CONTRA SEV

Die Sondereigentumsverwaltung – ein lohnendes Geschäft für Immobilienverwalter?

Die Verwaltung von Sondereigentum wird häufig von Kapitalanlegern gewünscht und erscheint für den Verwalter vielleicht als schöner Zuverdienst. Aber ist sie das wirklich? Ich selbst bin kein Freund der SEV. Sie ist kleinteilig, arbeitsintensiv und wird in der Regel nicht ausreichend honoriert.

Ich möchte zwei Typen unterscheiden:

Typ 1: Der WEG-Verwalter hat von Beginn an alle Wohnungen in der SEV und kann die Mietverträge mitgestalten. In diesem Fall lässt sich die SEV strukturieren, und die Mieterabrechnung kann vereinfacht sowie weitestgehend an die Strukturen der WEG angepasst werden.

Typ 2: Der Eigentümer überträgt die SEV dem Verwalter erst später. Der hat nun einen bunten Strauß von Mietverträgen in der WEG – was den Arbeitsaufwand immens erhöht und die SEV völlig unlukrativ macht.

Das Hauptproblem ist die Mieterabrechnung in der WEG. Wenn mietvertraglich die Weichen nicht richtig gestellt worden sind, wird die rechtssichere Mieterabrechnung zu einem Individualprodukt, das sich nicht einfach über die EDV abbilden lässt. Weiter ist bei Einhaltung der strikten Vermögenstrennung für jeden SEV-Kunden ein separates Konto zu führen. Auch dies bringt einen individuellen zeitlichen Buchhaltungsaufwand mit sich.

Der Faktor Zeit macht die SEV unattraktiv. Bei einer gemittelten Vergütung von monatlich 25 Euro pro Einheit darf der Verwalter sich maximal 25 – 30 Minuten im Monat mit der Einheit beschäftigen. Zieht man nun Jahresarbeiten wie die Mieterabrechnung und eine Wohnungsbesichtigung ab, so reduziert sich der monatliche Zeitaufwand noch einmal deutlich. Am Ende verbleiben nur ein paar Minuten, die in der Regel den Kundenanforderungen und -erwartungen nicht entsprechen.

Fazit:

Die Verwaltung von Sondereigentum kann nur in großen Anlagen wirtschaftlich betrieben werden, die eine einheitliche Mietvertragsstruktur haben. Betrachtet man die SEV im Rahmen der Objektakquise und zieht eine Subventionierung durch die WEG-Verwaltung ins Kalkül, kann man zu einem anderen Ergebnis kommen. Ob dies aber betriebswirtschaftlich sinnvoll ist, hängt sehr vom Einzelfall ab.

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