich gehaltenen Gegenstands erfolgen soll.

Besonderheiten der Beschlussfassung

Für die Anfechtung von Beschlüssen gelten keine Fristen. Auch insoweit sind die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts nicht anwendbar. Zum Nachteil von Verwaltung und Gemeinschaft tritt also bei unterbliebener Anfechtung nicht bereits nach Ablauf eines Monates Rechtssicherheit ein.

Obliegt allein der Wohnungseigentümergemeinschaft die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, können Maßnahmen zur notwendigen Instandhaltung bei der Bruchteilsgemeinschaft auch ohne Zustimmung der Gemeinschaft von jedem Eigentümer eigenständig beauftragt werden, § 744 Abs. 2 BGB. Nachdem sich dieses Recht nur auf notwendige Maßregeln bezieht, können Teilhaber auch verlangen, dass die übrigen Eigner ihre Zustimmung zu einer solchen Maßnahme bereits im Voraus erteilen. Darauf sollten Verwalter dringend hinweisen, um Streitigkeiten über die Notwendigkeit der Maßnahme, die im Regelfall erst nach Durchführung entstehen, möglichst zu vermeiden. Anzuraten ist im Übrigen, die Eigentümer von der eigenmächtigen Vergabe von Aufträgen nach Möglichkeit abzuhalten und Beschlüsse der Gemeinschaft hierzu einzuholen, die dann vom Verwalter umgesetzt werden.

Vertretung im Außenverhältnis

Im Außenverhältnis vertritt die Verwaltung eine Bruchteilsgemeinschaft nicht unbeschränkt wie bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier also wird die Verwaltervollmacht auch in Zukunft praktische Bedeutung behalten. Verwalter sollten bei der Formulierung von Beschlüssen auch immer darauf achten, im Beschluss ausdrücklich mit dessen Umsetzung, z. B. durch Auftragserteilung an Handwerker oder Dienstleister, beauftragt zu werden.

Verteilung von Erträgen, Nutzungsrechte und Pflichten

Von den Früchten, dem Ertrag einer Immobilie, steht jedem Teilhaber ein seinem Bruchteil entsprechender Anteil zu. Auch der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums steht allen Teilhabern zu, beschränkt von der Beeinträchtigung der übrigen Teilhaber in ihrem Recht zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Gegenstands, im Regelfall der gemeinschaftlichen Immobilie. Insoweit bestehen also Parallelen zum Wohnungseigentumsrecht.

Jeder Teilhaber ist den anderen Teilhabern gegenüber aber auch verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands, die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und der gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen, § 748 BGB. Daher ist es auch zwingend Aufgabe des Verwalters, mit Wirtschaftsplänen und Abrechnungen, die auch der Beschlussfassung bedürfen, die Liquidität der Gemeinschaft und damit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands sicherzustellen.

Aufhebung der Gemeinschaft

Bei Übernahme der Verwaltung einer Bruchteilsgemein-schaft ist zwingend zu ermitteln, ob es eine Vereinbarung zur Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums gibt. Die Regelungen des BGB können nämlich weitgehend abbedungen werden.

Die häufigste und wahrscheinlich wichtigste vertragliche Regelung betrifft die Aufhebung der Gemeinschaft. Grundsätzlich kann sie nämlich jeder Eigentümer jederzeit verlangen, § 749 Abs. 1 BGB. Anders als die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Bruch-teilsgemeinschaft also nicht unauflöslich. Verlangt ein Teilhaber die Aufhebung der Gemeinschaft, geschieht dies in der Regel durch Teilungsversteigerung. Um dies zu vermeiden, befinden sich in vielen Vereinbarungen von Bruchteilsgemeinschaften, die zumeist im Grundbuch vollzogen sind, Verbote, die Aufhebung er Gemeinschaft zu verlangen. Dies gilt aber immer nur, solange kein wichtiger Grund hierfür vorliegt. Ist die Fortsetzung der Gemeinschaft für einen der Teilhaber unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen unzumutbar, kann er als Ultima Ratio die Aufhebung der Gemeinschaft auch in diesem Fall betreiben. Auch wenn eine Ehe scheitert, hat jeder Ehegatte beispielsweise einen Anspruch auf Aufhebung der bestehenden Gemeinschaft sowie auf hälftige Teilhabe am Gemeinschaftsvermögen. Denkbar ist ein solcher Anspruch auch dann, wenn ein Teilhaber die anderen Eigner von der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch rechtswidrige Maßnahmen ausschließt.

