Rechtsfolgen der Verwendung unwirksamer Indexklauseln treten erst mit deren rechtskräftiger Feststellung ein.

(LG Mönchengladbach, Urteil vom 22.10.2024 – Az. 4 S 95/23)

Das Thema

Kommt es zum Streit über die Miethöhe bei Indexklauseln, stellt sich die Frage, ob der Vermieter auch mit Wirkung für die Vergangenheit und damit vor einer ggfs. rechtskräftigen Feststellung der Unwirksamkeit der verbotswidrigen Preisanpassungsklausel bereits fällig gewordene erhöhte Mietforderungen verlangen bzw. behalten darf. Das Landgericht (LG) Mönchengladbach stellt mit Urteil vom 22. Oktober 2024 fest, dass eine gerichtliche Feststellung im Hinblick auf die Unwirksamkeit einer Preisanpassungsklausel nur Wirkung für zukünftig fällig werdende Beträge entfaltet und auf bereits fällige und rechtshängige Mietforderungen keine Auswirkungen hat (sog. ex nunc-Wirkung).

Der Fall

Die Klägerin ist Vermieterin der Beklagten. Sowohl die Klägerin als auch die Beklagte sind Formkaufleut und schlossen 2007 einen Gewerbemietvertrag mit automatischer Verlängerung, soweit er nicht gekündigt wird. Die Klägerin fordert im hiesigen Prozess von der Beklagten die Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 2.889 Euro für den Zeitraum Januar 2019 bis Oktober 2022. Ihr Begehren begründet die Klägerin mit einer Wertsicherungsklausel, die eine automatische Anpassung der Nettokaltmiete bei Indexveränderung vorsieht. Die Beklagte hält die Klausel u. a. wegen Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz (PreisklG) für unwirksam und erhebt Widerklage auf Feststellung der Unwirksamkeit.

Das Amtsgericht hat der Klage und der Widerklage stattgegeben. Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung; dies jedoch ohne Erfolg.

Obwohl die Wertsicherungsklausel gegen das grundsätzliche Preisklauselverbot gemäß § 1 Abs. 1 PreisklG verstößt und auch nicht ausnahmsweise zulässig ist, besteht ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung rückständiger Miete. Denn die Wirkungen des § 1 Abs. 1 PreisklG als gesetzliches Verbot treten gemäß § 8 S. 1, S. 2 PreisklG erst mit der rechtskräftigen Feststellung durch das Gericht und damit ex nunc ein. Hintergrund dieser Regelung ist es, das Risiko für die Vertragsbeteiligten abzumildern, die eine unwirksame Preisklausel vereinbart haben.

Der eindeutige Wortlaut des § 8 PreisklG lässt keine einschränkende Auslegung zu. Auch das Argument, ein Verstoß gegen das Preisklauselverbot würde wirtschaftlich ohne Sanktion bleiben, greift nicht: Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass die Verwendung von Preisklauseln der Selbsteinschätzung und Eigenverantwortung der Vertragsbeteiligten überlassen bleibt. Die Rechtswirkungen vereinbarter Preisklauseln bis zum Zeitpunkt der Unwirksamkeit sind daher hinzunehmen.

VERWALTERSTRATEGIE

Die Entscheidung des Landgerichts überzeugt und steht im Einklang mit der gesetzlichen Systematik des Preisklauselgesetzes. Der eindeutige Wortlaut des § 8 PreisklG und der Gesetzesmaterialien lässt für einen anderen Schluss keinen Raum. Auch eine verbotswidrige Preisanpassungsklausel ist auflösend bedingt durch die Rechtskraft der Feststellung des Verstoßes wirksam. Nach § 8 S. 1 PreisklG kommt Verstößen gegen das Preisklauselverbot (§ 1 Abs. 1 PreisklG) grundsätzlich nur eine Wirkung ex nunc, also eine Wirkung ab dem Zeitpunkt der rechtskräftigen gerichtlichen Feststellung der Unwirksamkeit zu. Bereits vor der gerichtlichen Feststellung erhöht gezahlte Mieten können daher nicht zurückgefordert werden bzw. kann die Unwirksamkeit der Klausel dem erhöhten Zahlungsverlangen nicht entgegengehalten werden. Zu berücksichtigen bleibt jedoch, dass es den Mietvertragsparteien freisteht, eine hiervon abweichende Klausel zu wählen (bspw.: Wirkung ex tunc oder ab Geltendmachung der Unwirksamkeit).