Eine zweite Möglichkeit, die Aufhebung auch bei vereinbarter Unaufhebbarkeit zu verlangen, tritt ein, wenn ein Gläubiger gegen einen Bruchteilseigner eine titulierte Forderung hält, die Pfändung des Anteils bewirkt und im Wege der Zwangsvollstreckung die Auseinandersetzung der Gemeinschaft betreibt. Voraussetzung hierfür ist ein Titel, der nicht nur vorläufig vollstreckbar ist.

Weitere Regelungen

Weitere Vereinbarungen beziehen sich häufig auf die Nutzung des gemeinschaftlichen Gegenstandes: Einzelne Wohnungen oder sonstige Teile des gemeinschaftlichen Eigentums werden häufig zur alleinigen Nutzung einzelnen Eigentümern von Bruchteilen zugewiesen. In vielen Fällen hat man die Bruchteilsgemeinschaft dann gewählt, wenn aus rechtlichen Gründen die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum nicht möglich war, da beispielsweise die Erteilung der Abgeschlossenheits-bescheinigung gescheitert ist.

Auch bei Bruchteilsgemeinschaften sind Verwalter gehalten, ordnungsgemäß Verwaltungsunterlagen zu führen. Insbesondere sollte darauf geachtet werden, die Niederschriften der Versammlungen und Beschlüsse im Umlaufverfahren so transparent und korrekt zu führen, dass auch Rechtsnachfolger ohne Weiteres nachvollziehen können, was Gegenstand der Beratungen und Entscheidungen war.

Bruchteilsgemeinschaft in Wohnungseigentümergemeinschaft

Besonders häufig ist die Bruchteilsgemeinschaft auch bei Wohnungseigentümergemeinschaften zu finden, vor allem, wenn die Tiefgarage insgesamt ein Sondereigentum darstellt, das wiederum im Bruchteilseigentum einer Vielzahl von Eigentümern steht. In diesem Fall wird in der Regel jedem Teilhaber der Bruchteilsgemeinschaft, entweder im Erstkauf oder durch eine Nutzungsvereinbarung, ein bestimmter Stellplatz zur alleinigen Nutzung zugewiesen. Auch in diesem Fall ist die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im räumlichen Bereich der Tiefgarage Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es bietet sich daher an, dass sich die Verwaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch zur Verwaltung der Bruchteilsgemeinschaft Tiefgarage bestellen lässt. Im Vorfeld der Wohnungseigentümerversammlung sollte dann auch eine Versammlung dieser Bruchteilsgemeinschaft stattfinden, zu der der Verwalter der Eigentümergemeinschaft ohne Weiteres laden kann, da es dafür ja keine Formvorschriften gibt. Wichtig ist nur, dass mehr als die Hälfte der Bruchteile auf dieser Versammlung anwesend oder vertreten sind, damit Beschlüsse gefasst werden können.

In diesem Rahmen kann auch ein Vertreter durch mehrheitlichen Beschluss bestimmt werden, der die Stimmrechte der Bruchteilsgemeinschaft auf der Wohnungseigentümerversammlung ausüben kann. Die Bruchteilsgemeinschaft insgesamt nimmt als ein Sondereigentum an der Wohnungseigentümergemeinschaft teil. Die Verteilung der auf die Bruchteilsgemeinschaft entfallenden Abrechnungsspitze in der Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die einzelnen Bruchteilseigner und die Finanzierung etwaiger Kosten im Sondereigentum Tiefgarage bedarf dann der Beschlussfassung der Bruchteilsgemeinschaft.

Indem also auch Kosten des Sondereigentums im Raum stehen, muss für die Bruchteilsgemeinschaft ein eigenes Bankkonto geführt werden. Verwalter sollten hier tunlichst darauf achten, für die Übernahme dieser Aufgaben eine angemessene Vergütung mit der Bruchteilsgemeinschaft zu vereinbaren.